Продажа фруктового сада

[Фрекен Бок]

Ситуация: должник,СПК,на балансе имеет семечковый фруктовый сад (яблони).
Земля под этими яблонями не принадлежит должнику. Несколько лет сад сдавался в аренду. Арендатор с согласия должника и при поддержке Минсельхоза и местной администрации выкорчевывал дрянные, больные деревья, подсаживал новые саженцы. Земля под деревьями принадлежит местной администрации и сейчас у арендатора на 50 лет в аренде, что зарегистрировано в ФРС. Помимо деревьев должника и старых и обновленных арендатором, рядом на других участках находится и сад, принадлежащий арендатору. Реально деревья должника и арендатора находятся в перемешанном состоянии. Арендатор желает выкупить деревья принадлежащие должнику. Фактически он уйму труда и часть жизни затратил на восстановление сада и получение урожая. СПК сам не в состоянии был сам ухаживать за садом. Если деревья принадлежащие СПк купит другой чел, то вообще не понятно, каким образом содержать сад, например опрыскивать.
Да, еще на территории этого сада находится, фруктохранилище, также принадлежащее должнику, пока только по балансу. Оно предсталяет собой подземное сооружение из фундаментных блоков. Реально там ничего не хранится и сооружение бесполезное, урожай там сгниет в течение месяца.
Конкурсный управляющий, как положено по ЗоБу,должен продавать все имущество СПК как предприятие. А имеется еще куча других объектов. Купить гуртом (предприятием) имеется масса желающих. Арендатор сада пролетает, у него столько денег нет,да и все имущество ему не нужно.
Какие действия можно предпринять арендатору ( обращение в суд или еще куда), чтобы выкупить деревья должника.

 

[Денис Лобаненко]

Пофантазировать надобно...
С таким не сталкивались и сталкиваться не хотим!
На вскидку арендатор в пролете. Чужая земля..., яблоня - не недвижимость/техпаспорт не составишь в ФРС не зарегишь...АУ ему не поможет. Смотрите на кредиторов, на общую обстановку на фронтах....
Продайте арендатору как дрова.... У него ж аренда на 50 лет, может его устроит? Или включите (дровами) в состав имущества предприятия...
Регистрируйте фруктохранилище... Прирезайте к нему землицы сколько сможете... Землица под вашей недвижкой ваша ж (банкротсткая в смысле) будет . Может там полсада влезет...

 

[IVA]

Регистрируйте фруктохранилище... Прирезайте к нему землицы сколько сможете... Землица под вашей недвижкой ваша ж (банкротсткая в смысле) будет . Может там полсада влезет...

Это помогло бы, если бы не было желающих на комплекс в целом, или арендатор имел деньги на комплекс (по преимущественному праву купил бы).
В Воронежской области было такое предприятие, с садом. Чем дело закончилось - не знаю. Но что-то там рассматривалось по поводу "неотделимости" посадок (деревьев) от земли. Если выкопать - то это уже дрова (хоть и не факт).
А если посмотреть сначала - как это ставилось на баланс, чем подтверждается право собственности на деревья (если уж мы берем их отдельно от земли), а те ли это деревья, что были когда-то поставлены на баланс? Справка от продавца саженцев - кто покупатель, следовательно собственник. А за землю, т.е. хранение деревьев на чужой земле, Должник платил? Может быть теми самыми деревьями и расплачивался? (акты приема-передачи). А что не самортизировали вовремя, не списали и т.п. - так где вы в СПК грамотных бухгалтеров видели (не обижайтесь, это для дела). Покрутите сам факт наличия у должника деревьев на праве собственности. Удачи.

 

[Фрекен Бок]

А если посмотреть сначала - как это ставилось на баланс, чем подтверждается право собственности на деревья (если уж мы берем их отдельно от земли), а те ли это деревья, что были когда-то поставлены на баланс? Справка от продавца саженцев - кто покупатель, следовательно собственник. А за землю, т.е. хранение деревьев на чужой земле, Должник платил? Может быть теми самыми деревьями и расплачивался? (акты приема-передачи). А что не самортизировали вовремя, не списали и т.п. - так где вы в СПК грамотных бухгалтеров видели (не обижайтесь, это для дела). Покрутите сам факт наличия у должника деревьев на праве собственности. Удачи.

Еще немаловажный факт, управляющий ну никак не может показать заинтересованность в продаже сада арендатору. Уж так сложилось, для АУ,когда и хочется и колется. Хочется чесс слово, чисто альтруистически помочь человеку, который там горбатился, а не тем которые имеют возможность все купить на халяву.

