П.18 Пленума №58. Залог квартиры.

Фотиния

Пользователь
#1
У ИП квартира в залоге. П.18 Пленума №58 :
" Ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чём указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества."
Непонятно, как это действует на практике. Банки и даже наше СРО сталкиваются с этим первый раз. Как в этом случае устанавливается порядок продажи имущества? Есть мнение, что нужно согласовывать с залогодержателем, т.к. впоследствии договор ипотеки будет заключен именно с ним, и он устанавливает порядок оплаты в дальнейшем. Это вопрос первый. Ситуация у нас еще сложнее.
Кредитор не заявился. Кроме того, самого кредитора найти не можем. Отследили только одно звено в цепи продажи закладной. Должник предоставил требование об оплате долга третьего (скорее всего, но не факт, что не последнего) владельца закладной, направленное ему об оплате долга. И этот третий сейчас сам в наблюдении. О движении закладной ИП уведомлен не был. Ни почта, ни интернет не дают возможность выявить собственника закладной и как-то связаться и обсудить. Глухо все. В конкурсную массу включается все имущество ИП, а как его реализовывать - непонятно. Прошу совета. Во-первых- если кредитор вдруг найдется, а во-вторых если нет.
 

Александр Максименко

Арбитражный управляющий
#2
У ИП квартира в залоге. П.18 Пленума №58 :
" Ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чём указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества."
Непонятно, как это действует на практике. Банки и даже наше СРО сталкиваются с этим первый раз. Как в этом случае устанавливается порядок продажи имущества? Есть мнение, что нужно согласовывать с залогодержателем, т.к. впоследствии договор ипотеки будет заключен именно с ним, и он устанавливает порядок оплаты в дальнейшем. Это вопрос первый. Ситуация у нас еще сложнее.
Кредитор не заявился. Кроме того, самого кредитора найти не можем. Отследили только одно звено в цепи продажи закладной. Должник предоставил требование об оплате долга третьего (скорее всего, но не факт, что не последнего) владельца закладной, направленное ему об оплате долга. И этот третий сейчас сам в наблюдении. О движении закладной ИП уведомлен не был. Ни почта, ни интернет не дают возможность выявить собственника закладной и как-то связаться и обсудить. Глухо все. В конкурсную массу включается все имущество ИП, а как его реализовывать - непонятно. Прошу совета. Во-первых- если кредитор вдруг найдется, а во-вторых если нет.
Мое мнение:
Согласовывать порядок продажи с залогодержателем не надо. Он же не заявил свои требования в рамках дела о банкротстве ИП.
Вы продаете имущество обремененное залогом. Покупатель берет на себя все обязательства. Вот и все.
 

Александр Максименко

Арбитражный управляющий
#4
Т.е. стоимость имущества - 3 коп.;)
Ну а что делать? Хотя бывает ипотечные кватриры и нормально продаются (если кредит частично погашен). Но это не вариант Фотиния.

У меня похожая ситуация. У ИП есть УАЗ в залоге у банка. Кредитный договор с физиком. Банк не заявляется. Задолженность по кредиту 240 т. руб. Дороже 200 т. р. не продать. Т. е. рыночная стоимость (-40 т. р.):wub:. Что делать? Он в конкусрной массе. Сижу репу чешу:wub:
 

Александр Максименко

Арбитражный управляющий
#6
Заявлять требование банка в реестр самому! Пусть суд решает!
Не поможет.:confused: Даже если внесут в реестр. На продажу этого УАЗ я потрачу не менее 70 т. р. (коммерсант 2 аукциона и публичка).Продам его за 200. На текущие 5% - 10 т. р. Получается 60 т. р. за счет других кредиторов. Думаю собрать собрание и ислючить из конкурсной массы. Кредиторы на это пойдут. Но налоговая будет против!!!:mad:
 

Atamansha

Арбитражный управляющий
#7
А если в этой квартире прописана мама с двумя несовершенолетними детьми (она же ИП), ее родители-пенсионеры и сестра тоже с двумя несовершенолетними детьми
Как же продавать это заложенное имущество, кто разрешит выселить всех этих детей?
 
#8
А если в этой квартире прописана мама с двумя несовершенолетними детьми (она же ИП), ее родители-пенсионеры и сестра тоже с двумя несовершенолетними детьми
Как же продавать это заложенное имущество, кто разрешит выселить всех этих детей?
Оцени и продавай с обременением, пущай новый собственник думает, что делать с обременением. Но прежде предложи выкупить самим проживающим, если откажутся, то тогда продай.
У меня такое было, прошел через суды, все ОК.
 

Atamansha

Арбитражный управляющий
#9
Оцени и продавай с обременением, пущай новый собственник думает, что делать с обременением. Но прежде предложи выкупить самим проживающим, если откажутся, то тогда продай.
У меня такое было, прошел через суды, все ОК.
Сегодня задала этот вопрос налоговику, на что он мне ответил, раз это единственная собственность и место для проживания, что подверждается ответом росреестра, то его не надо включать в конкурсную массу...
 

Atamansha

Арбитражный управляющий
#13
Самое интересное я уже отчет в суд о завершении сдала (естественно квартиру не включала в конкурсную массу), и тут увидела эту темку ...
ну и почитала и решила перестраховаться , с налоговой переговорила
Вообщем еще раз убедилась в том что вс е сделано правильно:)))
 

Фотиния

Пользователь
#14
К началу темы. Кредитора с горем пополам вычислили (закладная продавалась несколько раз). Он сообщил, что включаться в реестр не будет. При этом направил в адрес КУ решение районного суда от прошлого года, по которому задолженность со всеми санкциями взыскана с должника. Обращено взыскание на квартиру, установлена начальная цена для торгов. Должник об этом не знал. Видимо, почту не получал. Кредитор к приставам не обращался все эти 8 месяцев. Кроме того, в отношении него введена процедура наблюдения. Сумма долга за физиком уже установлена. Можно ли в данной ситуации реализовывать квартиру? ИП отвечает всем имуществом и он не против был бы купить за дешево свою квартиру и впоследствии продолжать гасить платежи. Начальная цена определяется в соответствии с законодательством о залоге, а в данном случае она уже утверждена решением районного суда и завышена как минимум в 2 раза. И превышает на треть сумму долга кредитора. Что вообще делать с этой квартирой? Должник в шоке. Остается без имущества и жилья. Если не включать в конкурсную массу, то впоследствии кредитор при переходе в КП по-любому этот долг продаст и ситуация может стать неконтролируемой. Жалко человека. В возрасте женщина и инвалид к тому же. Нет ли мнений по данному поводу?
 

Семенова

любознательная
#15
К началу темы. Кредитора с горем пополам вычислили (закладная продавалась несколько раз). Он сообщил, что включаться в реестр не будет. При этом направил в адрес КУ решение районного суда от прошлого года, по которому задолженность со всеми санкциями взыскана с должника. Обращено взыскание на квартиру, установлена начальная цена для торгов. Должник об этом не знал. Видимо, почту не получал. Кредитор к приставам не обращался все эти 8 месяцев. Кроме того, в отношении него введена процедура наблюдения. Сумма долга за физиком уже установлена. Можно ли в данной ситуации реализовывать квартиру? ИП отвечает всем имуществом и он не против был бы купить за дешево свою квартиру и впоследствии продолжать гасить платежи. Начальная цена определяется в соответствии с законодательством о залоге, а в данном случае она уже утверждена решением районного суда и завышена как минимум в 2 раза. И превышает на треть сумму долга кредитора. Что вообще делать с этой квартирой? Должник в шоке. Остается без имущества и жилья. Если не включать в конкурсную массу, то впоследствии кредитор при переходе в КП по-любому этот долг продаст и ситуация может стать неконтролируемой. Жалко человека. В возрасте женщина и инвалид к тому же. Нет ли мнений по данному поводу?
Попробуйте по ст. 210 ЗоБа подать заявление от должника о включении залогового кредитора в реестр.
 
#16
Попробуйте по ст. 210 ЗоБа подать заявление от должника о включении залогового кредитора в реестр.
...если вчера Пленум ВАС это не "разъяснил" (в проекте, который где-то на форуме обсуждаеся, ВАС эту возможность исключил)
 

ivi

Арбитражный управляющий
#17
Не поможет.:confused: Даже если внесут в реестр. На продажу этого УАЗ я потрачу не менее 70 т. р. (коммерсант 2 аукциона и публичка).Продам его за 200. На текущие 5% - 10 т. р. Получается 60 т. р. за счет других кредиторов. Думаю собрать собрание и ислючить из конкурсной массы. Кредиторы на это пойдут. Но налоговая будет против!!!:mad:
А у меня два таких транспортных средства. И из кредиторов только Инспекция, а поэтому против однозначно! Будем продавать за копечку, глядишь может кто-купит на запчасти, а там уж банк пусть сам смотрит куда его залог по частям разбежался)))
 

ivi

Арбитражный управляющий
#18
Нет ли мнений по данному поводу?
Делай оценку с учетом того, что будет продаваться имущество с обременением. То что раньше было решение суда для КУ значения не имеет, так как там цена определялась без учета обременения. Поэтому оценивай дешево и продавай.
Кстати, сейчас на уровне ВАСи обсуждается понятие "залоговый дисконт", который должен быть равен сумме денежного обязательсва, которое обеспечивается этим залогом.
При этом есть мнение, что Начальная цена продажи имущества должника = рыночная стоимость по оценке - залоговый дисконт.
 

Фотиния

Пользователь
#19
Вот спасибо, что не забыли. Уж подумалось, что перед праздниками вопросами знающих людей не стоит забрасывать. По 210 смысла не видели заявлять, т.к. кредитор будет против и при этом будет прав. Буквально вчера оценщики оценили по принципу оценка равна рыночная стоимость минус задолженность, установленная районным судом и минус проценты, которые уже накапали на дату оценки, т.к. в решении указано именно так, что % помимо установленных на дату решения рассчитываются по ставке 0,2 на дату реализации. Получилась цифра в размере 65 тыс. Теперь на собрание выносим утверждение порядка продажи. Вопрос еще один возник: имущество в ипотеке. Получается, что его в соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС №58 от 23.07.2009г. порядок продажи через суд утверждать?
 
#20
Получилась цифра в размере 65 тыс. Теперь на собрание выносим утверждение порядка продажи. Вопрос еще один возник: имущество в ипотеке. Получается, что его в соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС №58 от 23.07.2009г. порядок продажи через суд утверждать?
Интересно.
У нас такая же ситуация скоро будет.
Поэтому просматриваем пока наискось;)
Пока вырисовывается, что цену через суд точно будем определять.
Пущай суд сам решает: откажет - хорошо, утвердит - тоже не плохо, если камюшки полетят, судебным актом АУ прикроется...