Право собственности на недвижимость

[Александр_19]

В последнее время повсюду сталкиваюсь с проблемами признания права собственности в арбитражном суде на объекты недвижимости. Я поднимал этот вопрос в других темах, но, решил вынести его в отдельную тему.
Уж не знаю, как у коллег обстоят дела с вопросами права собственности, но, у нас полный абзац с этим. Суд ни в какую не хочет признавать право собственности на объекты недвижимости, которые включены в конкурсную массу и которые подлежат реализации.
Раз за разом появляются решения суда о том, что право собственности не признано (плохой вариант) или о том, что право собственности не признано, и объект признан бесхозяйным (вообще плохой вариант).
Что делать после таких решений - незнаем. Естественно, будем подавать апелляции, кассации, но, что-то гложут сомнения по поводу положительного исхода.
Обидно, знаете ли, когда имущество, которым банкрот пользовался всё свое существование, признается не его, и, кроме того, бесхозяйным, и реализовать его нельзя. Уменьшается конкурсная масса, уменьшаются денежные средства, и, конечно, уменьшаются шансы на получение вознаграждения и оплату привлеченных лиц (да, да, да, шкурный интерес обязательно присутствует).
Прецеденты не очень хорошие и не очень понятные лично мне. Тем более, что, как правило, 90% исковых заявлений о признании права собственности идут с формальным ответчиком (как правило администрация), которая даже на суды не ходит, и отзыв получить от них проблематично. То есть, спора о праве-то фактически нет, и никто, кроме нас на эти объекты не претендует.
Однако суд, основываясь как правило на недостаточности доказательств, отказывает. Ну, блин, какие "доказательства" нужно предоставить с 90-х годов, у сельхозпредприятий, которые с трудом тогда понимали, что такое договора и про акты приема-передачи недвижимости слышат первый раз (мол, зачем нам это надо было?!?! Васька вон за тонну зерна отдал мне коровник и всё тут).

Нонсенс.

Как у вас, уважемые коллеги обстоят дела с признанием прав собственнсти? Есть ли положительная практика (желательно свежая). Ну, и вообще, призываю пообсуждать эту проблему.

 

[Фрекен Бок]

Да, тема больная и для меня. Как раз только вернулась с заседания по признанию права собственности. Уж 2 года сужусь за здание, ну ничего не получается. Вроде уже куча бумажек есть. Насобирала все, что можно, даже акты пожарных))) Ну и что? судья говорит, что нет доказательств, а вдруг здание за 3 руб. 10 лет назад было подано и объявится собственник....
Какие основания могут быть кроме приобретательной давности и узаканивания самовольной постройки?

 

[Александр_19]

Да, у нам тоже судьи говорят, что "вдруг объявится собственник". Блин, ну неужели не понятно, что если не объявился сейчас, то вряд ли он объявится позже. А если даже и объявится - ну пусть обжалует - что в этом криминального.

А основания...ну, оснований много )) купля-продажа, внесение в уставной капитал, иные сделки...только проблема в том, что опять же, "законность" этих сделок (а за частую и их факт) нужно еще доказывать.

Кстати, только сегодня принесли практику 19 апелляционного суда, в которой апелляция на стороне конкурсного - Постановление от 29 апреля 2009г. дело №А48-4204/08-9 (извините, еще не разобрался как вставлять сюда документы). Думаю, найти эту практику можно на сайте ВАСа в базе судебной практике. В этой практике суд признал право собственнсти за предприятием банкротом, на основании договора купли-продажи (который не был зарегистрирован, и продавец ликвидирован). В принципе, у нас в суде, такие дела отметаются сразу, как не подлежащие удовлетворению. В апелляции решаются примерно 50/50.

 

[Мясников Андрей]

Какие основания могут быть кроме приобретательной давности и узаканивания самовольной постройки?

случалось протащить и иск к ФРС об обязании провести госрегистрацию перехода права собственности.
Мотивировка (если в общих чертах):
- единого ДКП нет, но есть акт передачи недвижки от одного с/х предприятия к другому, решение учредителей продавца об отчуждении, возмездность сделки имеется (покупатель принял на себя долги продавца),
- регистрация сделки в обычном порядке не была проведена своевременно из-за отсутсвия денег у обществ,
- продавец ликвидирован.

 

[Фрекен Бок]

Про основания я кособоко изъяснилась.
Купля-продажа, внесение в УК, не проходят. У меня должник пользовался зданием с 65 г. В ноябре 94 г. была приватизация,но вышестоящей оргнаизацией. Сейчас вышестоящая организация ликвидирована, в ее конкурсной массе этого здания не было. Есть доказательства. Есть ответы госорганов, что никто на это здание не претендует, ни в какие реестры оно не входит. Приобретательная давность-15 лет. Судья считает, что это с момента приватизации, а не с65 года. На балансе здание состояло, налоги начислялись, есть объяснительные бывшего гл. буха и директора, есть всякие акты обследования пожарными и гостехнадзором.
Как сказал, судья, если вы считаете, что все документы в порядке, то идите по общим условиям и регистрируйтесь в ФРС...

 

[Мясников Андрей]

Про основания я кособоко изъяснилась.
Купля-продажа, внесение в УК, не проходят. У меня должник пользовался зданием с 65 г. В ноябре 94 г. была приватизация,но вышестоящей оргнаизацией. Сейчас вышестоящая организация ликвидирована, в ее конкурсной массе этого здания не было. Есть доказательства. Есть ответы госорганов, что никто на это здание не претендует, ни в какие реестры оно не входит. Приобретательная давность-15 лет. Судья считает, что это с момента приватизации, а не с65 года. На балансе здание состояло, налоги начислялись, есть объяснительные бывшего гл. буха и директора, есть всякие акты обследования пожарными и гостехнадзором.
Как сказал, судья, если вы считаете, что все документы в порядке, то идите по общим условиям и регистрируйтесь в ФРС...

а каким-нибудь документом вообще передача недвижки при приватизации офрмлялась?

 

[Александр_19]

Приобретательная давность-15 лет. Судья считает, что это с момента приватизации, а не с65 года.

Ага. Это, видимо, общая позиция судов - срок приобретательской давности считается с момента приватизации. Нам об этом тоже намекали и говорили, что по этому поводу есть какое-то мифическое разъяснение ВАСа.

На балансе здание состояло, налоги начислялись, есть объяснительные бывшего гл. буха и директора, есть всякие акты обследования пожарными и гостехнадзором.
Как сказал, судья, если вы считаете, что все документы в порядке, то идите по общим условиям и регистрируйтесь в ФРС...

На сколько я знаю, ФРС не станет регистрировать ПС, если на передающую сторону не было оформленно право собственнсти после введения в действие Закона о госрегистрации. Поэтому и нужен судебный акт. По всей видимости, судья просто не хочет заморачиваться и брать на себя ответственность. Хотя, в Вашем случае можно и обратиться в ФРС, получить отказ и тогда заново в суд, уже с исковым на ФРС.

 

[Мясников Андрей]

ФРС не станет регистрировать ПС, если на передающую сторону не было оформленно право собственнсти после введения в действие Закона о госрегистрации

так я поэтому и задал предыдущий вопрос о законности возникновения каких-либо прав на недвижку у балансодержателя. Из поста Фрекен Бок, следует что права на недвижку возникли возникли еще в 94 году. Здесь над ст. 6 ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество..." подумать надо бы...

 

[red_april]

Тем более, что, как правило, 90% исковых заявлений о признании права собственности идут с формальным ответчиком (как правило администрация),

Как у вас, уважемые коллеги обстоят дела с признанием прав собственнсти? Есть ли положительная практика (желательно свежая). Ну, и вообще, призываю пообсуждать эту проблему.

Тема больная. У меня была такая история - МУП, куча недвижимости.Право хоз ведения в юстиции не регистрировалось. Мы три года в конкурсе ее в аренду сдавали, потом на торги выставили. Победитель нарисовался, да еще цену поднял до небес. А потом договор подписывать отказался, с администрацией договорился. администрация местная недвижимость МУПа в план приватизации включила. Уж мы судились-судились...Ответчик (администрация) кучу фальшивок притащил, на ходу лепил новые документы,потом исключил после нашего заявления о фальсификации...Как думаете, кто выиграл??? Администартивный ресурс:frown:


Что касаетс ситуации Фрекен Бок - надо сначала идти в ФРС, а когда откажут - в суд за принудительной регистрацией. Практика на сей счет достаточно обширная.

 

[Фрекен Бок]

Что касаетс ситуации Фрекен Бок - надо сначала идти в ФРС, а когда откажут - в суд за принудительной регистрацией. Практика на сей счет достаточно обширная.

И что? думаете суд обяжет зарегить? Или опять упрется в недостаток документов...

 

[Фрекен Бок]

Пленум ВАС № 8 от98г.

17. Согласно статьям 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.90) утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, при применении положения пункта 4 статьи 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности.
Кто на человеческом языке растолкует этот пункт? Судья считает, что приобретательная давность не 15 лет, а 18...

 

[Кари]

Фрекен Бок, мне кажется, что вы и сами прекрасно все понимаете...
По ст. 301 и 305 ГК РФ срок исковой давности три года. В течение этого времени у собственника есть возможность истребовать имущество. Поэтому с момента сделки отсчитаем три года. По истечении этого срока собственник уже не может претендовать на выбывшее из его владения имущество. И только после истечения трехлетнего срока давности идет отсчет по приобретательной давности (15 лет). В сумме 18 лет.
Я понятно объясняю?

 

[Кари]

у нас была практика по признанию права собственности на недвижимое имущество. У банкрота не было правоустанавливающих документов, только акты приема-передачи. Ответчиком была администрация. От нее получили отзыв о том, что она признает исковые требования истца и справку о том, что в муниципальной собственности это имущество не значится. УФРС - третье лицо, заявило, что объект ни за кем не зарегистрирован. Дело №А45-15020/2008 от 15.12.2008 года.

 

[Александр_19]

Карина, могу Вас поздравить с адекватностью судьи ))) К сожалению нам такое может только грезится. Хотя, справедливости ради, надо отметить, что на сколько я понимаю, в Вашем деле не было проблем с доказательной базой. Были решения АОЗТ о реорганизации, был акт приема-передачи. Собственно, все на виду. У нас же ситуации намного сложнее...зачастую отсутствуют такого рода решения о регорганизациях, акты приема-передачи...Вообщем сложно всё...((