Я тоже думаю, что весь "сад" списать бы к чертям, прицепиться к бухучету, но это не мой случай. Давайте подумаем, что можно предпринять со стороны арендатора, как-то и что-то оспорить в суде. А конкурсный управляющий будет тихо попустительствовать))

 

[HanzO]

Фрекен Бок, напрашивается вопрос, а почему Вы считаете СПК с\х предприятием? Закон предусматривает чёткий признак-выручка от реализации с\х продукции. Наверняка Ваш банкрот длительное время не работает, значит и выручки нет. А ОПФ и вид деятельности тут значения не имеют.
Ещё один момент, арендатор может купить имущество совместно с кем-то и потом поделить (одному склад, другому деревья).
На торги выставляется предприятие должника. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
И как всякий объект недвижимости, подлежит регистрации. По слухам, такую регистрацию делают только в Москве.
Сегодня у СПК нет такого имущества, как предприятие. По справке ФРС ничего подобного не зарегистрировано, ведь так? Так значит и продавать нечего. Так только, разную мелочёвку.

Иной вариант, сказать, что данные объекты должнику не принадлежат, на балансе не числятся, документов на них нет и т.д. Как в истории с зерном.

 

[Вышегородцев Игорь Алексеевич]

Было такое

Это помогло бы, если бы не было желающих на комплекс в целом, или арендатор имел деньги на комплекс (по преимущественному праву купил бы).
В Воронежской области было такое предприятие, с садом. Чем дело закончилось - не знаю. Но что-то там рассматривалось по поводу "неотделимости" посадок (деревьев) от земли. Если выкопать - то это уже дрова (хоть и не факт).
А если посмотреть сначала - как это ставилось на баланс, чем подтверждается право собственности на деревья (если уж мы берем их отдельно от земли), а те ли это деревья, что были когда-то поставлены на баланс? Справка от продавца саженцев - кто покупатель, следовательно собственник. А за землю, т.е. хранение деревьев на чужой земле, Должник платил? Может быть теми самыми деревьями и расплачивался? (акты приема-передачи). А что не самортизировали вовремя, не списали и т.п. - так где вы в СПК грамотных бухгалтеров видели (не обижайтесь, это для дела). Покрутите сам факт наличия у должника деревьев на праве собственности. Удачи.

Народ регистрировал землю под каждым деревом, вроде.Завтра у ребят спрошу про это дело.

 

[Вышегородцев Игорь Алексеевич]

Согласен

Фрекен Бок, напрашивается вопрос, а почему Вы считаете СПК с\х предприятием? Закон предусматривает чёткий признак-выручка от реализации с\х продукции. Наверняка Ваш банкрот длительное время не работает, значит и выручки нет. А ОПФ и вид деятельности тут значения не имеют.
Ещё один момент, арендатор может купить имущество совместно с кем-то и потом поделить (одному склад, другому деревья).
На торги выставляется предприятие должника. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
И как всякий объект недвижимости, подлежит регистрации. По слухам, такую регистрацию делают только в Москве.
Сегодня у СПК нет такого имущества, как предприятие. По справке ФРС ничего подобного не зарегистрировано, ведь так? Так значит и продавать нечего. Так только, разную мелочёвку.

Иной вариант, сказать, что данные объекты должнику не принадлежат, на балансе не числятся, документов на них нет и т.д. Как в истории с зерном.

Это ещё надо посмотреть сельхоз это предприятие или нет. Если конечно нам надо
Теоретически... надо ещё подумать.

 

[Арман]

1. HanzO подкинул интересные мысли. Зачет.
2. Есть какая-то первичка на саженцы, которые были засажены самим СПК? На каком счете отражены эти деревья по бухгалтерскому учету? В инвентаризационные описи Вы их включали? В качестве чего (готовая продукция, затраты в незавершенном производстве, дрова, хлысты, строительные материалы...)? Люди, которые претендуют на приобретение комплекса, а также конкурсные кредиторы либо некто заинтересованные по отношению к вышеуказанным лицам знают, что еще не все деревья СПК выкорчеваны и часть все-таки является собственностью банкрота?
Кроме того, кто мажоритарий в СК, есть ли УпОр?
Убедительно прошу ответить на эти мои вопросы.

 

[Фрекен Бок]

1. HanzO подкинул интересные мысли. Зачет.
2. Есть какая-то первичка на саженцы, которые были засажены самим СПК? На каком счете отражены эти деревья по бухгалтерскому учету? В инвентаризационные описи Вы их включали? В качестве чего (готовая продукция, затраты в незавершенном производстве, дрова, хлысты, строительные материалы...)? Люди, которые претендуют на приобретение комплекса, а также конкурсные кредиторы либо некто заинтересованные по отношению к вышеуказанным лицам знают, что еще не все деревья СПК выкорчеваны и часть все-таки является собственностью банкрота?
Кроме того, кто мажоритарий в СК, есть ли УпОр?
Убедительно прошу ответить на эти мои вопросы.

1.Первички нет.
2.В опись включила кол-во деревьев. Инвентаризировали вместе со специалистом ил института садоводства,ез ценыю
3. Да,,люди которые, хотят купить,ну очень в теме.
4. С упором особая статья))). У него 40%, у администрации 20%, у остальных кредиторов по-разному. Хрен знает, кто из них как скооперируется и проголосует. А еще узнала, что представитель упора, сам заинтересован в покупке для своего родственника.
Вот такая канифоль(((

 

[Фрекен Бок]

Да, HanzO,высказал очень интересные мысли. Действительно,ЗАЧЕТ ему! Подумаю,асчет имущественного комплекса.раз предприятие не зарегистрировано, как имущественный комплекс, то надо продавать частями,так? Чем все это подтвердить посерьезнее, какими аргументами, практикой?

 

[КАН]

И про балансы понравилось.

И тему сельхозтоваропроизводитель, преимущественного права покрутить можно, если будет бумажка, что он таковым являлся? Есть бумажка сельхоз нет бумажки не сельхоз. ст.177 говорит просто выручка которых составляет, но не говорит когда составляет.
Типа не работал 10 лет, а сельхоз всё равно являешься, если есть документ

Как Вы проводите инвентаризацию имущества на которое первички нет вообще, я не принимаю к учёту. Нет доков, нет имущества.
Если не примете к инвентаризации, то с УПОРом придётся посражаться.

Вы обязаны как КУ регистрировать имущественный комплекс. Или просто проверяете зарегистрирован он ранее или нет.

 

[Фрекен Бок]

И
Как Вы проводите инвентаризацию имущества на которое первички нет вообще, я не принимаю к учёту. Нет доков, нет имущества.
QUOTE]
А по результатам инветаризации, вам никогда не приходилось ничего принимать на баланс и ставить на учет? Так сказать "оприходовать по результатам инвентаризации"?

 

[IVA]

раз предприятие не зарегистрировано, как имущественный комплекс, то надо продавать частями,так? Чем все это подтвердить посерьезнее, какими аргументами, практикой?

Никакими. Если завяжетесь с понятием "предприятие как имущественный комплекс" будет только хуже, т.к. КУ и придется его регистрировать. Для хоз. деятельности оно не должно быть таковым. А вот буквально по ЗоБу для продажи - да, т.е. КУ - вперед. Но... Этот вопрос муссируется с 2002 года, суды на всех уровнях пришли к выводу, что имеется ввиду "комплекс имущества", а не "имущественный комплекс" - почувствуй разницу. Были Постановления Президиума, косвенно это подтверждающие. Сейчас все представители ВАС уверенно говорят о том же, так что в случае суда этот вариант не прокатит. В любом случае, сыграть на том, что это не зарегистрировано как "предприятие" не удасться - это так, для того, чтобы лишних надежд не было.
Что касается статуса с/х. Если деятельность не велась какое-то время - то это хороший вариант. Я просто думала, что это-то уж в первую очередь проверилось. Когда я задала вопрос "а по состоянию на какую дату условия отнесения к с/х должны соблюдаться" г-н Егоров уверенно ответил "на актуальную. Нас не интересует кем предприятие было когда-то". Под актуальной понималась даже не дата введения банкротства, а дата рассмотрения вопроса о продаже имущества. Меняйте ОКВЭД (никто не запрещал в КП это делать), сделайте запросы в управление с/х - числится ли у них такое предприятие (его как и ответ можно ведь и никому потом не показывать), но у них, как правило, ничего не числится. По балансам посмотреть была ли выручка от реализации с/х и сколько и когда последний раз. Когда платился с/х налог и когда предприятие с него слетело. Здесь (если, конечно, это не настоящий с/х) есть хорошие судебные перспективы. Если на взгляд КУ окажется, что это не с/х - предлагайте порядок реализации без учета особенностей. Если кредиторы возразят - в суд по разногласиям. По крайней мере с порядком точно определитесь.
И все-таки основная работа, имхо, должна пройти по линии: первичка - балансы - инвентаризация - акты выкорчевывания (у арендатора задним числом) - списание. Короче, все, что я писала раньше + что ребята в этом ключе посоветовали. Предположите, что основные деревья не ваши. На крайняк оставьте десяток (без земли) и пусть их покупают. Только промаркируйте деревья. (Кстати, кто мешает арендатору промаркировать "свои" деревья, приплетите возможный возраст дерева и срок аренды...).
КАН правильно говорит - на основании чего включили деревья в инв.опись? По словам кого-то? Пусть арендатор свои слова скажет и какой-нибудь бумажкой подтвердит (какие-нибудь уведомления должника о замене деревьев и т.п. - мне вас учить?). А заинтересованный кредитор пусть докажет, что конкретно это дерево д.б. включено в опись и на каком основании. Как выдумаете - ему это удастся?

 

[Фрекен Бок]

Спасибо. Что-то почерпнула полезное.
А то, что должник относится к сельхозникам- 1000 000%(((

 

[КАН]

И
Как Вы проводите инвентаризацию имущества на которое первички нет вообще, я не принимаю к учёту. Нет доков, нет имущества.
QUOTE]
А по результатам инветаризации, вам никогда не приходилось ничего принимать на баланс и ставить на учет? Так сказать "оприходовать по результатам инвентаризации"?

Приходилось, но только по ситуации Есть необходимость принимаю, нет не принимаю

 

[КАН]

Спасибо. Что-то почерпнула полезное.
А то, что должник относится к сельхозникам- 1000 000%(((

Что значит 1000 000%. Разверните ситуацию. Он относился к сельхозникам. Он банкрот- банкрот. Выручка 0 - да 0. Да она уже 1-2-3-4-5-6 лет 0 вот балансы и т.д.
Всё на момент банкротства он не сельхозник.
Только вот доки какие-нибудь бы в поддержку.

P/S/ В запросе по сельхозникам я не просто прошу сообщить является или не является, а примерно так
"В соответствии с п.1 ст.177 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" №127-ФЗ от 26.10.02 г. под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.

Письменно сообщить значится ли ООО "Пшеница" в качестве сельскохозяйственной организации исходя из критериев ФЗ№127 "О несостоятельности (банкротстве)" перечисленных выше.

Пока ниодного положительного ответа не получил

 

[HanzO]

Практикой не помогу, т.к. аргументы АУ были приняты на собрании кредиторов (с участием УпОра) без возражений и в суд никто не обращался.

Интересная мысль насчёт определения с\х или не с\х на дату утверждения порядка продажи.

 

[Арман]

Практикой не помогу, т.к. аргументы АУ были приняты на собрании кредиторов (с участием УпОра) без возражений и в суд никто не обращался.

Интересная мысль насчёт определения с\х или не с\х на дату утверждения порядка продажи.

На днях прогнал через Управление проект положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества одного МУСП. КУ накануне просил помочь как-то обойти вопрос с преимущественным правом. Сделали аналогично вышеописанной методике только началось все с вопроса: является ли плательщиком ЕСХН. Из критерия 75% выручки от сельхоз. деятельности пришли к выводу, что не является. В уставе помимо сельхоз еще куча разных видов деятельности, так что не 100% сельхозник. В итоге Управа схавала и дала положительный ответ, благополучно проголосовал за отвердение положения без применения норм ст. 179 Зоба

 

[Вышегородцев Игорь Алексеевич]

Вот-вот-вот

На днях прогнал через Управление проект положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества одного МУСП. КУ накануне просил помочь как-то обойти вопрос с преимущественным правом. Сделали аналогично вышеописанной методике только началось все с вопроса: является ли плательщиком ЕСХН. Из критерия 75% выручки от сельхоз. деятельности пришли к выводу, что не является. В уставе помимо сельхоз еще куча разных видов деятельности, так что не 100% сельхозник. В итоге Управа схавала и дала положительный ответ, благополучно проголосовал за отвердение положения без применения норм ст. 179 Зоба

То что в названии или уставе есть про сельхоз деятельность, не значит что это сельхоз производитель.КАН абсолютно прав в определении определения как определять делопроизводителя. Именно так и не как иначе!

 

[Арман]

Согласен,

То что в названии или уставе есть про сельхоз деятельность, не значит что это сельхоз производитель.КАН абсолютно прав в определении определения как определять делопроизводителя. Именно так и не как иначе!

я именно об этом и говорю: нет сельхоз деятельности - нет сельхоз. предприятия! И не важно, как оно называется, где находится и чем оно занималось раньше. Правда, пока только вот один раз у меня такая схема прошла, так что принимать за правило, считаю, пока рановато, надо, чтобы суды объездили этот вопрос.