Нюансы при банкротстве застройщика

Тема в разделе "Банкротство застройщиков", создана пользователем Xtremal, 11 окт 2011.

  1. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    После вступления в силу 7-го параграфа осталась часть вопросов. Указанный параграф регулирует отношения, связанные с требованиями о передаче жилых помещений. Например, согласно ст.201.1 участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
    Но как быть кредиторам, имеющих требование о передаче НЕжилого помещения? Могут ли их требования о признании права собственности на нежилые помещения рассматриваться в общем порядке абз.7 п.1 ст.126 вне рамок дела о банкротстве? Или им тоже надо в реестр заявляться?
    Буду признателен за свежую судебную практику по нежилым помещениям с учетом параграфа №7.
     
  2. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    не опирируя дифинициями: пока дом (многоквартирный, жилой) не сдан в эксплуатацию и непройдена гос.комиссия, все жилое - остается нежилым;)
     
  3. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    главный нюанс!!!: как можно было два года сидеть анализировать ситуацию над дольщиками, придумывать сей гениальный труд под цифрой семь, распростронять действие закона на действующие процедуры и не учесть в законе прекращения дел в судах общей юрисдикции по делам о правах дольщиков на объекты долевого строительства в этих действующих процедурах(столько речевых оборотов, пульбитов, столько страстей и мыслей разбиваются о ГУМАНИЗМ российского гражданского судопроизводства).err::err:
     
  4. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Так то оно так, Арти, но по факту по этому же дому уже есть много решений районных судов о признании права собственности на незавершенный строительством объект - квартиры. В моём случае сейчас в арбитраже подвис иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект - нежилое помещение, который рассматривается вне рамок дела о банкротстве. Сейчас суд из-за этого 7-го параграфа сам "подвис". В связи с этим и ищу практику.
     
  5. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Недавно надыбал на ГАС РФ "Правосудие"

    Информация в связи с изменениями в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 АПК РФ
    Федеральным законом от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, которые вступили в законную силу, за исключением отдельных положений, с 15 августа 2011 года. Указанным законом глава IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».
    В связи с вступлением в силу указанных изменений необходимо разъяснить следующее.
    В соответствии с п.1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившего в силу 15 августа 2011 года), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
    В соответствии с приведенным законом требование о передаче жилого помещения – это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения):
    денежное требование – требование участника строительства о:
    возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения,
    возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения,
    возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения,
    возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения.
    Наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования может быть признано арбитражным судом в том числе в следующих случаях:
    1)заключение договора участия в долевом строительстве;
    2)заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
    3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
    4)заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
    5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
    6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
    7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
    8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
    9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
    Требования о компенсации морального вреда, причиненного нарушением застройщиком прав потребителей, в указанный перечень не включены.
    В соответствии с п.5 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года №210-ФЗ в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции ФЗ от 12 июля 2011 г.), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после вступления в силу настоящего Федерального закона.
    Учитывая то, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ вступил в силу 15 августа 2011 года, срок закрытия реестров истекает 14 октября 2011 года.
    Таким образом, участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений или денежные требования, перечисленные выше, к застройщику, в отношении которого уже начата процедура банкротства, названные требования могут предъявить в деле о банкротстве, рассматриваемом арбитражным судом, лишь до 14 октября 2011 года включительно, независимо от наличия или отсутствия в производстве судов общей юрисдикции дел вышеуказанных категорий. Такое обращение обязательно, независимо от нахождения в суде общей юрисдикции дел по требованиям участников строительства к этому застройщику.
    С требованиями о включении в реестры участники долевого строительства могут обратиться как со вступившими в законную силу решениями судов общей юрисдикции, так и с первичными документами, подтверждающими право требования, если спор еще не рассмотрен судом общей юрисдикции по существу
    После закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, то есть после 14 октября 2011 года, участники строительства не могут быть включены в реестры по вышеуказанным требованиям, а, соответственно, их требования не могут быть удовлетворены в установленном этим законом порядке, независимо от того, какое решение будет принято судом общей юрисдикции, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 № 210) с даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений и (или) по денежным требованиям приостанавливается, с даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.
    Судьям районных, городских судов, мировым судьям разъяснять указанные положения закона гражданам, участвующим в делах данной категории, обеспечив беспрепятственную выдачу из дел документов, необходимых для обращения с требованием о включении в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, оставляя в материалах дела заверенные копии.
    В связи с тем, что в переходных положениях (статье 3) Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ не содержится указаний относительно дел, принятых судами общей юрисдикции к производству до 15 августа 2011 года, то есть до вступления в силу указанного Федерального закона, рассмотрение вопросов о прекращении производства по делам данной категории полностью или в части является преждевременным, равно как и отсутствуют основания для отложения дел, назначенных к слушанию.
    Передача дел на рассмотрение в арбитражный суд по подведомственности законом не предусмотрена.
    Указанная позиция обсуждена на совещании судей судебной коллегии по гражданским делам краевого суда 22 сентября 2011 года.
     
  6. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Но как быть кредиторам, имеющих требование о передаче НЕжилого помещения? Могут ли их требования о признании права собственности на нежилые помещения рассматриваться в общем порядке абз.7 п.1 ст.126 вне рамок дела о банкротстве? Или им тоже надо в реестр заявляться?

    я думаю нужно читать ст. 201.8 Закона, тем более если дело смотрится в Арбитраже!!
     
  7. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Спасибо за информацию о позиции суда и за мнение по применению закона.
    В рамках этой статьи как раз подали заявление о признании права собственности, хотя вопросы остались.
    Например, надо ли в рамках дела о банкротстве по этому заявлению гос.пошлину платить? И не получится ли, что участники строительства жилых помещений окажутся в более ущемленном положении по сравнению с участниками нежилых? Ведь закон допускает установление права собственности на нежилые до окончания конкурсного производства в отличие от остальных кредиторов.
     
  8. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Например, надо ли в рамках дела о банкротстве по этому заявлению гос.пошлину платить?

    Форма и содержание предусмотренных п.1 ст.201.8 требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям предъявляемым к исковым заявлениям в соответствии с АПК...(п.4 ст.201.8)
     
  9. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    в силу ст.201.8. у Вас другой правовой статус лица участвующего в деле, посему преследование иных целей, наступление других правовых последствий!!
    не смешивайте "чужих" мух со своими котлетами
     
  10. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Со ст.201.8 уже разобрались. Вопрос в пошлине. Заявление об установлении права собственности ведь подаётся в рамках уже возбужденного дела о банкротстве. А раньше некоторые суды требовали уплаты гос.пошлины и при подаче заявлений о включении в реестр кредиторов, пока их ВАС не поправил и изменения в НК РФ не внесли.
     
  11. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    У всех лиц, участвующих в деле, свой статус. И тем не менее, и "участники строительства" и "другие лица" (в терминологии параграфа 7) являются кредиторами должника в общем смысле ГК РФ и участниками процесса по делу о банкротстве по смыслу ЗоБ. Неужели Вы не допускаете мысли, что цели лиц, инвестировавших средства как в строительство жилых, так и нежилых помещений (получение недвижимого имущества в натуре) могут всё таки совпадать?
    Кулинария с энтомологией тут не при чём :)
     
  12. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Я думаю это сослагательное наклонение...
    есть закон который надо исполнять...ФЗ №210 понятия не подменяет, выделяя в приоретете жилые помещения...все остальное 201.8
     
  13. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Может быть...
    но все таки обычно по выражению так "котлеты отдельно, мухи отдельно"
    это как раз применимо и к параграфу 7 Закона о банкротстве и про нежилые помещения
     
  14. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Быть или не быть..или застройщик в переходе

    В период, с момента принятия решения СОЮ о признании за дольщиками права общей долевой собственности на объект строительства (незавершенку) до момента рассмотрения дела в суде кассационной инстанции и возврата дела на новое рассмотрение (в связи с процессуальными нарушениями суда), был принят ФЗ от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в части банкротства застройщиков. На новом рассмотрении СОЮ идет по пути признания за участниками права собственности на объект строительства.
    У застройщика несколько объектов строительства - многоквартирных домов (часть в стадии котлована с фундаментом, часть - готовность 60%), на каждый объект свое производство в СОЮ.
    Часть дольщиков заявилась в Реестр помещений, а часть у кого готовность дома 60% отморозилась и заявила отказ от включения в реестры, уповая на решения СОЮ

    В настоящее время у должников попавших в переходный период и в отношении к которым применена процедура банкротства Застройщика имеется неопределенность в части исполнения Решений СОЮ о признании права собственности на объект строительства, по исковым заявлений дольщиков принятых судом до введения в отношении должника процедуры банкротства Застройщика, так как в случае признания права собственности за участниками долевки и регистрации указанных прав, объект строительства будет являтся собственностью участников, что влечет невозможность проведения процедуры банкротства Застройщика
     
  15. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    На практике участники, чтобы не пропустить срок включения в свой реестр перестраховываются и даже при наличии вступившего в силу решения СОЮ пытаются включиться в реестр.
     
  16. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    Да так оно и происходит, но как быть с теми которые отморозились(это несколько домов) и как быть дальше, наступает слишком много последствий как по снежной ловине, в результате которых дальнейшее проведение процедуры невозможно, да и быссмыслено!!!хотя уже сделано заключение ау о возможности передачи объектов, оценка, проекты решений о создании ЖСК и другие документы!
    получили письмо из УФРС по поводу исполнения решений СОЮ в процедуре банкротства застройщика, согласно которому указали что будут исполнять решение и производить регистрацию прав!!
     
  17. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Разумно. Как бы то ни было, есть решение суда, которое надо исполнять. Для тех участников, у кого нет таких решений и будет действовать процедура, предусмотренная новой редакцией закона. Без соблюдения последовательности и в случае пренебрежения решениями суда будет анархия. А ТСЖ придётся вести совместный инвестиционный проект по достройке с собственниками на основании решений суда.
     
  18. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    и Я согласен с УФРС, ФЗ №210 ФЗ не изменил ст. 28 "О гос. регистрации прав на недвижимость", но я понимаю что просто это упущено при принятии закона, так как из ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ К ЗАКОНОПРОЕКТУ СЛЕДУЕТ "БОЛЕЕ ТОГО, С ЦЕЛЬЮ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ НЕРАВНОГО ПОДХОДА К РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ И НЕПРОПОРЦИОНАЛЬНОГО УМЕНЬШЕНИЯ КОНКУРСНОЙ МАССЫ С ДАТЫ ВВЕДЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ НАБЛЮДЕНИЯ В ОТНОШЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИОСТАНАВЛИВАЕТСЯ ПРОИЗВОДСТВО И ИСПОЛНЕНИЕ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ИСПОЛНЕНИЕМ ДОЛЖНИКОМ ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ИЛИ ДЕНЕЖНОГО ТРЕБОВАНИЯ, КОТОРОЕ БЫЛО НАЧАТО РАНЕЕ В СУДАХ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ"(п. 5 Пояснительной записки) - это наверное применительно к ст. 201.4 Закона, но это осталось в записке и этого нет в законе!!!!
     
  19. Arti
    Offline

    Arti Наблюдатель

    У нас как раз все наоборот, СОЮ создает анархию, так как пролобирован другими инвесторами (Застройщиками) которые хотят получить стройплощадки должника через людей.
    Почитали бы Вы решения судов...я такое даже у мировых судей нечитал!!!там и применение закона не подлежащего применению, и неприменение закона подлежащего применению и выход за пределы исковых требований....в общем кассация тоже впервые отменяло такие решения и была просто в прострации как вообще можно было такое принять!!
     
  20. Xtremal
    Offline

    Xtremal Новичок

    Возможно законодатель это действительно упустил или сделал это намеренно. Сейчас сложно судить. Но в банкротстве всегда присутствует конфликт множества интересов, и угодить всем невозможно. Поэтому в законе есть нормы о последствиях введения процедур, где предусматривается приостановление исполнения судебных актов, но допускается предъявление требований об истребовании имущества в натуре вне рамок дела о банкротстве. Так и здесь.
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей