Квартира в ипотеке. Материнский капитал. Доли детей НЕ выделены. Банкротства пока нет.

[Странный аттрактор]

Доброго дня всем!
Прошу совета по ситуации. Рассматриваем покупку квартиры для себя. Квартира в совместной собственности супругов, куплена в ипотеку с использованием материнского капитала, доли детей не выделены.
Пытаются продать уже наверное 1 год, цена снижена до очень выгодной.
На квартире запрещения регистрации от нескольких отделов СПИ, то есть имеются долги кроме ипотеки.
С собственниками пока не встречались очно, так как муж участвует в СВО (хотя мы живём в этом же подъезде, где находится квартира).
Продажей занимается агентство недвижимости.
Вся цена квартиры пойдёт банку. Якобы с банком договорено, что сначала они снимают все обременения, после этого покупатель вносит деньги.
Потом нужно выделить доли детям, после чего предполагается продажа покупателю.
У мужа в собственности дом в селе на западном берегу Крыма, площадь больше чем квартира. Доли детям планируют выделить там. Но на доме тоже несколько запрещений регистрации от СПИ.
Насколько я понимаю, здесь для покупателя главный риск в том, что после погашения ипотеки покупателем, собственник квартиры может не совершить действий по выделению долей детям и продаже квартиры. В таком случае можно ли понудить через суд заключить ДКП и зарегистрировать переход права собственности?
А может быть существует путь более надёжный? Например, через аккредитив в банке с условием, что если сделка не состоялась, то ипотека и запрещения регистрации на квартиру восстанавливаются.
Также интересно, почему должники не пошли в банкротство или реализацию через приставов. Хотят сохранить дом в Крыму как единственное жильё?
Если Вы готовы помочь за оплату провести такую сделку, то напишите пожалуйста мне.

 

[Kapues]

У Вас, как у добросовестного покупателя, нет лишних рисков при такой покупке. За выделение/невыделение долей несут ответственность их родители.

 

[Странный аттрактор]

У Вас, как у добросовестного покупателя, нет лишних рисков при такой покупке. За выделение/невыделение долей несут ответственность их родители.

Спасибо Вам за ответ!
А что если мы погасим их долг (5 млн), банк снимет обременения, а они не выделят доли и не придут на регистрацию купли-продажи?

 

[Kapues]

А что если мы погасим их долг (5 млн), банк снимет обременения, а они не выделят доли и не придут на регистрацию купли-продажи?

Кому не выделят? Детям? Нафига перед перерегистрацией выделять доли? Это не Ваша проблема, а их.
Если не придут на регистрацию ДКП, - у Вас есть подписанный ими договор. Разрешается вопрос иском об обязании совершить действия. И вообще, если речь, например, про Сбер, - на сколько помню, - у них есть право самим направлять документы на госрегистрацию...

 

[Странный аттрактор]

Кому не выделят? Детям? Нафига перед перерегистрацией выделять доли? Это не Ваша проблема, а их.

да, детям. Они предлагают такой порядок действий:
1) Банк снимает ипотеку и запреты;
2) Мы оплачиваем в банк;
3) Должник выделяет детям доли в квартире;
4) Регистрируем у нотариуса куплю-продажу на нас.

Разрешается вопрос иском об обязании совершить действия.

теперь понятно, спасибо Вам за ответ!
А если доли детям выделят, но не придут на сделку по продаже нам, то можно будет так же в суде обязать совершить действия по передаче квартиры в собственность?

если речь, например, про Сбер, - на сколько помню, - у них есть право самим направлять документы на госрегистрацию

у не Сбер.

 

[TRIO.IRK]

У Вас, как у добросовестного покупателя, нет лишних рисков при такой покупке. За выделение/невыделение долей несут ответственность их родители.

Кому не выделят? Детям? Нафига перед перерегистрацией выделять доли? Это не Ваша проблема, а их.

1. С некоторых пор, если использовался МК, то РР не регистрирует продажу без предварительного выделения долей детям.
Так что сделку могут завернуть на этом этапе, и тогда это станет головняком покупателя.
Уважаемый Kapues, возможно, Вы путайте обычную продажу с продажей в процедуре банкротства.
2. Продажа квартиры, находящейся в залоге, в которой использовался МК происходит по-другому:
Первый вариант:
а)нотариальный проект о выделении долей;
б) предоставление в банк проекта с заявлением о разрешении выделить доли;
в) после разрешения от банка выделение долей через нотариуса;
г) разрешение опеки на продажу;
д) после погашения ипотеки и исполнения приказа опеки(выделения долей детям в другом объекте) продажа квартиры через нотариуса. Долг по ипотеки может быть погашен либо деньгами покупателя, полученными продавцом по предварительному договору, либо ипотекой этого же банка(с ипотекой другого банка могут быть проблемы-тут зависит от банка).
Второй вариант:
а) погашение ипотеки деньгами покупателя
б)выделение долей детям
в) разрешение опеки на продажу
г) непосредственно продажа через нотариуса.
Риски для покупателя есть и в том, и в другом случае в виде неисполнения обязательств продавца по предварительному договору.
Но свои права Вы сможете отстаивать в суде. Суд, скорее всего, будет на Вашей стороне, главное-правильно составить предварительный договор, но это не очень сложно.
Есть еще один риск в Вашем случае: с учетом службы одного из собственников в СВО, в случае его гибели сделка может затянутся на полгода до вступления в наследство его наследников.
3.

