Применение последствий недействительности сделки по договору аренды здания

Тема в разделе "Прочие вопросы", создана пользователем Ljanara, 23 ноя 2011.

  1. Ljanara
    Offline

    Ljanara Пользователь

    1)В 2009 г. между ООО «Х» в лице генерального директора и ООО «Y» был заключен договор аренды №1.

    В соответствии с Договором аренды №1,ООО «Y» переданы в аренду все объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ключевая - 5.

    В качестве арендной платы, в соответствии с Договором аренды №1, на ООО «Y» возложена обязанность содержания, охраны, капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, что стороны оценили в ...цать тыс. руб. ежемесячно. При этом, в соответствии с тем же пунктом договора, ООО «X» не имеет права требовать указанную сумму оплачивать ему деньгами, а обязан принимать ее в форме услуг.

    2)В 2010г. между ООО «Х» в лице генерального директора ООО «Y» был заключен договор аренды №2).

    В соответствии с Договором аренды №2 ООО «Y» передано недвижимое имущество, расположенное по адресу - Ключевая -5:

    - встроенное помещение, назначение – нежилое, общая площадь ...цать м2

    Арендная плата, в соответствии с Договором аренды №2, состоит из постоянной части в размере ...цать тысяч рублей в месяц, и переменной части, которая равна стоимости ресурсов и услуг, фактически потребленных арендатором в связи с эксплуатацией помещения.

    3) В 2011г. между ООО «Y», и Индивидуальным предпринимателем Кошкиной был заключен договор субаренды недвижимого имущества :
    -холодильных камер площадью м2 и м2
    -складского помещения площадью м2
    -офисного помещения площадью м2
    Указанные площади являются частью вспомогательно - складского корпуса, расположенного по адресу: Ключевая - 5.

    Арендная плата, в соответствии с Договором субаренды, состоит из арендной платы за имущество в размере ...цать тысяч рублей в месяц, а также оплаты арендных платежей, электроэнергии по показаниям счетчика.

    Из вышеизложенного следует, что рыночная стоимость аренды 1м2 недвижимого имущества, указанного в Договорах аренды №1 и №2, составляет не менее ...цати рублей, что подтверждается размером арендной платы, установленным Договором субаренды для того же имущества.

    При этом,
    -по Договору аренды №1, в силу того факта, что из существа договора, в нарушение п.1 ст.654 ГК РФ, согласно которой «договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы», не ясно, какие именно работы (услуги) должен произвести арендатор в счет арендной платы, следует считать, что имущество сдавалось безвозмездно,

    -по Договору аренды №2 указанное имущество сдавалось всего за ...цать рублей за 1м2 в месяц, т.е. по цене в несколько сотен раз меньше, реальной к установлению.


    Нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. №127 ФЗ установлено:
    п.1. ст.61.1 Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе;
    п.1 ст.61.2. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств;
    п.2ст.61.2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

    Заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Х» было принято Арбитражным судом в 2009 г, из чего следует, что:
    - Договор аренды №1 был заключен в течение одного года до принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом,
    - Договор аренды №2 был заключен в течение одного года после принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом.

    Исходя из дат заключения Договоров аренды, следует признать, что данные договоры могут быть признаны судом недействительными в соответствии с п. 1 ст. 61.2. ФЗ №127 по тому основанию, что рыночная стоимость аренды сданного по Договорам аренды №1 и №2 недвижимого имущества существенно превышает сумму, обозначенную в указанных договорах, что, в свою очередь, повлекло причинение вреда имущественным интересам кредиторов.



    Кроме того, в бухгалтерских документах ООО «Х» отсутствуют доказательства:
    - оказания ему ООО «Y» каких-либо услуг в счет уплаты арендных платежей по Договору аренды №1,
    -перечисления денежных средств на счет ООО «Х» в уплату по сделке, основанной на Договоре аренды №2,
    что говорит о нарушении существенных условий Договоров аренды №1 и №2.


    В соответствии с вышеизложенным, конкурсный управляющий ООО "Х" обратился в суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о:
    1.Признании недействительными Договоры аренды №1 от 2009г и №2 от 2010г недвижимого имущества, расположенного по адресу Ключевая -5, между ООО «Х» и ООО «Y».
    2. Применить последствия недействительности ничтожных сделок по аренде недвижимого имущества по указанным выше Договорам №1 и №2, предусмотренные п.2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах», т.е. обязать ООО «Y» возместить кредиторам ООО «Х» не оплаченную стоимость аренды имущества по сделкам в сумме ...цать млн.руб.

    Судья, рассмотрев Заявление, отложил рассмотрение дела в предварительном слушании, дав понять, что данные сделки можно признать недействительными, но у него нет оснований для принятия судебного акта о применении последствий недействительности указанных сделок в рамках статьи 167 ГК, так как не понятно, что именно должно возмещаться по таким сделкам в случае признания их недействительными.
    Аргумент о том, что возмещению подлежит стоимость не полученной стоимости аренды - не возымел эффекта.
    Было предложено обратиться в суд с отдельным иском о неосновательном обогащении, но это уже ст.1103 ГК + госпошлина за иск (а не Заявление).

    Может у кого есть на примете практика таких дел? Интересует именно аренда, а не купля-продажа.
     
  2. Doctor
    Offline

    Doctor Целитель

    Практики нет. Здесь я бы посоветовал то же самое, что и судья. Если цель вернуть не полученное по сделкам, то Вы пошли сложным путем. И не самым выигрышным. При признании сделок не действительными должнику вернутся его помещения, которые у него и так есть, а должник должен будет вернуть все оплаченное за аренду, в Вашем случае это "0" (если оплат и услуг не было). У Вас 2 основания, взыскание дебиторки по не оплате за аренду и неосновательное обогащение за не предоставленные услуги. А по госпошлине просите отсрочку, если денег нет на счете. Если уверены в выигрыше, то и платить не придется.
     
  3. Ljanara
    Offline

    Ljanara Пользователь

    Благодарю за ответ. И все же не пойму никак: ст.167 ГК предусматривает не только продажу здания, но и пользование. Так почему же нельзя:confused: по той же статье взыскать рыночную стоимость аренды за помещение, которым пользовались по недействительной сделке, а нужно идти по неосновательному обогащению.
     
  4. Doctor
    Offline

    Doctor Целитель

    КУ ведь сам просит «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах». Что по договору аренды передало ООО "Х" к ООО "У"? Правильно, недвижимое имущество, значит что должно вернуть ООО "У" при признании договора аренды недействительным? Правильно, ту самую арендованную недвижимость. Что по договору аренды должно было передавать ООО "У" к ООО "Х"? Правильно, денюжку и услуги, что ими не было передано. Значит что оно должно вернуть ООО "Х" при признании договора аренды недействительным? Правильно, те самые денежки и услуги, которые не были переданы, значит ничего.:rofl: Поэтому судья и в замешательстве.:confused:
    Представляется мне, не тем путем пошли
     
  5. Ljanara
    Offline

    Ljanara Пользователь

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
    от 11 января 2000 г. N 49
    ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ О НЕОСНОВАТЕЛЬНОМ ОБОГАЩЕНИИ

    п.7 В результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

    Вот собственно я о чем. Имуществом пользовался, а денег не заплатил, значит нарушил существенное условие договора, добавляем сюда заранее предусмотренное договором не равноценное встречное исполнение обязательств (ст 62.1 ФЗ 127).
    Отсюда недействительность сделки, и последствия - возмещение в денежной форме стоимости этого пользования, да при том реальной, а не той , что в договоре.

    Т.е. здание они в собственность не получили, поэтому и возвращать нечего в натуре, но - получили в пользование, значит возмещать должны стоимость пользования.
     
  6. Doctor
    Offline

    Doctor Целитель

    Какая же у Вас ничтожная сделка? Сделка ничтожна в силу закона. А как я понимаю у Вас обычные законные сделки, только не исполнены одной из сторон.
    Получили здание в пользование, пользовались, но не оплатили арендную плату за это пользование. Банальная дебиторка. Ваше желание взыскать рыночную стоимость пользования понятно. Практики применения главы 3.1 ЗоБ к таким сделкам не встречал. Попробовать конечно можно взыскав дебиторку и попробовать применить ст.61.2 ЗоБ к такой сделке, только основания для иска разные ... Есть большие сомнения, что выгорит. Если будете пытаться не забудьте сообщить о результатах;)
     
  7. Ljanara
    Offline

    Ljanara Пользователь

    Будем пытаться! Обязательно сообщу по результатам! Спасибо за участие! :wub:
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей