Аренда в конкурсном производстве

[Xtremal]

Согласно п.1 ст.126 Закона с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой 7 Закона («Конкурсное производство»).
Имеется ситуация, когда конкурсный управляющий без согласования с собранием кредиторов сдал в аренду около 200 кв.м. производственных и торговых площадей, значительное число промышленного оборудования за 30 тыс.руб. в месяц!!!
При этом суд первой инстанции не увидел нарушений интересов кредиторов при рассмотрении жалобы на действия конкурсного управляющего, сделал вывод об отсутствии обязанности согласовывать аренду с собранием кредиторов.

Уважаемые коллеги, вопрос - сталкивался ли кто из вас с подобным и имеется ли практика?
Что имел в виду законодатель, когда сказал, что допускает передачу имущества исключительно в порядке 7-й гл.? Какой это порядок?

Спасибо!

 

[Леопольд]

А почему Вы считаете, что нельзя? Вас цена не устраивает?
У нас возникал такой вопрос при банкротстве СПК, ставили его на рассмотрение собрания кредиторов. Упор, как единственный кредитор, голосовать отказался, но для протокола сказал, что они не голосуют "за" только потому, что прямо не прописана обязанность ставить подобные вопросы на голосование (т.е и на согласование с кредиторами). По мнению упора, цитирую: "...В соответствии с п.2 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон), конкурсный управляющий обязан принять меры по обеспечению сохранности имущества должника. Конкурсный управляющий является руководителем и вправе распоряжаться имуществом должника (п.3 ст.129 Закона). В ситуации, когда целесообразно сохранить приносящее доход имущество, обеспечение сохранности имущества должника может быть и доходным, т.е. способствовать увеличению конкурсной массы. При этом принятие решения собранием кредиторов по вопросу заключения договора аренды имущества должника не требуется. Данное решение относится к компетенции конкурсного управляющего". На соседней ветке где-то была судебная практика.

Мнение нашего АС - сдавать в аренду не запрещено, но лучше этого без особой нужды не делать.

 

[Xtremal]

Всё верно, Леопольд.
Действительно есть норма по предоставлению конкурсному управляющему права распоряжаться имуществом.
Но кредиторов не устраивает именно цена. Дело в том, что расходы должника на содержание сдаваемого в аренду имущества (отопление, охрана и пр.) в десятки раз превышают поступления от аренды.
Т.е. кредиторы явно не заинтересованы, по сути, за свой счёт из конкурсной массы заниматься благотворительностью и поддерживать охочих до имущества арендаторов. И действия конкурсного управляющего очевидно нельзя рассматривать как в интересах должника, кредиторов и общества.
И всё-таки не ясно с какой целью в Законе сделана специальная оговорка про порядок 7-й главы, ведь без неё было бы проще. Поэтому надежда на необходимость согласования с кредиторами пока тлеет

 

[Денис Лобаненко]

А почему Вы считаете, что нельзя? Вас цена не устраивает?
У нас возникал такой вопрос при банкротстве СПК, ставили его на рассмотрение собрания кредиторов. Упор, как единственный кредитор, голосовать отказался, но для протокола сказал, что они не голосуют "за" только потому, что прямо не прописана обязанность ставить подобные вопросы на голосование (т.е и на согласование с кредиторами). По мнению упора, цитирую: "...В соответствии с п.2 ст.129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон), конкурсный управляющий обязан принять меры по обеспечению сохранности имущества должника. Конкурсный управляющий является руководителем и вправе распоряжаться имуществом должника (п.3 ст.129 Закона). В ситуации, когда целесообразно сохранить приносящее доход имущество, обеспечение сохранности имущества должника может быть и доходным, т.е. способствовать увеличению конкурсной массы. При этом принятие решения собранием кредиторов по вопросу заключения договора аренды имущества должника не требуется. Данное решение относится к компетенции конкурсного управляющего". На соседней ветке где-то была судебная практика.

Мнение нашего АС - сдавать в аренду не запрещено, но лучше этого без особой нужды не делать.

+1.
Отвлекусь...
Мне вообще не понятны такие вопросы...
Такой вопрос вызывает только вполне резонный вопрос в ответ: "А почему Вы считаете, что нельзя? Вас цена не устраивает?"
+2

 

[Денис Лобаненко]

Всё верно, Леопольд.
Действительно есть норма по предоставлению конкурсному управляющему права распоряжаться имуществом.
Но кредиторов не устраивает именно цена. Дело в том, что расходы должника на содержание сдаваемого в аренду имущества (отопление, охрана и пр.) в десятки раз превышают поступления от аренды.
Т.е. кредиторы явно не заинтересованы, по сути, за свой счёт из конкурсной массы заниматься благотворительностью и поддерживать охочих до имущества арендаторов. И действия конкурсного управляющего очевидно нельзя рассматривать как в интересах должника, кредиторов и общества.
И всё-таки не ясно с какой целью в Законе сделана специальная оговорка про порядок 7-й главы, ведь без неё было бы проще. Поэтому надежда на необходимость согласования с кредиторами пока тлеет

А вот это ваше мнение может подтвердить только суд!!!
Вам юристы не нужны...

