Покупка зем. участка и здания через публич. предложение

Тема в разделе "Проведение торгов и публичное предложение", создана пользователем sanloz, 29 авг 2013.

  1. sanloz
    Offline

    sanloz Новичок

    Добрый день! Хотим купить (от физического лица) земельный участок и здание находящееся на этом же зем. участке посредством публичного предложения принадлежащее юр. лицу. Какие могут быть проблемы с оформлением в юстиции, какие документ требовать от организатора торгов?
     
  2. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    Есть два варианта.

    Вариант 1

    Для начала нужно победить в торгах - тех самых, которые проводятся путем публичного предложения. Для этого нужно знать, на какой электронной площадке (ЭТП) проводятся торги по продаже интересующего Вас имущества. Затем следует уточнить, как получить ЭЦП (электронную цифровую подпись), которую принимает интересующая Вас ЭТП. Получив ЭЦП, следует зарегистрироваться на площадке, приложив все документы, которые площадка требует. После этого нужно ознакомиться с сообщением о проведении торгов, которое организатор обязан публиковать в газете Коммерсант (субботний выпуск), а также на ЭТП и на сайте fedresurs.ru. В сообщении будет указано, какие документы требуется приложить к заявке, и что в заявке должно содержаться. В принципе, все эти требования изложены в ФЗ "О Банкротстве", но могут быть еще и дополнительные - они будут только в сообщении. В сообщении также будет указано, требуется ли для участия в торгах оплатить задаток, и в каком размере. После этого следует составить заявку, соответствующую требованиям ФЗ, а также требованиям из сообщения о проведении торгов, заплатить задаток, после чего дождаться наступления нужного ценового периода (обычно это бывает ночью в 0-00, но возможны варианты) и начать неистово жать на кнопки, пытаясь запихнуть свою заявку раньше, чем другие страдальцы. Дальнейший ход событий настолько вариативен и разнообразен, что не подлежит сколько-нибудь точному описанию, а посему рекомендую обратить внимание на вариант 2

    Вариант 2
    Внимательно и вдумчиво изучив вариант 1, следует бросить попытки все сделать самому и обратиться за помощью к адекватному местному юристу, имеющему отношение к банкротствам, лучше всего к помощнику какого-нибудь известного в Вашей местности управляющего. Оплатить запрошенный им гонорар будет для Вас гораздо дешевле, чем лечить потом потрепанные исполнением варианта 1 нервы.
     
  3. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    И учтите, что если у организатора торгов уже есть покупатель на это имущество, то торги Вы сможете выиграть либо только случайно, пользуясь тем, что кто-то проспал или потерял бдительность, либо помощник известного в Вашей местности управляющего будет обладать ещё и способностями «хакера», с более способными способностями в отличие от помощника другого претендента (помощника того управляющего, который проводит торги).
    Иначе Вы «приятно» удивитесь, когда отправив заявку в 00-01, будете вторыми.
    Как они это делают…:rolleyes:
     
  4. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    И не говорите....ужас....
     
    Регина4444 нравится это.
  5. Parventa
    Offline

    Parventa АУ

    :cool:

    Отправлено с моего HTC One X+
     
  6. Регина4444
    Offline

    Регина4444 Новичок

    Подскажите пожалуйста, если все таки решили участвовать в публичном предложении. Для меня не понятно несколько моментов. В публичном предложении, которое интересует меня, в нем указаны и номер кадастрового паспорта и участка и земли на этом участке. я думаю, что это все в собственности должника, ну или земля в аренде.
    К этому публичному предложению один из претендентов задал такие вопросы:

    1. Зарегистрированы ли права на зем.участок и на незавершенку?
    2. Есть ли залог и/или арест?
    3. Если есть залог в реестре ли залоговый кредитор?
    4. Вышлите пожалуйста фото участка и незавершенки, а тажже техническую документацию?
    5. Какие есть коммуникации?

    Ответьте пожалуйста, или прокомментируйте, что это означает? про пункт 2 и 3. не совсем понятно. в этом деле новичок.
     
  7. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    По пункту 2 - в банкротстве конкурсные кредиторы делятся на залоговых и "обычных". Залоговые кредиторы - это те, чьи обязательства обеспечены конкретным имуществом должника и удовлетворяются в первую очередь за счет реализации этого имущества, а в непокрытой с продажи этого имущества части - в общем порядке. Обычные - это все остальные, у них никаких первоочередных прав на конкретное имущество нет, среди них делятся деньги, вырученные от продажи незалогового имущества должника. Что касается ареста, то в общем случае все обременения при продаже с торгов снимаются, но бывают очень неприятные исключения, в частности связанные с уголовными арестами или в случае банкротства ИП. И из этого как раз вытекает пункт 3

    По пункту 3 - если имущество залоговое, банкрот - ИП, залогом обеспечен так называемый "не предпринимательский" долг, и залогодержатель в реестр не включился, то покупатель покупает карман денег в чужих штанах, т.е. получает вместе с объектом еще и долг. Долг запросто может кратно превышать стоимость имущества.

    Все вышеописанное является не более чем крайним упрощением. Существует миллион нюансов.

    Категорически не рекомендую Вам участвовать в каких-либо торгах по продаже имущества, тем более недвижимого, до тех пор, пока Вы либо не поднимете свой уровень юридической грамотности до понимания всего вышенаписанного, либо не найдете себе "в группу" юриста, который все это Вам разъяснит. Иначе можно потерять деньги, время, или то и другое.
     
  8. Регина4444
    Offline

    Регина4444 Новичок

    Спасибо большое за ответ! а вы можете скинуть ссылку или где можно почитать на эту тему.

    Сколько обычно платят юристам, какой процент. (очень глупый вопрос наверно)
     
  9. Денис Лобаненко
    Offline

    Денис Лобаненко Честный рейдер

    Мы (например) в процентах не берем.
     
    Yuri1978 нравится это.
  10. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    Почитать можно ФЗ "О Банкротстве", Приказ Минэкономразвития №54 от 15.02.2010 в редакции от 21.01.2011, а также по возможности этот форум. Юристам в таких случаях обычно платят не процент, а некую фиксированную сумму за изучение предмета торгов (и возможных подводных камней), а также за составление нормальной заявки и подбор документов к ней. Хороший вариант такого юриста - помощник арбитражного управляющего у Вас в городе, причем управляющего, который проводит хоть с какой-то регулярностью торги (т.е. активно действующего).
     
  11. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    А если в своем городе боитесь "засветиться" (как я понял из другого Вашего сообщения), то поищите на форуме. Тут региональная компетенция большой роли не играет.
     
    Регина4444 нравится это.
  12. Регина4444
    Offline

    Регина4444 Новичок

    Спасибо, вам огромное, добрый человек! ;)
     
    СветАл нравится это.
  13. SafonovDV
    Offline

    SafonovDV Новичок

    При продаже залогового имущества организаций обременения снимаются, но как сказал Юрий, могут быть "сюрпризы с уголовным арестом". С этим пока сам не разобрался.
    При продаже имущества ИП, могут быть 2 варианта: залоговое имущество оформлено на ИП, и на физ лицо.
    Если имущество оформлено на ИП, в таком случае обременения снимаются, аналогично ситуации с организациями.
    Если имущество оформлено на ФЛ и не связано о осуществлением предпринимательской деятельности (например квартира, личный автомобиль, яхта, остров), сохраняется и право залога, в не зависимости, заявился кредитор в реестр или нет, НО! , об этом указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества."
    п. 18 ППВАС №58 от 23.07.2009 Предусматривает следующее: "Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чём указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества."

    Если под обременением подразумевать также действующий договор аренды например на помещение, то такой договор сохраняется после реализации, но может быть расторгнут судом с случае не рыночной стоимости аренды.
     
    Последнее редактирование: 12 ноя 2013
    Регина4444 нравится это.
  14. Регина4444
    Offline

    Регина4444 Новичок

    Спасибо за ответ. Я так поняла. Если должник - ИП, то обязательства по залогу снимаются, если залог был как на физ лицо, то они не снимаются и если покупаешь его имущество, то покупаешь соответственно его обязательства по этому залогу. Если же его имущество под арестом, то этот вопрос я пока не изучила . Да извинит меня Yuri1978. еще не читала нормативку.
     
  15. Александр Чижов
    Offline

    Александр Чижов Арбитражный управляющий

    Регина, не так) Залог не снимается только в силу того, что должник ИП. Статус залогодателя - ИП или физлицо, никакого отношения к снятию залога не имеет)
     
    Yuri1978 нравится это.
  16. Александр Максименко
    Offline

    Александр Максименко Арбитражный управляющий

    Уважаемый SafonovDV, Вы ошибаетесь. Если кредитор заявился в реестр, то право залога не сохраняется в любом случае
     
  17. SafonovDV
    Offline

    SafonovDV Новичок

    Да, да, верно, здесь нужно было вместо ИП указать ФЛ, сейчас исправлю это в своем предыдущем сообщении. Спасибо !
     
  18. Александр Максименко
    Offline

    Александр Максименко Арбитражный управляющий

    Да не за что;).
    Только опять не верно.
    Если кредитор заявился в реестр, то право залога не сохраняется (и не важно ИП или физик)!!!!!
     
  19. SafonovDV
    Offline

    SafonovDV Новичок

    ммм, возможно, но по моей информации если собственник ФЛ, то при продаже имущества, залог не снимается, т.к. ФЛ не банкрот.
    Вот мнение одного юриста:
    "Банк залогодержатель по договору ипотеки с физ лицом если заявился на ИП и предмет ипотеки будет реализован за цену ниже чем цена по обязательствам должника, разница может быть взыскана с нового собственника. А вот если банк не заявился в реестр, он может подождать, пока предмет торгов будет реализован и обратиться к новому покупателю за возмещением по ипотеке. Все потому, что ипотека следует не лицу, а недвижимости. И здесь ровным счетом все равно, банкрот должник или нет и вообще кто является собственником объекта. Меняются только условия обременения."

    Хотя п. 18 ППВАС №58 от 23.07.2009 говорит что "....и залогодержатель не обращается ...требования сохраняются ...", думая от обратно, что обращается, наверное и требования прекращаются
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей