Праджа права аренды З/У сельскохозяйственной организации.

Тема в разделе "Банкротство сельхозпредприятий", создана пользователем GiVAi, 18 май 2016.

  1. GiVAi
    Offline

    GiVAi Новичок

    Не так давно Верховный Суд РФ в своем определении № 306-КГ15-15500 от 26.02.2016 г. по делу № А72-13047/2014 выступил против реализации включенного в конкурсную массу права аренды З/У без согласия собственника. При этом интересен следующий подход ВС РФ:
    Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
    Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
    Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.


    Данная позиция уже нашла отражение в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 N 08АП-610/2016 по делу N А75-9038/2010, Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 N 19АП-1752/2016 по делу N А14-13955-2015, Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 N 09АП-11491/2016-ГК по делу N А40-179911/15.

    Сейчас аналогичная позиция складывается еще в некоторых делах о банкротстве, при этом Росимущество теперь настаивает на исключении права аренды из конкурсной массы, говоря о том, что они явно возражают против реализации такого имущественного права.

    Думаем обратиться с надзорной жалобой самим или через участников того дела, но к сожалению не хватает опыта написания таковых жалоб.
    1. Считаем, что указанный подход противоречит общепринятой практике, отраженной в Постановлении Конституционного суда РФ о приоритете специальных норм ЗоБ над общими нормами Закона, в том числе ЗК, ГК.
    В силу ст. 1, ч. 3 ст.232 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п.17 ст.4 Федерального закона от 20.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", а так же с учетом позиции Конституционного Суда изложенной в Определении № 504-О от 04.12.2003г., специальные нормы Закона №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" носят приоритетный характер над общегражданским законодательством. Законодательство Российской Федерации должно применяться в той части, в которой не урегулировано Законом №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
    2. Такой подход противоречит ст. ст. 131, 132 ЗоБ, т.к. данные нормы содержат исчерпывающий перечень имущества включаемого в конкурсную массу и имущества не включаемого в конкурсную массу, а так же в них закреплен порядок исключения имущества из конкурсной массы. Подход противоречит ст. 110 ЗоБ в которой указано, что реализуется все имущество, в т.ч. имущественные права. ЗоБ не содержит дополнительных оговорок или ограничений на реализацию имущества, следовательно нормы ЗоБ носят императивный характер, в отличии от ЗК, где указано "если не предусмотрено настоящим кодексом или Законом".
    3. Такой подход экономколегии противоречит позиции Президиума ВАС РФ изложенной в постановлении от 28.02.2012 №14850/11. Так Президиум ВАС РФ указал, что реализации такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно реализовать принадлежащие должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.
    4. Такой подход экономколегии противоречит ч.3 ст. 35 Конституции РФ, так как лишает кредиторов возможности удовлетворить свои требования, что по сути является принудительным отчуждение частной собственности без предварительного и равноценного возмещения. При этом вывод экономколегии о том, что реализация права аренды нарушало бы ч.2 ст. 35 Конституции РФ, считаем не состоятельным, т.к. реализация права аренды по сути является перенаймом (заменой стороны в договоре) при этом новая сторона договора принимает на себя все права и обязанности в пределах срока действия договора. Сам З/У не реализуется. Права собственника, установленные ч.2 ст.35 Конституции РФ в данном случае нарушаются ровно столько же, сколько они могут быть вообще нарушены договором аренды. Так как при перенайме не происходит изменения существенных условий договора, Арендодатель является государственным органом и его право на выбор арендатора ограничено рамками закона, где устанавливается что арендатором можно стать в строго определенных случаях (например переоформить ПБП, победить в конкурсе и т.д.), при этом Росимущество как государственный орган не вправе принимать решение о выборе арендатора на основании только своей личной симпатии или не приязни. Таким образом, перенаймом договора аренды не могут быть нарушены права, закрепленные ч.2 ст.35 Конституции, т.к. право выбора арендатора изначально ограничены рамками закона и носят императивный характер. (здесь хочу сделать лирическое отступление, что такой подход действительно может породить некую коррупционную составляющую выраженную в получении права аренды в обход государственных торгов, но следует во первых учесть, что у большинства ФГУП право аренды было получено в результате переоформления ПБП, во вторых, что порядок конкурса при проведении электронных торгов соблюдается конкурсным управляющим и у условия его проведения не отличаются от государственных торгов - прим. автора)
    При этом вышеуказанный вывод экономколегии напротив противоречит ч. 2. ст.8 Конституции которая устанавливает равенство всех прав собственности, а так же противоречит ч.3 ст. 17 Конституции РФ, так как стремление защитить права владения, пользования, распоряжения Росимущества (арендадателя) явно нарушает права кредиторов на удовлетворение их требований. Данная позиция так же нарушает ч. 3 ст. 55 Конституции, так как фактически накладывает ограничения на права требования кредиторов.

    Дело в том, что в настоящее время суды уже не принимают во внимание срок договора аренды, а слепо ссылаются на позицию ВС РФ, что порождает злоупотребление со стороны нечестных арендодателей и фактически права кредиторов посланы лесом. Так же данный подход препятствует реализации конкурсной массы С/Х организации, так как покупатели не хотят приобретать имущество без земли, оно им просто не нужно (зачем им соха если им не чего пахать). В общем я считаю, что это серьезное препятствие в процедурах банкротства и прошу у вас помощи в преодолении его, ведь один в поле не воин, а коллективный разум непобедим.
    Поэтом прошу совета у вас, как более опытных товарищей, подскажите пожалуйста что еще можно добавить к сказанному? есть ли у кого опыт обращения в надзор, что там надо указывать? Есть ли у кого практика по данному вопросу или может есть позиция, которую мы не учли?
    Заранее прошу Вашего прощения за создание такой темы и за наше правовое неведение, мы тоже люди и к сожалению все знать и учитывать не можем.
    С уважением Александр.
    Заранее благодарен за помощь.
     
    Последнее редактирование: 18 май 2016
Загрузка...

Поделиться этой страницей