Какова стоимость УСЛУГ по регистрации прав на недвижимое имущество при отсутствии правоустанавливающих документов ориентировочно.Предприятие -банкрот-документов на объекты нет, информации какой либо о них тоже нет, надо провести расследование, сбор и подготовку всех необходимых для регистрации документов, зарегистрировать на предприятие затем продать, опять же с последующей регистрацией.Сколько может стоить данная услуга??? Без учета фактических расходов (пошлин итд.) Самих объектов порядка 100 шт. Спасибо.
Какова стоимость услуг по регистрации прав на имущество
- Автор темы ДМИТРИЙ
- Дата начала
Денис Лобаненко
Честный рейдер
Ох... И у вас то же самое... Как мы уже устали от таких вопросов... Они же ничего, кроме массы встречных вопросов невызывают...
Ну, например: организационно-правовая форма? Год постройки/способ приобретения? Наличие каких-либо/чьих либо правопритязаний? Основания таковых? Местонахождение? Регион? Доступность? Что с землей? Чья? Какаякатегория?
Вообщем и т.д. и т.п. И без ответа, вы ответа не получите. Кто знает, может быть можно документы восстановить (нарисовать), а может самовольную постройку узаканивать, а может право собственности признавать, а может третейский суд (и это бывало), а может... И ведь все по разному стоит, и по разному время занимает...
А так... каков вопрос, таков ответ... уж звиняйте
Ну, например: организационно-правовая форма? Год постройки/способ приобретения? Наличие каких-либо/чьих либо правопритязаний? Основания таковых? Местонахождение? Регион? Доступность? Что с землей? Чья? Какаякатегория?
Вообщем и т.д. и т.п. И без ответа, вы ответа не получите. Кто знает, может быть можно документы восстановить (нарисовать), а может самовольную постройку узаканивать, а может право собственности признавать, а может третейский суд (и это бывало), а может... И ведь все по разному стоит, и по разному время занимает...
А так... каков вопрос, таков ответ... уж звиняйте
Тигресс
Подниматель пингвинов
Получение свидетельства по-моему 5000 руб. за объект. При условии представления всех необходимых документов. Возможно придется обращаться в местный архив. Чтобы определить перечнь документов конкретно по каждому случаю можно получить пояснения местного отдела ФРС. Такая же плата за выдачу нового свительства при продаже. Это Московская область. Такая же плата за разъделение объекта на части или объединение. За каждую такую часть.
Денис Лобаненко
Честный рейдер
А это - стоимость работы курьера в Москве. А когда нет документов - курьером не обойдешься:frown:, юрист нужен. А юрист (ну, вот я например
) на так сформулированный вопрос ответить не сможет...
Фрекен Бок
Домоправительница
Я регистрировала право хозведения на объекты МУПа. Каждый объект 7500 ( это по всей стране) и для всех юрлиц любое право 7500 ( кроме комплексов),а для физлиц по-моему 300 руб.
Вот со сроками не угадаешь. Вот вроде бы у меня МУП, там как бы априори есть право хозведения на обьекты,которые закреплены за этим МУПом. Ан нет, местная ФРС заставила меня судебный акт сделать что есть такое право, т.е. доказывать что масло масляное. Подавала заявление о признании юрид. факта. Судья возмущался, что ФРСники лишкуют, но...
Вот со сроками не угадаешь. Вот вроде бы у меня МУП, там как бы априори есть право хозведения на обьекты,которые закреплены за этим МУПом. Ан нет, местная ФРС заставила меня судебный акт сделать что есть такое право, т.е. доказывать что масло масляное. Подавала заявление о признании юрид. факта. Судья возмущался, что ФРСники лишкуют, но...
Тигресс
Подниматель пингвинов
Курьеры у меня получают 9000 руб. в месяц.А это - стоимость работы курьера в Москве. А когда нет документов - курьером не обойдешься:frown:, юрист нужен. А юрист (ну, вот я например
А цена была указана за регистрацию в ФРС.
Денис Лобаненко
Честный рейдер
О! А что? И этого кто-то не знает:frown:? Я-то по простоте душевной думал-это общеизвестный факт...Sorry...
Фрекен Бок
Домоправительница
Некоторые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Несмотря на то, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует уже достаточно давно, четкого понимания егоправовой природы и нюансов у многих бухгалтеров, к сожалению, до сих пор нет. А сталкиваться с проблемой регистрации объектов недвижимого имущества приходится практически всем. Надеемся, что наша сегодняшняя статья поможет бухгалтерам самарских предприятий избежать метода «самостоятельных проб и ошибок».
Дмитрий Самигуллин, специально для ИА "Клерк.Ру"
Перечень объектов недвижимости является открытым
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:
1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.
Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» - предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.
Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства. Еще один пример - жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.
Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.
Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собойдоговор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.
Внесена запись в ЕГРП? С этого момента право зарегистрировано
Обратите внимание, что право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно и не получать, поскольку оно выдается по ходатайству правообладателя.
Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
Госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество и госрегистрация сделок с недвижимостью – это не одно и тоже
К сожалению, в понимании бухгалтеров (и даже юристов) многих предприятий происходит смешивание таких понятий, как «госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество» и «госрегистрация сделок с недвижимостью».
Напомним, что государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 131, статью 216 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистраци прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• право собственности;
• право хозяйственного ведения имущества;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения.
К сделкам, подлежащим государственной регистрации относятся:
• договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
• договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договоры аренды:
• - зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• - предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
• договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке»);
• договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18);
• договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Обратите внимание на важный момент: далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могутрегистрироваться. В данном случае действуют следующие правила:
Несмотря на то, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует уже достаточно давно, четкого понимания егоправовой природы и нюансов у многих бухгалтеров, к сожалению, до сих пор нет. А сталкиваться с проблемой регистрации объектов недвижимого имущества приходится практически всем. Надеемся, что наша сегодняшняя статья поможет бухгалтерам самарских предприятий избежать метода «самостоятельных проб и ошибок».
Дмитрий Самигуллин, специально для ИА "Клерк.Ру"
Перечень объектов недвижимости является открытым
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:
1. объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
2. объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
3. объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.
Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» - предприятия (ст. 132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.
Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства. Еще один пример - жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.
Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.
Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собойдоговор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.
Внесена запись в ЕГРП? С этого момента право зарегистрировано
Обратите внимание, что право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно и не получать, поскольку оно выдается по ходатайству правообладателя.
Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.
Госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество и госрегистрация сделок с недвижимостью – это не одно и тоже
К сожалению, в понимании бухгалтеров (и даже юристов) многих предприятий происходит смешивание таких понятий, как «госрегистрация прав (обременения прав) на недвижимое имущество» и «госрегистрация сделок с недвижимостью».
Напомним, что государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 131, статью 216 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистраци прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
• право собственности;
• право хозяйственного ведения имущества;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.
Согласно статье 164 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения.
К сделкам, подлежащим государственной регистрации относятся:
• договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);
• договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);
• договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);
• договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);
• договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договоры аренды:
• - зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• - предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);
• договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
• договоры о залоге недвижимости (об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке»);
• договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18);
• договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Обратите внимание на важный момент: далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могутрегистрироваться. В данном случае действуют следующие правила:
Фрекен Бок
Домоправительница
1. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом.
2. Законодательство, устанавливающее государственную регистрацию договора, должном быть федеральным. Поэтому изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, суды будут рассматривать как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.
3. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Данные правила закреплены в том числе законодательной практикой, а именно: пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Налоговые моменты госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним одним из спорных вопросов является следующий: когда при продаже объекта в налоговом учете продавца возникает доход от реализации - при передаче объекта по акту или в момент регистрации перехода права собственности (регистрации договора)? Попробуем разобраться.
Как мы уже говорили, переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта приема-передачи.
Для оформления соответствующего акта используются унифицированная форма № ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)», утвержденная Постановлением Государственного комитета РФ по статистике от 21 января 2003 г. № 7.
Для целей налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
В случае признания доходов методом начисления датой получения дохода от реализации объекта недвижимости признается дата его реализации, определяемая в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Если руководствоваться данными нормами, напрашивается вывод о том, что в налоговом учете так же, как и в бухгалтерском учете, доход от продажи недвижимого имущества признается на дату перехода права собственности на объект недвижимости, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.
Однако на деле все оказывается не так однозначно. Дело в том, что позиция Минфина РФ по этому вопросу иная, мало того, она все время меняется.
Так, в письме от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85 Минфин РФ говорил следующее: «Согласно пункту 3 статьи 271 Кодекса для доходов от реализации... датой получения дохода признается дата реализации товаров... определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса». В результате финансовое ведомство делало вывод, что «в налоговом учете доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество». Казалось бы, все в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Однако спустя некоторое время Минфин РФ свою позицию изменил, причем кардинально, дав прямо противоположный ответ (письма Минфина РФ от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301, от 3 июля 2006 г. № 03-03-04/1/554). Чиновники по-прежнему констатируют тот факт, что, согласно статье 271 Налогового кодекса РФ, при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров. А вот вывод на этот раз делается совершенно иной, а именно: «у организации-продавца... возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию... вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав».
Любопытно, что в письме от 28 сентября 2006 № 07-05-06/241 (правда, заметим, что это письмо касается продажи жилых помещений (квартир)) Минфин РФ категорично утверждает, что доходы от продажи квартир признаются для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, то есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру.
Какое мнение Минфина РФ по этому вопросу является самым правильным, налогоплательщикам остается лишь гадать.
Таким образом, на наш взгляд, доход должен признаваться на дату государственной регистрации перехода права на имущество, подтвержденной свидетельством о государственной регистрации прав. Во-первых, такой подход наиболее соответствует положениям Налогового кодекса РФ, а во-вторых, является самым удобным, поскольку освобождает налогоплательщиков от необходимости платить налог на прибыль гораздо раньше государственной регистрации перехода права собственности.
Автор — генеральный директор консалтинговой компании «РосБизнесЛегис»(www.rbl-samara.ru ), к.ю.н., налоговый консультант
2. Законодательство, устанавливающее государственную регистрацию договора, должном быть федеральным. Поэтому изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, суды будут рассматривать как противоречащий нормам Гражданского кодекса РФ.
3. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Данные правила закреплены в том числе законодательной практикой, а именно: пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Налоговые моменты госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним одним из спорных вопросов является следующий: когда при продаже объекта в налоговом учете продавца возникает доход от реализации - при передаче объекта по акту или в момент регистрации перехода права собственности (регистрации договора)? Попробуем разобраться.
Как мы уже говорили, переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и происходит после такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта приема-передачи.
Для оформления соответствующего акта используются унифицированная форма № ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)», утвержденная Постановлением Государственного комитета РФ по статистике от 21 января 2003 г. № 7.
Для целей налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
В случае признания доходов методом начисления датой получения дохода от реализации объекта недвижимости признается дата его реализации, определяемая в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Если руководствоваться данными нормами, напрашивается вывод о том, что в налоговом учете так же, как и в бухгалтерском учете, доход от продажи недвижимого имущества признается на дату перехода права собственности на объект недвижимости, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество.
Однако на деле все оказывается не так однозначно. Дело в том, что позиция Минфина РФ по этому вопросу иная, мало того, она все время меняется.
Так, в письме от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85 Минфин РФ говорил следующее: «Согласно пункту 3 статьи 271 Кодекса для доходов от реализации... датой получения дохода признается дата реализации товаров... определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса». В результате финансовое ведомство делало вывод, что «в налоговом учете доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество». Казалось бы, все в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Однако спустя некоторое время Минфин РФ свою позицию изменил, причем кардинально, дав прямо противоположный ответ (письма Минфина РФ от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301, от 3 июля 2006 г. № 03-03-04/1/554). Чиновники по-прежнему констатируют тот факт, что, согласно статье 271 Налогового кодекса РФ, при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров. А вот вывод на этот раз делается совершенно иной, а именно: «у организации-продавца... возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию... вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав».
Любопытно, что в письме от 28 сентября 2006 № 07-05-06/241 (правда, заметим, что это письмо касается продажи жилых помещений (квартир)) Минфин РФ категорично утверждает, что доходы от продажи квартир признаются для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, то есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру.
Какое мнение Минфина РФ по этому вопросу является самым правильным, налогоплательщикам остается лишь гадать.
Таким образом, на наш взгляд, доход должен признаваться на дату государственной регистрации перехода права на имущество, подтвержденной свидетельством о государственной регистрации прав. Во-первых, такой подход наиболее соответствует положениям Налогового кодекса РФ, а во-вторых, является самым удобным, поскольку освобождает налогоплательщиков от необходимости платить налог на прибыль гораздо раньше государственной регистрации перехода права собственности.
Автор — генеральный директор консалтинговой компании «РосБизнесЛегис»(www.rbl-samara.ru ), к.ю.н., налоговый консультант
Фрекен Бок
Домоправительница
Не умею я управлять ссылками.........
Интересует сама стоимость данной услуги, при отсутствии подробной информации об объектах и полном отсутствии документации.Все это и предпологается поднять, комитеты, архивы, в общем с нуля провести расследование а уж потом регистрацию прав возможно на основании найденной информации.О Фактических расходах(пошлины , изготовление док-в и др.) речь не идет.Весь порядок понятен, с чего начать и как завершить, сделать можно, СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ ! СПАСИБО!
Денис Лобаненко
Честный рейдер
Верхний предел не ограничен
Но, как я уже говорил выше, ничего нельзя сказать обладая, столь никаким объемом информацииПохожие темы
-
Прекратили ИП по ст.46 ч.1 п.3. Какова дальнейшая стратегия?
- Автор ice99
- Ответы: 7
-
Новости Дефолт российских регионов 2015 – какова его вероятность?- Автор blogger
- Ответы: 0
-
Какова судьба должника физлица?
- Автор Ирина1981
- Ответы: 12
-
Шагали по 3 лотам из 5-ти. Какова судьба торгов?- Автор Вельдеман
- Ответы: 10
-