Передача в залог недвижимого имущества Продавцом после подписания договора купли-продажи

Тема в разделе "Залоговые кредиторы", создана пользователем Антон Федоров, 24 апр 2015.

  1. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Уважаемые коллеги! Столкнулись с интересной ситуацией. Продавец после продажи недвижимого имущества, его фактической передачи и получением денег от Покупателя, но до момента гос. регистрации передал данное недвижимое имущество в залог банку в обеспечении кредита Покупателя. Залог зарегистрирован до момента регистрации перехода права собственности, переход также зарегистрирован, но позже регистрации залога.
    В последствии договор купли-продажи был признан недействительной сделкой по ст.61.2 ЗоБа, однако имущество возвращается в конкурсную массу обремененное залогом.

    Насколько правомерно передавать недвижимость Продавцом в залог после фактической передачи его Покупателю?

    В п. 14 ранее действовавшего Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" было разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

    Однако Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 было признано утратившим силу на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 23 в связи с принятием нового Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в котором положение о недопустимости распоряжения продавцом предметом исполненного обязательства отсутствует.

    Поделитесь соображениями на этот счет, а может практика такая у кого-нибудь была) Есть большое желание "очистить" недвижимость от залога.
     
  2. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Коллеги, неужели нет никаких мыслей по такому интересному вопросу?)
     
  3. Денис Лобаненко
    Offline

    Денис Лобаненко Честный рейдер

    Как говорила в таких случая моя бабушка: "Хотеть не вредно".
    ИМХО: не вижу оснований.
     
  4. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Т.е. Продавец фактически может злоупотреблять своим правом распоряжения до момента гос.регистрации путем передачи недвижимости в залог, аренду и т.п.?)
    Суть до дела как раз в том, что "правильнее" было бы передать в залог недвижимость после регистрации перехода права его законным владельцем, т.е. Покупателем. В таком бы случае, коль договор купли-продажи признан недействительной сделкой, недействительной была бы признана и сделка по последующей передаче недвижимости в залог Покупателем; имущество вернулось бы в конкурсную массу в первоначальной виде, т.е. без обременений. Это видится вполне себе юридически логичным.
    А в данном случае, как говорится "и волки сыты, и овцы целы" - Покупатель своего добился (кредит получен), а благодаря тому, что недвижимость передавалась в залог Продавцом после подписания договора купли-продажи (правомерность передачи ее в залог видится мне очень спорной), она еще и остается в залоге!
     
  5. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Статья 335 ГК РФ "Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения". В данном случае банк поторопился, поскольку на тот момент покупатель не был собственником. Учитывая также последующее признание недействительным перехода права собственности к покупателю (залогодателю), ИМХО есть основания для оспаривания залога.
    В случае передачи имущества в залог лицом, не являющимся его собственником, суды признают договоры о залоге ничтожными как не соответствующие закону (ст. 168 ГК РФ). постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.02.12 по делу № А38-1318/2011, Волго-Вятского округа от 03.02.12 по делу № А38-399/2011, Поволжского округа от 13.04.12 по делу № А55-9011/2011.
     
  6. Денис Лобаненко
    Offline

    Денис Лобаненко Честный рейдер

    У кого?
    Чьи права нарушены?
     
  7. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Права нынешнего собственника имущества, т.е. предприятия-банкрота. Или наличие незаконно возникшего обременения никак не ущемляет его права?
     
  8. Денис Лобаненко
    Offline

    Денис Лобаненко Честный рейдер

    Нынешний собственник имущества - Продавец, уже получивший деньги за переданный товар, но испытывающий желание получить их второй раз.
    Вы считаете это тем интересом, на защиту которого должен встать суд;)?
     
    Последнее редактирование: 18 май 2015
  9. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Денис, почему Вы решили что деньги во второй раз? Я так понимаю, что деньги продавцу пришлось вернуть, раз сделка признана недействительной. Основания для оспаривания - противоречие закону и нарушение прав - да, согласен, нужно 2 элемента в совокупности. Первый элемент присутствует бесспорно, 2 элемент - очень субъективен и зависит от фактических обстоятельств и правосознания судьи. А всех обстоятельств мы не знаем.
     
  10. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Продавец то деньги получил - это не оспаривается, вопрос в другом - сейчас деньги от продажи пойдут залоговому кредитору, т.е. фактически полученные когда то деньги от продавца и потраченные куда угодно, но только не кредиторам, "уйдут" в банк - разве это справедливо;)?
     
  11. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Суть то как раз в том, что имущество в залог передал не Покупатель (в таком случае сделка была бы ничтожной), а Продавец. Только передача в залог произошла после подписания догвора купли-продажи, но до гос.регистрации перехода права. Вопрос в том, имел ли Продавец на это право:unsure:
     
  12. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    А, залогодатель - продавец? Просто невнимательно прочитал, сбило с толку то, что кредит брал покупатель. А оспорить залог по тем же основаниям, что и договор к-п? От имени кредитора, например.
     
  13. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Договором залога причинен вред имущественным правам кредиторов.
     
  14. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Оспорить по ЗоБу (например по ст.61.2) практически нереально, т.к. нужно доказать, то, что сторона, т.е. банк, знала о признаках неплатежеспособности. Собственно говоря сделка купли-продажи и была признана недействительной по ст.61.2 - были налицо все условия - сделка между заинтересованными лицами, заниженная цена продажи, отчуждение имущества балансовой стоимостью более 20%, пользование имуществом после продажи и т.д.
    Однако эти основания никак не подходят для признания недействительным договора залога, поскольку другой стороной является незаинтересованное лицо - банк.
    Поэтому единственным основанием (как мне видится) является то, что Продавец после подписания договора купли-продажи был не вправе передавать имущество в залог. Конечно на момент совершения данных сделок стороны (и Продавец и Покупатель) были не против их совершения, поскольку фактически это было одно и тоже лицо. Но ситуация изменилась после введения конкурсного производства;)
    Практики судебной плюс минус похожей найти не могу...
     
  15. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    По этому основанию (то, что передал в залог после подписания К-П), ИМХО не получится, поскольку, во-первых, сам договор к-п признан недействительным, во-вторых, как Вы сами правильно отметили, обе стороны проявили волеизъявление. Мне кажется, нужно все-таки смотреть в сторону причинения ущерба кредиторам и оспаривать с этой точки зрения. То, что банк не знал о признаках неплатежеспособности, исключает лишь презумпцию недобросовестности сделки, но не исключает возможность ее оспаривания в принципе. К тому же банк должен был знать об этом, проявляя заботливость и осмотрительность.
     
  16. всё не так
    Offline

    всё не так Новичок

    Банк о залогодателе банкроте знал 100%, так как от имени залогодателя выступал КУ, но проверять соответствие договора КП ЗоБу не был обязан. Все не так однозначно. Как бы КУ под убытки не попал.
     
  17. Антон Федоров
    Offline

    Антон Федоров Новичок

    Не так меня поняли - недвижимость была передана в залог до банкротства, и до подачи заявления о банкротстве, договора подписывал директор. Поэтому от имени залогодателя КУ не выступал. Это впоследствии была введена процедура КП, договор купли-продажи был признан недействительной сделкой со всеми вытекающими последствиями.
     
  18. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    В любом случае договор залога нарушает права кредиторов, и, судя по недействительности договора к-п, был также заключен исключительно с этой целью. Нужно будет только это доказать в суде.
     
Загрузка...
Похожие темы
  1. марина90
    Ответов:
    2
    Просмотров:
    252
  2. Lerooon
    Ответов:
    22
    Просмотров:
    2.112
  3. Alexandra
    Ответов:
    2
    Просмотров:
    1.177
  4. Владимир Б.
    Ответов:
    9
    Просмотров:
    1.353
  5. Mik-Bill
    Ответов:
    2
    Просмотров:
    1.249

Поделиться этой страницей