Фрекен Бок
Домоправительница
Несмотря на то, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует уже достаточно давно, четкого понимания егоправовой природы и нюансов у многих бухгалтеров, к сожалению, до сих пор нет. А сталкиваться с проблемой регистрации объектов недвижимого имущества приходится практически всем. Надеемся, что наша сегодняшняя статья поможет бухгалтерам самарских предприятий избежать метода «самостоятельных проб и ошибок».
Дмитрий Самигуллин, специально для ИА "Клерк.Ру"
Перечень объектов недвижимости является открытым
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:
1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.
Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» - предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.
Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства. Еще один пример - жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.
Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.
Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собой договор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.
Внесена запись в ЕГРП? С этого момента право зарегистрировано
Обратите внимание, что право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно и не получать, поскольку оно выдается по ходатайству правообладателя.
Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
Госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество и госрегистрация сделок с недвижимостью – это не одно и тоже
К сожалению, в понимании бухгалтеров (и даже юристов) многих предприятий происходит смешивание таких понятий, как «госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество» и «госрегистрация сделок с недвижимостью».
Напомним, что государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 131, статью 216 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистраци прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• право собственности;
• право хозяйственного ведения имущества;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения.
К сделкам, подлежащим государственной регистрации относятся:
• договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
• договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договоры аренды:
• - зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• - предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
• договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке»);
• договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18);
• договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Дмитрий Самигуллин, специально для ИА "Клерк.Ру"
Перечень объектов недвижимости является открытым
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:
1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.
Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» - предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.
Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства. Еще один пример - жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.
Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.
Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собой договор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.
Внесена запись в ЕГРП? С этого момента право зарегистрировано
Обратите внимание, что право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно и не получать, поскольку оно выдается по ходатайству правообладателя.
Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
Госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество и госрегистрация сделок с недвижимостью – это не одно и тоже
К сожалению, в понимании бухгалтеров (и даже юристов) многих предприятий происходит смешивание таких понятий, как «госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество» и «госрегистрация сделок с недвижимостью».
Напомним, что государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 131, статью 216 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистраци прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• право собственности;
• право хозяйственного ведения имущества;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения.
К сделкам, подлежащим государственной регистрации относятся:
• договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
• договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договоры аренды:
• - зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• - предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
• договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке»);
• договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18);
• договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
