КС РФ о гарантиях прав всех участников долевого строительства при банкротстве застройщика

Тема в разделе "Банкротство застройщиков", создана пользователем Александр Чижов, 31 янв 2014.

  1. Александр Чижов
    Offline

    Александр Чижов Арбитражный управляющий

    Опубликовано Определение КС РФ от 14.01.2014 г. № 2-О/2014.

    Источник: http://bankrot.fedresurs.ru/NewsCard.aspx?ID=578

    Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) признал, что в случае банкротства застройщика гарантированы должны быть права всех участников долевого строительства, независимо от того, требует дольщик квартиру или деньги. Ранее Высший Арбитражyый Суд Российской Федерации (ВАС РФ) усмотрел в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» противоречие: права «квартирных» дольщиков обеспечены залогом этих квартир, а денежные требования дольщиков обеспечения не имеют. Формально КС РФ отказался принять к рассмотрению запрос ВАС РФ.

    По мнению авторов интернет-портал Zakon.ru, в определении, при этом, имеется «позитивное содержание»: в нем высказана правовая позиция в пользу гарантирования денежных требований дольщиков. Запрос ВАС РФ датирован 22 июля 2013 г. и касается проверки конституционности положений ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве. Запрос был связан с рассмотрением в Президиуме ВАС РФ 14 мая 2013 дела № ВАС-13962/12, рассмотрение которого было приостановлено.

    Гражданка приобрела у застройщика право на квартиру в строящемся многоквартирном доме, отношения были оформлены по закону № 214-ФЗ. Застройщик попал в процедуру банкротства, требование дольщицы было включено в реестр требований кредиторов в третью очередь. Требование учитывалось как денежное, поскольку незадолго до возбуждения дела о банкротстве застройщика дольщица расторгла договор и требовала возврата денег. Спор же возник из-за того, что дольщица потребовала учесть свое требование как обеспеченное залогом на основании п. 1 ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций признали требование дольщицы залоговым, однако не указали, залогом какого именно имущества это требование обеспечено. Суд кассационной инстанции отказался признать дольщицу залоговым кредитором, и дело дошло до президиума ВАС.

    Судьи ВАС усмотрели в нормах 214-ФЗ правовую неопределенность: ст. 12.1 определяет, что залогом (либо поручительством) обеспечиваются все требования дольщиков, включая требования о возврате денег по расторгнутым договорам. А ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ сужает круг предметов залога: с момента разрешения на ввод дома в эксплуатацию в залоге у дольщиков находятся только квартиры, являющиеся объектами долевого строительства. Таким образом, право залога «привязывается» к конкретному объекту, права на который дольщик приобрел по закону № 214-ФЗ, и иные объекты предметом залога уже не являются. В деле, рассматриваемом в ВАС, застройщик успел сдать дом в эксплуатацию, а квартира, которую изначально хотела приобрести дольщица, была продана другому гражданину.

    ВАС РФ посчитал, что спорные положения могут не соответствовать ст. ст. 19 и 35 Конституции, поскольку нарушают конституционный принцип равенства и гарантии охраны права собственности. По мнению ВАС РФ, все кредиторы должны быть в равных условиях, и дольщики, требующие возврата денег (в том числе по расторгнутым договорам), не должны быть лишены гарантий, предусмотренных ст. 12.1 закона № 241-ФЗ. ВАС РФ посчитал неправильным исключение из предметов залога тех квартир в доме, которые не были объектами долевого строительства. ВАС РФ не согласился с тем, что дольщики, требующие квартиры, и дольщики, требующие возврата денег, оказываются в неравных условиях с точки зрения обеспечения их требований.

    КС РФ не нашел в оспариваемых нормах противоречия Конституции. По мнению КС РФ, ч. 3 ст. 13 закона № 214-ФЗ «позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом». Таким образом, КС РФ подтвердил гарантии, предоставленные дольщикам по «квартирным» требованиям.

    Одновременно КС РФ подчеркнул, что права иных дольщиков также должны быть гарантированы. Со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ КС РФ определил, что «залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства,.. – залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора – статья 9) и (или) договором».

    Оспариваемые нормы КС РФ признал соответствующими Конституции, подчеркнув, что эти нормы устанавливают «гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». По сути, такой вывод допускает залоговое обеспечение денежных требований дольщиков – правда, только в случае, если у застройщика остались нераспроданные другим дольщикам квартиры и иное имущество многоквартирного дома.
     

    Вложения:

    yasher нравится это.
  2. maz
    Offline

    maz Новичок

    А Президиум ВАС на основании этого определения КС рассмотрел до конца свое приостановленное производство по надзорной жалобе Н.С.Илюшиной ?
     
Загрузка...
Похожие темы
  1. interes
    Ответов:
    41
    Просмотров:
    2.560
  2. veterinfo
    Ответов:
    0
    Просмотров:
    901
  3. Joseph
    Ответов:
    0
    Просмотров:
    456
  4. DIM06
    Ответов:
    5
    Просмотров:
    1.889
  5. Xtremal
    Ответов:
    0
    Просмотров:
    506

Поделиться этой страницей