 

[Xtremal]

Спасибо, Денис, за мнение. С тем, что последнее слово за судом, разумеется, возражений быть не может.
Вопрос в другом. Меня интересуют толкования абз.5 п.1 ст.126 Закона, с которыми сталкивались на практике.
Если бы этого абзаца не было, то и сомнения не появились.
Но! Законодатель же четко обращает внимание на то, что "... совершение сделок... допускается ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в порядке, установленном настоящей главой (гл.7)".
Тогда вопрос №1: В чём заключается эта исключительность?
Правомерна отсылка к п.3 ст.129 Закона "Конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом;
Отсюда вопрос №2: Какие именно порядок и условия предусмотрел законодатель для распоряжения имуществом при сдаче его в аренду?

 

[Денис Лобаненко]

Опять щас на меня модераторы обрушаться, но...
Я просто представляю себя на вашем месте...
Я бы не задавался таким вопросом. Я бы задавался вопросами типа:
" А как на это посмотрят кредиторы? А не внести ли в положение о продаже имущества строчку про аренду до продажи и не вынести ли вопрос на собрание? А есть ли оголтелый кредитор, от которого можно ждать обжалования? А как у управляющего отношения с уполномоченным? А с регулирующим? А это "разумно"? "Добросовестно"? В чьих интересах? и т.д.

 

[Леопольд]

Но кредиторов не устраивает именно цена. Дело в том, что расходы должника на содержание сдаваемого в аренду имущества (отопление, охрана и пр.) в десятки раз превышают поступления от аренды.
Т.е. кредиторы явно не заинтересованы, по сути, за свой счёт из конкурсной массы заниматься благотворительностью и поддерживать охочих до имущества арендаторов. И действия конкурсного управляющего очевидно нельзя рассматривать как в интересах должника, кредиторов и общества.

Вот есть у Вас недвижимость, затраты на её содержание - 100 тыс.руб. в месяц. Это текущие коммунальные платежи (например, за тепло, за свет - Вы их вынуждены платить, чтобы, например, сети не разморозились, или по другим причинам), но ведь платите, значит это расходы.
Допустим, сдали Вы имущество в аренду за 30 тыс.руб. в месяц. Даже если Вы продолжаете нести расходы по содержанию объекта, то они уже на 30 тыс.руб. меньше.
Это все при условии примерного равенства текущих расходов при эксплуатации объектов недвижимости и при их консервации.

При неравенстве - можно переложить часть платежей на арендатора - в частности те, на которых можно сэкономить при переводе объекта на консервацию (например, охрана, часть электроэнергии).

Если хотите оспорить цену - привлеките оценщика, он Вам посчитает рыночную стоимость арендной платы.

 

[Xtremal]

Денису: Чтобы Вам было проще представить себя на моём месте, поясню - будучи арбитражным управляющим, в данном случае представляю интересы конкурсного кредитора (отнюдь, не "оголтелого" ) и с конкурсным управляющим Должника нахожусь по разные стороны баррикад.
Посему на предлагаемые Вами вопросы у меня ответ уже есть - кредиторы недовольны, по их мнению действия конкурсного управляющего неразумны и недобросовестны; собрание кредиторов крайне неповоротливо из-за доминирующего положения на нём уполномоченного органа и вечного отсутствия позиции у него для голосования на собрании.

Леопольду: по факту из-за отсутствия средств у Должника в итоге вода из системы отопления конкурсным управляющим слита. Разовые расходы на расконсервацию значительно меньше совокупных расходов на отопление и пр. сопутствующих. Конкурсный управляющий отказывается вносить изменения в договор аренды. Более того, арендатор плату за аренду не осуществляет. Имеются муниципальные расценки на сдачу аналогичного муниципального имущества в аренду - они в 15 раз выше!

Для полноты картины добавлю, что помимо договоров аренды, заключенных самим конкурсным управляющим, есть другой договор аренды, который Должник в наблюдении заключил с тем же арендатором. 5000 кв.м за 10 тыс.руб. в месяц! Как вам? Конкурсный управляющий отказывается его расторгать. Суд не видит нарушений, указывает на право управляющего предъявлять иски (п.3 ст.129), но опять же игнорирует обязанность управляющего действовать в интересах должника, кредиторов и общества.

Поэтому мои вопросы по прежнему актуальны...

 

[Леопольд]

Насчет ставок аренды: 200 кв.м - за 30 000 руб. в месяц (150 руб. за 1 кв.м) -более-менее реально, у нас в обл.центре такие ставки для производственно - складской недвижимости, находящейся в промзоне за двумя переездами (такие здания ангарного типа, без оборудования, удобства по минимуму); а 5000 кв.м - за 10 000 руб. в месяц (0,5 руб. за 1 кв.м) - только, наверное, в деревне Пупырловке Заднеплюйского района Окраинной области такое возможно, или в сказке.

Я думаю, надо доказывать нанесение убытка кредиторам, т.е. как-то обсчитать, что было бы при консервации объекта и что реально сейчас, тем более, что аренда не платится, и потом от имени кого-то из кредиторов в суд обратиться.

 

[Денис Лобаненко]

Денису: Чтобы Вам было проще представить себя на моём месте, поясню - будучи арбитражным управляющим, в данном случае представляю интересы конкурсного кредитора (отнюдь, не "оголтелого" ) и с конкурсным управляющим Должника нахожусь по разные стороны баррикад.
Посему на предлагаемые Вами вопросы у меня ответ уже есть - кредиторы недовольны, по их мнению действия конкурсного управляющего неразумны и недобросовестны; собрание кредиторов крайне неповоротливо из-за доминирующего положения на нём уполномоченного органа и вечного отсутствия позиции у него для голосования на собрании.

Ну? Та к в чем же дело? Есть же арендатор готовый взять это имущество в аренду по цене в 10 раз больше! Что вы не знали? А кто-то знает и на днях передаст вам письмо в адрес конкурсного управляющего с таким предложением. А это что? Это основание для новой жалобы или даже (если поразмыслить) вновь открывшиеся обстоятельства для возобновления старой

 

[Леопольд]

Классная идея

Ну? Та к в чем же дело? Есть же арендатор готовый взять это имущество в аренду по цене в 10 раз больше! Что вы не знали? А кто-то знает и на днях передаст вам письмо в адрес конкурсного управляющего с таким предложением. А это что? Это основание для новой жалобы или даже (если поразмыслить) вновь открывшиеся обстоятельства для возобновления старой

...надо будет использовать

 

[Xtremal]

Денису, Леопольду: Спасибо за внимание и советы!
Также рассматривал и этот вариант. Но фабрикация оферты потенциального арендатора "задним числом" и соответствующей отметки конкурсного управляющего об ее получении исключается. Не наш метод
Но это всего лишь одно из многих нарушений управляющего... Он прилично на процедуре "накосячил".
Осталось узнать мнение апелляции
Если появятся толкования и практика по ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОСТИ абз.5 п.1 ст.126 Закона и ПОРЯДКА И УСЛОВИЙ п.3 ст.129 Закона, буду рад.

 

[Леопольд]

Я не имел в виду "задним числом", можно сейчас написать, он же наверняка откажется

 

[уполог))]

Ну ответа так и небыло толкового))

 

[BAER]

Ну ответа так и небыло толкового))

Бояться отвечать :rofl:

 

[Львовна]

Действительно. А если это ФГУП? Как заключить аренду до продажи недвижимости? Торги проводить? С Терруправлением согласовывать? Или при банкротстве не распространяется?

ФЗ О несостоятельности (банкротстве) читаем?!

 

[ЯВВ]

Закон-то читаем...вот только кроме законов в нашей жизни столько мелких тонкостей, что иногда не вышепчешь По идее ФГУП-не ФГУП, без разницы...аренда должна быть заключена только по инициативе конкурсного управляющего как лица, ответственного за сохранность имущества должника. Сумму аренды каждый рассчитывает для себя, лично я стараюсь хотя бы копеечку получить в конкурсную массу при возложении всех расходов на арендатора, тогда придраться будет сложно, чем в случае описанном выше (аренда 30 т.р. и расходы все на арендодателе-банкроте), но конечно "случаи разные бывают"

 

[ЯВВ]

Многоуважаемая ИРИС, да где же Вы видели согласование цены продажи с Терруправлением? Хто они такие чтобы с ними согласовывать ЗАМЕТЬТЕ ЧТО ВЫ НАПИСАЛИ цены продажи? Они только делают экспертизу отчета о рыночной стоимости имущества, что не есть согласованием цены...теоретически ФЗОБ не содержит запретов на продажу имущества как выше, так и ниже этой цены (ну если конечно кредиторы согласуют правильные условия), следовательно здесь налицо не СОГЛАСОВАНИЕ ЦЕНЫ а ЭКСПЕРТИЗА отчета о рыночной стоимости...с собранием кредиторов Вы тоже согласуете не цену продажи, а БЕРИТЕ ШИРЕ - предложения конкурсного управляющего о порядке и сроках продажи имущества (ст. 110, 111, 139), при этом ни в одной из статей не значится АРЕНДА, если только продажа. Вот и не путайте себя и окружающих - арендные отношения исключительно на совести управляющего, и отбивать их при жалобах ЛУДов тоже управляющему...в чем есть и плюсы, и минусы...

 

[морячок]

сдача в аренду - это хозяйственная деятельность - а о ее прекращении нужно специальное решение ск (п.6 ст.129) а ЗОБ говоря про "в порядке предусмотренном законом" указывает лишь необходимые рамки, типа сделку совершает не гена, а ку, чтобы не вводилось ограничений на распоряжение, чтобы цена будущей продажи не уменьшалась и т.п. поэтому, если хуже не становится, то можно. а то, что арендная плата маленькая, так без аренды вообще ничего не было бы.