Якобы с банком договорено, что сначала они снимают все обременения, после этого покупатель вносит деньги.

Банк никогда не даст снять залог(не предоставит закладную либо заявление в РР), пока не погашен долг по ипотеке.
4.

На квартире запрещения регистрации от нескольких отделов СПИ, то есть имеются долги кроме ипотеки.

Чтобы зарегистрировать права покупателя, требуется не только погасить долг по ипотеке, но и по остальным долгам, из-за которых висят запреты. Вы знаете эти суммы? Хватит стоимости квартиры для погашения всей задолженности?
5.

А может быть существует путь более надёжный? Например, через аккредитив в банке с условием, что если сделка не состоялась, то ипотека и запрещения регистрации на квартиру восстанавливаются.

Не вариант по причине п.3-4
6.

Также интересно, почему должники не пошли в банкротство или реализацию через приставов. Хотят сохранить дом в Крыму как единственное жильё?

Банкротство- не дешевая процедура, чреватая массой ограничений для банкрота, а приставы без инициативы залогового кредитора с залоговым имуществом ничего делать не могут, а залоговый, если ипотека платится, шевелиться не будет(тем более, им сейчас предоставляются каникулы).
7.

Если Вы готовы помочь за оплату провести такую сделку, то напишите пожалуйста мне.

Самый лучший вариант-это найти местного юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Это может быть и агентство недвижимости, только с опытным юристом в штате и с хорошей репутацией.
Могу и я помочь, но эта помощь будет на уровне независимой проверки документов, в том числе предварительного договора. Однако, если будет разворачиваться негативный вариант развития событий(уклонение продавцов от своих обязанностей), то помочь дистанционно я уже не смогу, все равно Вам придется обращаться к юристам на месте.

 

[Kapues]

1. С некоторых пор, если использовался МК, то РР не регистрирует продажу без предварительного выделения долей детям.

Вот про это не знал, честно.

 

[Странный аттрактор]

Спасибо Вам за развёрнутый ответ!

с учетом службы одного из собственников в СВО, в случае его гибели

да, тоже думал об этом. Насколько я понял, он поехал туда чтобы заработать денег, то есть готов рисковать жизнью и убивать ради денег, а значит опасно доверять ему в финансовых вопросах.
Но также слышал, что официально погибших в СВО не много, больше пропавших без вести. В таком случае нотариальная доверенность от него будет действовать какое-то время.

Первый вариант:

а ведь действительно, согласно "Статья 37. Отчуждение заложенного имущества" и "Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу " закона об ипотеке, банк может дать разрешение на выделение долей детям, а затем на продажу квартиры нам с сохранением ипотеки? Тогда у покупателя почти нет риска, так как он погасит ипотеку после того, как станет собственником.

Банк никогда не даст снять залог(не предоставит закладную либо заявление в РР), пока не погашен долг по ипотеке.

согласен. Видимо, они имели в виду, что банк снимет все запрещения от приставов до оплаты квартиры нами.

требуется не только погасить долг по ипотеке, но и по остальным долгам

да. Вопрос этот задавал юристу в агентстве, на что получил чёткий ответ, что снятие всех запретов обеспечит банк до оплаты нами. Если будут запреты, то деньги не платим. Что там за долги я не знаю.

Могу и я помочь, но эта помощь будет на уровне независимой проверки документов, в том числе предварительного договора.

спасибо! Давайте так и поступим. Сначала мы встретимся очно с продавцом, послушаем что скажет юрист из агентства, банк. И если сделка будет возможной, то я обращусь к Вам за консультированием.

 

[TRIO.IRK]

а ведь действительно, согласно "Статья 37. Отчуждение заложенного имущества" и "Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу " закона об ипотеке, банк может дать разрешение на выделение долей детям, а затем на продажу квартиры нам с сохранением ипотеки? Тогда у покупателя почти нет риска, так как он погасит ипотеку после того, как станет собственником.

И да, и нет: при выделении долей детям заемщик не поменяется, а вот при покупки Вами заемщиком и залогодателем станете Вы, то есть это то, что я говорила про погашение ипотеки продавца ипотекой покупателя, только другими словами.
Но для Вас это, действительно, менее рисковый вариант, так как Вы не передаете своих личных денег продавцу для гашения ипотеки.
Здесь главное, чтобы банк одобрил Вашу заявку на ипотеку.
А потом ее сразу досрочно погасите своими деньгами и все.

А вот что делать с запретами по другим долгам?
Если по испол. производству взыскателем яв-ся этот же банк и есть договоренность, что будет отозван испол. лист, то да, получится. Вопрос, есть ли такая договоренность на самом деле и с кем(полномочен этот сотрудник решать такие вопросы или нет?)
А если там висит долг еще и другого банка? С какого перепуга он будет отзывать свой ИЛ?

В общем, пока в этой ситуации больше вопросов, чем ответов.

 

[FU_Alex]

Так что сделку могут завернуть на этом этапе, и тогда это станет головняком покупателя.
Уважаемый @Kapues, возможно, Вы путайте обычную продажу с продажей в процедуре банкротства.

А если в банкротстве реализуется квартира с мат.капиталом, Росреестр проводит сделки без выделения долей?

 

[TRIO.IRK]

А если в банкротстве реализуется квартира с мат.капиталом, Росреестр проводит сделки без выделения долей?

В банкротстве не обязательно выделять доли детям перед продажей- тут другая ситуация, РР зарегистрирует.