Практика торгов по реализации ипотечного жилья?

Тема в разделе "Проведение торгов и публичное предложение", создана пользователем tis, 15 май 2015.

  1. tis
    Offline

    tis Новичок

    Доброго дня всем!

    Подскажите, пожалуйста, какой сейчас процент успешных торгов по реализации ипотечного жилья?

    Есть ли какая-то статистика, сколько процентов квартир остается нереализованными и переходят на баланс банков?

    Спасибо заранее за ответы.
     
  2. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Квартиры раскупают как пирожки
     
  3. tis
    Offline

    tis Новичок

    А кто скупает, можно как-то охарактеризовать участников торгов?
    Как потом решаются вопросы по выселению бывших собственников, проживающих в квартире?
    Начиная с какого дисконта от рыночной цены квартиры становятся интересными?
    По каким критериям отбирают квартиры - дисконт, съехавшие собственники и т.п.?

    Благодарю заранее за развернутый ответ.
     
  4. Investmen
    Offline

    Investmen Пользователь

    Вы, извиняюсь, диплом пишете или диссертацию?
    1. Как можно охарактеризовать участников торгов? Не знаю, в протоколах только ФИО и адрес.
    2. В судебном порядке, если сами не выселяются.
    3. В последнее время дисконт стремится к уменьшению, вплоть до нуля.
    4. Неизвестно. Цена, конечно, самый важный элемент, который закрывает глаза участников на все риски
     
  5. tis
    Offline

    tis Новичок

    Я оцениваю шансы остаться без хвоста по валютной ипотеке после неудачных торгов.
     
  6. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    Шанс высокий. В банкротной теме квартиры, особенно продаваемые "в розницу", а не лотом, являются самой проблемной позицией для профессиональных перекупщиков, т.к. имеют высокую ликвидность, а потенцальные покупатели - высокую степень мнимой информированности. Иными словами, каждый балбес думает, что он знает, за сколько можно продать квартиру - и балбесов таких тьма.
     
  7. ITшник
    Offline

    ITшник Пользователь

    АТТА-ипотека распродают квартиры сотнями, все квартиры с "начинкой", хотя народ берет как горячие пирожки, как говорилось выше.
    Причем покупают особо не вникая кто там живет и прописан, был случай по этой конторе купили квартиру приехали а человек на них кинулся с топором :)
     
  8. Декстер
    Offline

    Декстер Пользователь

    Зарубил, сел, и этим освободил квартиру на ближайшие 10 лет? О_о
     
  9. tis
    Offline

    tis Новичок

    Спасибо за ответ. Нашел у них на площадке 34 квартиры. Буду изучать. Но может, Вы сразу скажете, если знаете, какой примерно дисконт?
     
  10. Декстер
    Offline

    Декстер Пользователь

    Найдите их предыдущие торги, где были проданы около 70 квартир и проведите небольшое исследование.
     
  11. tis
    Offline

    tis Новичок

    Я, похоже, сформулировал нечётко. Я имел в виду, что хотелось бы оценить шансы неудачных торгов по залоговой квартире, потому что в случае неудачных торгов банк возьмет квартиру себе на баланс и мои долги сгорят. Вот меня интересует, какова вероятность того, что мою квартиру в Москве никто не купит. Банк Дельтакредит.

    Спасибо заранее за любые комментарии!
     
  12. Декстер
    Offline

    Декстер Пользователь

    Зависит от отличия цены, установленной судом для торгов, и рыночной. Если цена ниже рыночной процентов на 15-25 - то вероятность немалая.
     
  13. Lamp
    Offline

    Lamp Пользователь

    Если квартира в Москве в эконом классе, обычного размера от 30 до 80 метров, то с высокой долей вероятности ее купят.Если же у вас квартира размера , ну например от 140 до 300 метров и в каком то навороченном доме бизнес классе , то вероятность покупки на торгах низкая. И банк это еще до торгов понимает. Особенно если стоит она будет каких то невообразимых денег на торгах. Я только не понимаю вашу позицию: мол если квартиру никто на двух торгах не купит, то тогда банк ее как залог заберет себе, оформит на себя, и мой долг сгорит. Чем это для вас это лучше если бы квартиру купило на торгах физ. лицо? Банк ведь ее может продать или сдать такому же физ.лицу без всяких проблем, уже как собственник. Спокойной жизни после любого исхода у вас будет не более чем 3-6 мес.А дальше вам по любому придется освобождать квартиру: хоть по хорошему, хоть по плохому, принудительно ( с "выкидыванием вещей"). В чем вы плюсы то видите-поясните, чтобы мы ваш взгляд на это поняли.Квартиру из своей собственности вы теряете по любому.
     
    Yuri1978 нравится это.
  14. tis
    Offline

    tis Новичок

    Спасибо за ответ!

    У меня стоимость квартиры меньше стоимости долга, поэтому останется так называемый "хвост". Если торги не состоятся, он сгорает. Для меня это выгодно.

    Квартиру я, конечно же, потеряю. Но у ВТБ например, с 2008 года люди в квартирах живут до сих пор. Квартиры на балансе банка, почему их банк не может продать - не знаю. Возможно, цену высокую хочет.
    Приставы не выселяют, а тем временем люди всё живут.

    Кстати, по поводу выселения - я же правильно понимаю, что выселить может только пристав. Все остальное - бандитизм?
     
  15. Lamp
    Offline

    Lamp Пользователь

    Выселить вас может и новый собственник квартиры. Тот кто купит квартиру. Потом он обратится в суд за снятием все кто зарегистрирован в квартире с регистрационного учета.И после того как суд такое решение примет оно вступит в силу и ФМС снимет с регистрации всех кто там зарегистрирован , то у проживающих в квартире не останется законного права в ней находится. Тут возможно уже два варианта:
    1) собственник приходит с участковым и предлагает вам освободит квартиру. У собственника есть право собственности на эту квартиру+он еще может в ней зарегистрироваться .О чем участковый будет уведомлен и все доказательства ему будут предоставлены. Участковый спрашивает у жильцов квартиры-на каком собственно основании они в ней находятся, и просит освободить квартиру.
    2) собственник приходит с группой крепких молодых людей, он вежливо просит вас покинуть его квартиру. Теоретически с ними может быть и участковый. Если вы этого не делаете, то эта группа крепких людей взламывает дверь заходит и выносит ваши вещи из не принадлежащей вам квартиры. Вас из квартиры вежливо выкидывают, вежливо, но непреклонно . Заметьте-без всякого бандитизма. Ежели вы чем то недовольны, то вам предлагается обращаться в суд,милицию, прокуратуру и т.д. куда хотите с жалобами на действия собственника квартиры . Если вы считаете ,что вы правы занимая чужую квартиру-можете идти и отстаивать свое право. Сразу можете думать как вы будете обосновывать свое желание находиться и продолжать проживать в чужой квартире. Напоминаю, что вам она уже не принадлежит и регистрации в этой квартире у вас уже нет. А у собственника и собственность и регистрация в ней.
     
  16. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    Единственное,
    Почему Вы думаете, что при оставлении банком залога за собой банк не будет требовать непокрытую ценой квартиры сумму кредита? На чем основана эта уверенность? Это во-первых. Во-вторых, ВТБ - это огромный слабо управляемый бардак, как и все государственное, да как и государство вообще. Если у Вас кредитор другой, даже Сбер, а еще лучше - коммерческий банк, на такую расслабленность надеяться не стоит. В третьих, собственник, если это будет не банк, а частник-коллектор, выселять Вас не будет. Он зарегистрирует в Вашей бывшей квартире специально обученных людей, которые за 24 часа сделают Вашу жизнь в этой квартире невыносимой, и таких случаев полно. Причем действовать специально обученные люди будут сугубо в рамках закона, а вот противодействовать им в рамках закона Вы не сможете, так как, во-первых, специально обученными являются они, а не Вы, и во-вторых следует помнить, что в этой ситуации Вы - на войне, а они - на работе, и поэтому настойчивости и хладнокровия они проявят заведомо больше.

    Я это не к тому, что я занимаю в этой ситуации чью-то сторону, хотя с точки зрения своей профессиональной деятельности я стою скорее на стороне специально обученных людей. Просто не стоит испытывать лишних иллюзий и надеяться на вечный русский авось.
     
    Investmen и Lamp нравится это.
  17. Lamp
    Offline

    Lamp Пользователь

    По поводу вселения специально обученных -согласен. А вот то что выселятm не будет- с этим не очень согласен. Попытка физического выселения это первое с чего начинает частник, ставший собственником квартиры. И только если сразу выселить не получится , то переходят уже к таким вот описанным выше "боевым" действиям. Но строго в рамках закона конечно. Попутно создавая невыносимые условия для пребывания в квартире членов семьи бывшего собственника.

    P.S. Как вариант при котором частник , ставший собственником квартиры, не выселяет семью бывшего владельца ,а сразу переходит к вселению в квартиру своих людей, это ситуация когда члены семьи бывшего собственника еще не сняты с регистрационного учета в этой квартиры. И соответственно регистрация дает им право в ней находится.Но и новый собственник уже имеет право в нее прописаться или сдать ее официально по договору группе молодых и не очень дружелюбных людей.В общем при любом раскладе семье бывшего собственник проще пытаться договорится о сроках освобождения и не тянуть вола за хвост...Или надеятся что квартира отойдет к ВТБ и им то вы сможете морочить голову еще долго -)))
     
  18. tis
    Offline

    tis Новичок

    п. 5 ст. 61 "ФЗ Об ипотеке" гласит
    Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
     
  19. Lamp
    Offline

    Lamp Пользователь

    Логично. Именно поэтому банку выгодно не оставлять предмет ипотеки за собой, а выгодно чтобы кто то его купил на торгах. В этом случае остаток задолженности должника не гасится , и у банка остается право требовать и взыскивать остаток долга с заемщика. Особенно если остаток долга явно меньше 500 тыс. руб. Тут уж заемщик оказывается на плотном крючке...Ну и уж заодно-если долг ( или сумма нескольких долгов) заемщика больше 500 тыс. руб., и рыночная стоимость этой ипотечной квартиры явно меньше ,чем сумма долга, то такому заемщику вовсе не обязательно ждать торгов и того как поступит банк.Он может с 1 июля 2015 г. подать на личное банкротство и тогда все его долги спишутся. С заложенной квартирой такому заемщику -должнику по любому придется расстаться: хоть будут торги и квартиру кто то купит, хоть не будет торгов и банк оставить ее за собой, хоть на банкротство он подаст. Итог один-квартиры не будет.
     
    tis нравится это.
  20. Yuri1978
    Offline

    Yuri1978 Добросовестный приобретатель

    Банк всегда может прокредитовать контролируемого заемщика, который и выкупит актив. В банках такое перекладывание залогов из одного кармана в другой поставлено на поток и связано не столько с желанием получить побольше с заемщика (хотя и с этим тоже), сколько с проблемой начисления резервов. Плохой кредит - это, во-первых, невозвращенная сумма самого кредита и, во-вторых, еще и резерв, то есть отвлеченные деньги в таком же размере. А резервы, в свою очередь, отрицательно влияют на норматив достаточности капитала и так далее. В итоге банку важно превратить плохой кредит в хороший, для чего и применяется эта схема. Так что "покупатель" может быть именно в кавычках.
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей