Что включать в конкурсную массу

[Леопольд]

На балансе ФГП имущество: здания и сооружения (все - в хозведении), в общем назовем все это "БАЗА".
Право хоз.ведения возникло до 1998 года, в УФРС не зарегистрировано.
Есть земельный участок - на праве постоянного бессрочного пользования, назначение - "для размещения производственной базы". Межевание произведено, сделан кадастровый паспорт участка.
Вопросы:
1.Включается ли, и если включается - то на основании чего - земельный участок (далее - ЗУ) в конкурсную массу?
2.Или должно включаться право постоянного бессрочного пользования?
3.Как быть при отчуждении имущества: если делить на лоты, то придется проводить размежевание и продавать только часть земли под объектами недвижимости?
4.Если продавать единым лотом (это сельхозпредприятие) - имеем ли мы право продать это все как ЗУ с недвижимостью?

Такие вопросы возникли из-за того, что не согласовали отчет оценщика, т.к. в нем не "проработан вопрос о включении в конкурсную массу ЗУ и не приложены соответствующие документы, подтверждающие включение ЗУ в конкурсную массу".

 

[Суоля]

Такие вопросы возникли из-за того, что не согласовали отчет оценщика, т.к. в нем не "проработан вопрос о включении в конкурсную массу ЗУ и не приложены соответствующие документы, подтверждающие включение ЗУ в конкурсную массу".

Согласно ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Частью 1 ст. 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной иди муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (ч. 2 ст. 271 ГК РФ).
Пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Все это я к чему наши оценщики при проведении оценки учитывали, что у нас есть преимущественное право аренды сего зем участка, и уж как то это там расчитали, в итоге продавалась только недвижимость, но с вот энтим вот правом(ну чтоб не биться с администрациями на торгах)

 

[Леопольд]

У меня, видимо, раздвоение личности...

Суоля, мое мнение, как практикующего оценщика, совпадает с Вашим, и если мне заказчик - арбитражный управляющий в задании на оценку предложит оценить землю - я оценку права бессрочного пользования (как возможного права собственности или аренды в дальнейшем) проведу.
Но вот как арбитражный управляющий я все-таки в задумчивости :wub:, поскольку собственник (РФ) говорит: как вы можете включать в конкурсную массу право постоянного бессрочного пользования, оно же не относится к тому имуществу, которым юрлицо несет ответственность по своим долгам в случае банкротства?

 

[Суоля]

Но вот как арбитражный управляющий я все-таки в задумчивости :wub:, поскольку собственник (РФ) говорит: как вы можете включать в конкурсную массу право постоянного бессрочного пользования, оно же не относится к тому имуществу, которым юрлицо несет ответственность по своим долгам в случае банкротства?

Да и не включайте вы право постоянного бессрочного пользования в конкурсную массу, ну не можете Вы распоряжаться участком и все тут, а покупатели имущества уже с государством и будут регулировать вопрос.

 

[Леопольд]

Нам из-за этого (в т.ч.) собственник отчет не согласовывает, говорит, что оценщик "не проработал вопрос с земельным участком", а без заключения гос.фин.контрольного органа мы не можем ничего продавать.
Спрашиваем, как правильно - молчат, как партизаны, и тихо улыбаются...

 

[Давид]

А разве право постоянного бесрочного пользования нельзя зарегистрировать через арбитражный суд предварительно обжаловав отказ муниципального образование в его регистрации .

 

[ЯВВ]

Земля и объекты на ней, а также ФАУФИ

Собственник не согласует - это вы так элегантно ФАУФИ обзываете? Таки в новом законе нормально про это написано - если ФАУФИ не согласно (причем немотивированно - фраза о непроработанности вопроса говорит об отсутствии законных оснований для признания отчета не правильным), то можно решить вопрос с СРО оценщиков. Если речь идет о старом законе - можно обжаловать действия ФАУФИ, правда за это время закончится срок действия отчета, но если денег хватает - получите еще и за ведение процедуры

 

[Леопольд]

Поцедура (КП) у нас идет с октября 2008г., так что СРО нам не поможет, к сожалению.

Как мы можем обжаловать действия ФАУФИ - они делают заключение по отчету, в заключении указывают замечания, которые нужно устранить. Это, по-моему, взаимоотношения между оценщиком и ФАУФИ?

 

[ЯВВ]

На мой взгляд в этой ситуации оценщику, чтобы не огрести жалобу и взыскание убытков (расходов на ведение процедуры банкротства) от конкурсного управляющего нужно обжаловать решения ФАУФИ и выигрывать в судах, поскольку процедура тянется исключительно из-за непрофессионализма оценщиков. Другое дело что это иногда трудно по моральным принципам, но тут уже вопрос баланса интересов...