Формирование конкурсной массы застройщика

Тема в разделе "Вопросы по ведению процедуры банкротства", создана пользователем Xtremal, 16 июн 2011.

  1. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Возник вопрос - имеет ли право застройщик-банкрот включать в конкурсную массу незавершенное строительство в виде многоквартирного дома?
    Ведь до расторжения договора долевого строительства банкрот не имеет денежных обязательств перед дольщиками, а лишь должен выполнить обязательства в натуре?
     
  2. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Незавршенки, как объекта материального мира (вещи), в балансе не существует.
    Это 08 балансовый счет. 08 счет - это и не дебиторская задолженность, это затраты.
    Если застройщику удастся получить свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства, то застройщик отразит этот объект либо на 01 либо на 41 счете. Вот тогда оно уже может попасть в конкурсную массу.
     
  3. HanzO
    Offline

    HanzO Инквизитор

    А это незавершённое строительство кому в данный момент принадлежит? Кто его охраняет, содержит?Кто материалы приобретал для его постройки и строил?Застройщик?Тогда почему он не должен включать это в конкурсную массу?
    У застройщика обязанность передать квартиру.На данный момент квартиры у него нет...
    P.S.При банкротстве застройщиков хорошо бы сделать так, чтобы дольщики не пострадали...
     
  4. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Закон о банкротстве
    Гражданский кодекс
    Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    Итого: до момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество, объектом правоотношений является земельный участок. Недвижимого имущества, как объекта гражданских прав до эиого момента не существует. Стоимость участка по затратному методу определяется с учетом 08 счета застройщика.
     
  5. Вадим Пятаков
    Offline

    Вадим Пятаков юрист

    Как минимум дом без регистрации это движимое имущество - строительные материалы и конструкции.

    Есть еще инфо-письмо ВАС от 13 ноября 1997 г.
    Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

    "7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

    Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.
    В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.
    При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.
    В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
    Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
    Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
    Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
    В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
    В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
    В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
    Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.
    В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
    Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.
    Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.
    С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора."
     
  6. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Всё так, Станислав. Также согласен с Вами по поводу особенностей регистрации недвижимости, но ситуация осложняется тем, что пока ещё нет акта ввода этого многоквартирного дома в эксплуатацию и, следовательно, оснований для регистрации права собственности на него.
    Это незавершённое строительство завершено на 99%. Небольшая часть дольщиков получила решения районного суда об установлении права собственности на незавершённое строительство в виде квартиры. Более того, все квартиры фактически уже заселены (все коммуникации работают), т.к. застройщик в наблюдении передал дольщикам ключи по акту с целью проведения отделочных работ, а жильцы уже создали ТСЖ и за свой счёт пытаются устранить недоделки для ввода дома в эксплуатацию. Соответственно и весь дом построен за счёт средств дольщиков - физ. и юр.лиц (в доме жилые и нежилые помещения по договорам долевого строительства). Никто не знает, как поступит конкурсный управляющий - он ведь вполне может после ввода дома в эксплуатацию зарегистрировать право собственности на должника и продать с торгов, пока жильцы будут пытаться установить своё право собственности на квартиры. А к этому времени жильцы тогда и право включения в реестр утратят, т.к. сроки истекут.
    Вот, HanzO, и думаю, как сделать, чтобы интересы дольщиков не были ущемлены...
    Тут ещё вопрос - стоит ли подавать иск дольщикам в общем порядке об установлении права собственности на незавершённое строительство или заявление в рамках дела о банкротстве по абз.7 п.1 ст.126 ЗОБ об истребовании имущества из чужого незаконного владения
     
  7. ЯВВ
    Offline

    ЯВВ арбитражный управляющий

    Тут мне кажется Вы не по адресу, мы тут не права дольщиков защищаем, а права и обязанности конкурсных управляющих обсуждаем...
    Я бы на месте управляющего обязательно зарегистрировал бы недострой за Должником, поскольку дольщикам по акту квартиры не переданы, они такие же кредиторы как и все остальные кредиторы, которые обязательно есть. Понятно что это "вой", плохо и не социально ориентировано, но с точки зрения закона считаю правильным...
     
  8. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    ЯВВ, в том и дело, что тема явно касается прав и обязанностей конкурсного управляющего. И это даже если не брать в расчет декларативную обязанность "действовать в интересах должника, кредиторов и общества".
    Речь идёт именно о том, как КУ поступить по закону, когда однозначности нет.
    Ведь до тех пор, пока дольщики не трансформировали свои требования из имущественных в денежные, они имеют право требовать представления имущества в натуре. И от управляющего зависит - или он будет затягивать установление права собственности дольщиков с одновременным включением квартир в конкурсную массу и проведением торгов или хотя бы не будет дольщикам мешать своё право собственности в суде устанавливать.
     
  9. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Это теория.
    Признание права собственности осуществляется вне рамок конкурсного производства. Основание - абз.7 п.1 ст.126 ЗоБ. Это практика. В т.ч. и моя личная: застройщик никогда не зарегистрирует право собственности на недострой при наличии исков физиков.
     
  10. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Есть еще один нюанс. Он касается строительства на основании инвестконтракта с органом местного самоуправления (органом власти), когда по итогам реализации инвестконтракта с городом предусмотрен раздел долевой собственности с подписанием соответствующего акта. Суд, опять же, с очень большой долей вероятности, откажет в признании за застройщиком права собственности на объект строительства до тех пор, пока не будет представлен акт реализации инвестконтракта.
     
  11. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Станислав, интересно, в Вашей практике сталкивались с тем, что одним из дольщиков является юр.лицо, инвестировавшее в нежилое помещение по аналогичному с физ.лицами договору. На Ваш взгляд такому дольщику также следует устанавливать право собственности на незавершенное строительством имущество вне рамок дела о банкротстве? Есть примеры?
     
  12. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Применительно к жилью - такое происходит практически всегда с машиноместами. Вот пример такой практики
    Я всем рекомендую в арбитражный суд не обращаться, а если есть возможность - уступить права на физика. Физик же обращается в СОЮ по месту нахождения недвижимого имущества и в общей массе (т.е. с теми, кто признает право собственности на квартиру) признает право собственности на машиноместа.
     
  13. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Нашел интересный судебный акт
    Все жалобы по пересмотру в ВАС оставлены ВАСей без удовлетворения.
    Решил пересмотреть некоторые свои взгляды и как следует разобраться в вопросе формирования конкурсной массы застройщика, а также защиты прав дольщиков.
    Буду весьма признателен за помощь в виде ссылок на другие интересные судебные решения в области банкротства строительных организаций.
     
  14. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Спасибо, Станислав!
    Действительно, интересное постановление. Но на мой взгляд суд здесь больший акцент сделал на особенностях гос.регистрации перехода права собственности и помимо этого в мотивировочной части не указал, что имеются натуральные требования дольщиков к должнику. Т.е. дольщики отказались от права на недвижимость и трансформировали свои требования в денежные. И в данном случае никто из дольщиков не имел решений об установлении права собственности на незавершёнку. Поэтому так смело на торги весь дом одним лотом и выставлен. Похоже, что в том случае уже обычных дольщиков и не осталось.
     
  15. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Самое интересное - дом был включен в конкурсную массу и продан без предварительного получения свидетельства о праве собственности на него!
    В принципе, суд сделал оговорку, что мол торги никто не оспаривал. Возможно, что был выбран не правильный способ защиты права: нужно было оспаривать торги, а не регистрацию прав.
    Или банально "занесли денег": как продавец мог передать право собственности покупателю, если он этим правом не обладал?
    Примечательно, что ранее ФАС СКО по спору между этими же лицами по этому же дому вынес диаметрально-противоположный судебный акт - Постановление от 15 декабря 2008 г. по делу № А53-4721/2008. Однако на сайте arbitr.ru этого постановления нет! Есть только постановление апелляции, которое ФАСом было оставлено в силе.
    ИМХО - практика, что в посте 04.07.2011, 22:03 - порочная
     
  16. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Продолжаю потихоньку копать под строителей ;)
    В н.в. существует трабла с определением, какие у дольщиков требования в процедуре банкротства: денежные или вещные?
    Наткнулся на Определение ВАСи Вот что он пишет:
    В СМИ часть авторов сходится во мнении, что при введении процедуры, дольщик должен определиться: либо его требование - денежное, либо - вещное. Но в этом глубокий подвох: если требование изначально будет определено как вещное, то дольщик не попадет в реестр!
    ИМХО - трабла должна разрешается следующим образом:
    1. изначально дольщик перечисляет застройщику денежные средства, в бухгалтерской отчетности застройщика перед дольщиком значится кредиторская задолженность.
    2. Только в тот момент, когда будет создана новая вещь (ст.218 ГК РФ), на нее у участников строительства возникнет долевая собственность. Именно в этот момент времени кредиторская задолженность перед дольщиком будет погашена и у возникнут вещно-правовые отношения. В силу ст.219 ГК РФ этот момент времени определяется по дате регистрации прав.
    Таким образом, до государственной регистрации прав на долю в незавершенном строительстве объекте дольщик должен признаваться кредитором по денежным обязательствам, а после регистрации прав (вариант - признания за ним судом вещного права) - исключаться из реестра.

    Только такой подход обеспечивает защиту физиков. Ведь если дольщик не будет изначально включен судом в реестр, а в последующем суд откажет ему в признании права собственности на долю, то он вообще окажется за реестром!
    Поэтому баланс публичных и частных интересов заключается в том, что дольщик должен быть признан конкурсным кредитором, а в случае, если затем дольщик реализует свое право на признание за ним права собственности на недвижимое имущество (долю) и суд его требования удовлетворит, то он будет исключен из реестра.

    ЗЫ. Сорри, несколько сумбурно, но думаю стоя на ходу...
     
  17. Просто БМ
    Offline

    Просто БМ Новичок

    Интересная мысль ... у нас аналогичная ситуация (ДЕЛО АС ЯНАО А81-5839\2009) с домом обременена еще и судебными решениями на право собственности на долю и запретом на продажу дома на торгах федеральным судьей Строковой г. Ноябрьск ЯНАО
     
  18. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Дополнительный аргумент в пользу дольщика - запросите у застройщика обортно-сальдовую ведомость по счету, на котором ведется учет финвложений дольщиков. Согласно учетной политике, это могут быть разные счета.
    Пример,
    Застройщик, получивший средства от организаций и физических лиц на строительство по договорам долевого участия, вправе отражать их в учете как дополнительные целевые средства для финансирования капитального строительства (пп."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
    Согласно Плану счетов средства целевого назначения, полученные в качестве источников финансирования тех или иных мероприятий, отражаются по кредиту счета 96 "Целевые финансирование и поступления".
    Таким образом, согласно бухгалтерской отчетности дольщик всегда будет являться кредитором должника! Ваша задача найти счета, где отражена кредиторская задолженность должника перед дольщиком!
     
  19. Милинда
    Offline

    Милинда Новичок

    Вопрос такой:
    у застройщика под объектом участок в аренде. Когда дольщики заключали договора был цельный участок, потом его размежевали на 2, - под одним находится объект строительства - участок 1, а под другим нет - участок 2. Но оба участки с обременением. Только на участке 1 - всеми дольщиками обременен и продлен договор аренды, а участок 2 - обременен только несколькими дольщиками и не продлен договор аренды, т.е. есть обременение, но нет договорных отношений.

    Уходит ли участок 2 в конкурсную массу или он отходит жск?

    Вроде не должен в конкурс, ведь это же имущество др.юр.лица, а с др.стороны - залог...
    про жск - разве может отойти, если уже нет прав застройщика на зем.участок (т.к. нет аренды), да и участок не под строительством...
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей