Нюансы при банкротстве застройщика

Xtremal

Новичок
#1
После вступления в силу 7-го параграфа осталась часть вопросов. Указанный параграф регулирует отношения, связанные с требованиями о передаче жилых помещений. Например, согласно ст.201.1 участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Но как быть кредиторам, имеющих требование о передаче НЕжилого помещения? Могут ли их требования о признании права собственности на нежилые помещения рассматриваться в общем порядке абз.7 п.1 ст.126 вне рамок дела о банкротстве? Или им тоже надо в реестр заявляться?
Буду признателен за свежую судебную практику по нежилым помещениям с учетом параграфа №7.
 

Arti

Наблюдатель
#2
не опирируя дифинициями: пока дом (многоквартирный, жилой) не сдан в эксплуатацию и непройдена гос.комиссия, все жилое - остается нежилым;)
 

Arti

Наблюдатель
#3
главный нюанс!!!: как можно было два года сидеть анализировать ситуацию над дольщиками, придумывать сей гениальный труд под цифрой семь, распростронять действие закона на действующие процедуры и не учесть в законе прекращения дел в судах общей юрисдикции по делам о правах дольщиков на объекты долевого строительства в этих действующих процедурах(столько речевых оборотов, пульбитов, столько страстей и мыслей разбиваются о ГУМАНИЗМ российского гражданского судопроизводства).err::err:
 

Xtremal

Новичок
#4
Так то оно так, Арти, но по факту по этому же дому уже есть много решений районных судов о признании права собственности на незавершенный строительством объект - квартиры. В моём случае сейчас в арбитраже подвис иск о признании права собственности на незавершенный строительством объект - нежилое помещение, который рассматривается вне рамок дела о банкротстве. Сейчас суд из-за этого 7-го параграфа сам "подвис". В связи с этим и ищу практику.
 

Arti

Наблюдатель
#5
Недавно надыбал на ГАС РФ "Правосудие"

Информация в связи с изменениями в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 АПК РФ
Федеральным законом от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, которые вступили в законную силу, за исключением отдельных положений, с 15 августа 2011 года. Указанным законом глава IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».
В связи с вступлением в силу указанных изменений необходимо разъяснить следующее.
В соответствии с п.1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ, вступившего в силу 15 августа 2011 года), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
В соответствии с приведенным законом требование о передаче жилого помещения – это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения):
денежное требование – требование участника строительства о:
возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения,
возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения,
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения,
возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения.
Наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования может быть признано арбитражным судом в том числе в следующих случаях:
1)заключение договора участия в долевом строительстве;
2)заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4)заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Требования о компенсации морального вреда, причиненного нарушением застройщиком прав потребителей, в указанный перечень не включены.
В соответствии с п.5 статьи 3 Федерального закона от 12 июля 2011 года №210-ФЗ в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции ФЗ от 12 июля 2011 г.), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Учитывая то, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ вступил в силу 15 августа 2011 года, срок закрытия реестров истекает 14 октября 2011 года.
Таким образом, участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений или денежные требования, перечисленные выше, к застройщику, в отношении которого уже начата процедура банкротства, названные требования могут предъявить в деле о банкротстве, рассматриваемом арбитражным судом, лишь до 14 октября 2011 года включительно, независимо от наличия или отсутствия в производстве судов общей юрисдикции дел вышеуказанных категорий. Такое обращение обязательно, независимо от нахождения в суде общей юрисдикции дел по требованиям участников строительства к этому застройщику.
С требованиями о включении в реестры участники долевого строительства могут обратиться как со вступившими в законную силу решениями судов общей юрисдикции, так и с первичными документами, подтверждающими право требования, если спор еще не рассмотрен судом общей юрисдикции по существу
После закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, то есть после 14 октября 2011 года, участники строительства не могут быть включены в реестры по вышеуказанным требованиям, а, соответственно, их требования не могут быть удовлетворены в установленном этим законом порядке, независимо от того, какое решение будет принято судом общей юрисдикции, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 № 210) с даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений и (или) по денежным требованиям приостанавливается, с даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.
Судьям районных, городских судов, мировым судьям разъяснять указанные положения закона гражданам, участвующим в делах данной категории, обеспечив беспрепятственную выдачу из дел документов, необходимых для обращения с требованием о включении в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, оставляя в материалах дела заверенные копии.
В связи с тем, что в переходных положениях (статье 3) Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ не содержится указаний относительно дел, принятых судами общей юрисдикции к производству до 15 августа 2011 года, то есть до вступления в силу указанного Федерального закона, рассмотрение вопросов о прекращении производства по делам данной категории полностью или в части является преждевременным, равно как и отсутствуют основания для отложения дел, назначенных к слушанию.
Передача дел на рассмотрение в арбитражный суд по подведомственности законом не предусмотрена.
Указанная позиция обсуждена на совещании судей судебной коллегии по гражданским делам краевого суда 22 сентября 2011 года.
 

Arti

Наблюдатель
#6
Но как быть кредиторам, имеющих требование о передаче НЕжилого помещения? Могут ли их требования о признании права собственности на нежилые помещения рассматриваться в общем порядке абз.7 п.1 ст.126 вне рамок дела о банкротстве? Или им тоже надо в реестр заявляться?

я думаю нужно читать ст. 201.8 Закона, тем более если дело смотрится в Арбитраже!!
 

Xtremal

Новичок
#7
я думаю нужно читать ст. 201.8 Закона, тем более если дело смотрится в Арбитраже!!
Спасибо за информацию о позиции суда и за мнение по применению закона.
В рамках этой статьи как раз подали заявление о признании права собственности, хотя вопросы остались.
Например, надо ли в рамках дела о банкротстве по этому заявлению гос.пошлину платить? И не получится ли, что участники строительства жилых помещений окажутся в более ущемленном положении по сравнению с участниками нежилых? Ведь закон допускает установление права собственности на нежилые до окончания конкурсного производства в отличие от остальных кредиторов.
 

Arti

Наблюдатель
#8
Например, надо ли в рамках дела о банкротстве по этому заявлению гос.пошлину платить?

Форма и содержание предусмотренных п.1 ст.201.8 требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям предъявляемым к исковым заявлениям в соответствии с АПК...(п.4 ст.201.8)
 

Arti

Наблюдатель
#9
И не получится ли, что участники строительства жилых помещений окажутся в более ущемленном положении по сравнению с участниками нежилых? Ведь закон допускает установление права собственности на нежилые до окончания конкурсного производства в отличие от остальных кредиторов.
в силу ст.201.8. у Вас другой правовой статус лица участвующего в деле, посему преследование иных целей, наступление других правовых последствий!!
не смешивайте "чужих" мух со своими котлетами
 

Xtremal

Новичок
#10
Например, надо ли в рамках дела о банкротстве по этому заявлению гос.пошлину платить?

Форма и содержание предусмотренных п.1 ст.201.8 требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям предъявляемым к исковым заявлениям в соответствии с АПК...(п.4 ст.201.8)
Со ст.201.8 уже разобрались. Вопрос в пошлине. Заявление об установлении права собственности ведь подаётся в рамках уже возбужденного дела о банкротстве. А раньше некоторые суды требовали уплаты гос.пошлины и при подаче заявлений о включении в реестр кредиторов, пока их ВАС не поправил и изменения в НК РФ не внесли.
 

Xtremal

Новичок
#11
в силу ст.201.8. у Вас другой правовой статус лица участвующего в деле, посему преследование иных целей, наступление других правовых последствий!!
не смешивайте "чужих" мух со своими котлетами
У всех лиц, участвующих в деле, свой статус. И тем не менее, и "участники строительства" и "другие лица" (в терминологии параграфа 7) являются кредиторами должника в общем смысле ГК РФ и участниками процесса по делу о банкротстве по смыслу ЗоБ. Неужели Вы не допускаете мысли, что цели лиц, инвестировавших средства как в строительство жилых, так и нежилых помещений (получение недвижимого имущества в натуре) могут всё таки совпадать?
Кулинария с энтомологией тут не при чём :)
 

Arti

Наблюдатель
#12
Неужели Вы не допускаете мысли, что цели лиц, инвестировавших средства как в строительство жилых, так и нежилых помещений (получение недвижимого имущества в натуре) могут всё таки совпадать?
Я думаю это сослагательное наклонение...
есть закон который надо исполнять...ФЗ №210 понятия не подменяет, выделяя в приоретете жилые помещения...все остальное 201.8
 

Arti

Наблюдатель
#13
Кулинария с энтомологией тут не при чём :)
Может быть...
но все таки обычно по выражению так "котлеты отдельно, мухи отдельно"
это как раз применимо и к параграфу 7 Закона о банкротстве и про нежилые помещения
 

Arti

Наблюдатель
#14
Быть или не быть..или застройщик в переходе

В период, с момента принятия решения СОЮ о признании за дольщиками права общей долевой собственности на объект строительства (незавершенку) до момента рассмотрения дела в суде кассационной инстанции и возврата дела на новое рассмотрение (в связи с процессуальными нарушениями суда), был принят ФЗ от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в части банкротства застройщиков. На новом рассмотрении СОЮ идет по пути признания за участниками права собственности на объект строительства.
У застройщика несколько объектов строительства - многоквартирных домов (часть в стадии котлована с фундаментом, часть - готовность 60%), на каждый объект свое производство в СОЮ.
Часть дольщиков заявилась в Реестр помещений, а часть у кого готовность дома 60% отморозилась и заявила отказ от включения в реестры, уповая на решения СОЮ

В настоящее время у должников попавших в переходный период и в отношении к которым применена процедура банкротства Застройщика имеется неопределенность в части исполнения Решений СОЮ о признании права собственности на объект строительства, по исковым заявлений дольщиков принятых судом до введения в отношении должника процедуры банкротства Застройщика, так как в случае признания права собственности за участниками долевки и регистрации указанных прав, объект строительства будет являтся собственностью участников, что влечет невозможность проведения процедуры банкротства Застройщика
 

Xtremal

Новичок
#15
В настоящее время у должников попавших в переходный период и в отношении к которым применена процедура банкротства Застройщика имеется неопределенность в части исполнения Решений СОЮ о признании права собственности на объект строительства, по исковым заявлений дольщиков принятых судом до введения в отношении должника процедуры банкротства Застройщика, так как в случае признания права собственности за участниками долевки и регистрации указанных прав, объект строительства будет являтся собственностью участников, что влечет невозможность проведения процедуры банкротства Застройщика
На практике участники, чтобы не пропустить срок включения в свой реестр перестраховываются и даже при наличии вступившего в силу решения СОЮ пытаются включиться в реестр.
 

Arti

Наблюдатель
#16
На практике участники, чтобы не пропустить срок включения в свой реестр перестраховываются и даже при наличии вступившего в силу решения СОЮ пытаются включиться в реестр.
Да так оно и происходит, но как быть с теми которые отморозились(это несколько домов) и как быть дальше, наступает слишком много последствий как по снежной ловине, в результате которых дальнейшее проведение процедуры невозможно, да и быссмыслено!!!хотя уже сделано заключение ау о возможности передачи объектов, оценка, проекты решений о создании ЖСК и другие документы!
получили письмо из УФРС по поводу исполнения решений СОЮ в процедуре банкротства застройщика, согласно которому указали что будут исполнять решение и производить регистрацию прав!!
 

Xtremal

Новичок
#17
получили письмо из УФРС по поводу исполнения решений СОЮ в процедуре банкротства застройщика, согласно которому указали что будут исполнять решение и производить регистрацию прав!!
Разумно. Как бы то ни было, есть решение суда, которое надо исполнять. Для тех участников, у кого нет таких решений и будет действовать процедура, предусмотренная новой редакцией закона. Без соблюдения последовательности и в случае пренебрежения решениями суда будет анархия. А ТСЖ придётся вести совместный инвестиционный проект по достройке с собственниками на основании решений суда.
 

Arti

Наблюдатель
#18
и Я согласен с УФРС, ФЗ №210 ФЗ не изменил ст. 28 "О гос. регистрации прав на недвижимость", но я понимаю что просто это упущено при принятии закона, так как из ПОЯСНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ К ЗАКОНОПРОЕКТУ СЛЕДУЕТ "БОЛЕЕ ТОГО, С ЦЕЛЬЮ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ НЕРАВНОГО ПОДХОДА К РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ И НЕПРОПОРЦИОНАЛЬНОГО УМЕНЬШЕНИЯ КОНКУРСНОЙ МАССЫ С ДАТЫ ВВЕДЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ НАБЛЮДЕНИЯ В ОТНОШЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИОСТАНАВЛИВАЕТСЯ ПРОИЗВОДСТВО И ИСПОЛНЕНИЕ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ИСПОЛНЕНИЕМ ДОЛЖНИКОМ ТРЕБОВАНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ИЛИ ДЕНЕЖНОГО ТРЕБОВАНИЯ, КОТОРОЕ БЫЛО НАЧАТО РАНЕЕ В СУДАХ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ"(п. 5 Пояснительной записки) - это наверное применительно к ст. 201.4 Закона, но это осталось в записке и этого нет в законе!!!!
 

Arti

Наблюдатель
#19
Без соблюдения последовательности и в случае пренебрежения решениями суда будет анархия.
У нас как раз все наоборот, СОЮ создает анархию, так как пролобирован другими инвесторами (Застройщиками) которые хотят получить стройплощадки должника через людей.
Почитали бы Вы решения судов...я такое даже у мировых судей нечитал!!!там и применение закона не подлежащего применению, и неприменение закона подлежащего применению и выход за пределы исковых требований....в общем кассация тоже впервые отменяло такие решения и была просто в прострации как вообще можно было такое принять!!
 

Xtremal

Новичок
#20
Возможно законодатель это действительно упустил или сделал это намеренно. Сейчас сложно судить. Но в банкротстве всегда присутствует конфликт множества интересов, и угодить всем невозможно. Поэтому в законе есть нормы о последствиях введения процедур, где предусматривается приостановление исполнения судебных актов, но допускается предъявление требований об истребовании имущества в натуре вне рамок дела о банкротстве. Так и здесь.