Продажа лишних комнат в квартире должника

Вячеславус

Арбитражный управляющий
#1
Коллеги, предлагаю поразмышлять над возможной в будущем ситуации:

У клиента физика имеется единственное жилье (многоквартирный дом с 20 комнатами), находящейся на земельном участке в его же собственности который.

Вопрос: Что тут можно оспорить как сделку и реализовать на торгах?

Мой ответ: земельный участок 100%, так про него в ГПК ничего не сказано что он тоже приурочен к единственному жилью.
А вот спорный вопрос касаемо 20 комнат, вот если бы клиент купил дом с 3 комнатамии и потом езе докупил 17 комнат, то 17 комнат можно было бы оспорить и продать т к это уже отдельным свидетельством о праве собственности идет.

А вот если он купил всетаки квартиру с 20 комнатами, какие-либо варианты оспаривание и дальнейшая реализация на торгах возможна? Кто как думает?
 

Yuri1978

Добросовестный приобретатель
#2
Предполагается, что "жилье" - это объект недвижимости. Если лицу принадлежала, скажем, 1/2 объекта и потом он купил еще столько же, то у него в собственности будет целый, ОДИН объект недвижимости и если у данного лица больше объектов жилой недвижимости в собственности нет, то этот один и будет его единственным жильем. Сколько там комнат, метров и так далее - закон не устанавливает.

Земельного участка, кстати, реализовать тоже не получится, т.к. земельный участок под многоквартирным домом является общей собственностью собственников квартир в таком доме в силу закона и продать такой участок будет крайне затруднительно. Да и кто его купит.
 
#3
Мой ответ: земельный участок 100%, так про него в ГПК ничего не сказано что он тоже приурочен к единственному жилью.
А как быть с прямым запретом ч. 4 ст. 35 ЗК РФ - Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу?
 

Lamp

Пользователь
#4
Там квартира из 20-и комнат это и есть весь дом? Или должнику в этом доме принадлежит одна квартира из 20-и комнат, но в доме есть еще какие то квартиры, помимо этой квартиры должника?
 

Вячеславус

Арбитражный управляющий
#5
В доме еще есть квартиры, помимо квартиры должника, состоящей из 20 комнат.

Про земельный участок, согласен был не прав, потом уже нашел про неотделимость земельного участка и собственности, находящейся на нем , принадлежащих 1 владельцу.
 
#6
Кто сталкивался с практикой раздела таких земельных участков? Как сильно лютуют кредиторы? В скором времени могут начать обязывать делить участки на куски - создавать новые объекты недвижимости и продавать их на торгах.
 
#7
Кто сталкивался с практикой раздела таких земельных участков? Как сильно лютуют кредиторы? В скором времени могут начать обязывать делить участки на куски - создавать новые объекты недвижимости и продавать их на торгах.
Для этого надо будет сначала внести изменения в ГК, ЗК, ЖК) РФ
 
#8
Для этого надо будет сначала внести изменения в ГК, ЗК, ЖК) РФ
В ГК, ЗК, ЖК вносить изменения будут исключительно формально, а могут и не вносить, есть уйма других способов. Я хотел провести аналогию с теми с ситуациями, когда АУ покупает должнику новую "дешевую" квартиру, а старую "дорогую" продает - ситуации редкость, но уже имели место быть. Скоро и до земли доберемся.
 

Денис Лобаненко

Честный рейдер
#9
Я хотел провести аналогию с теми с ситуациями, когда АУ покупает должнику новую "дешевую" квартиру, а старую "дорогую" продает - ситуации редкость, но уже имели место быть.
Рекомендую не быть голословным!
Тут таких не любят!
№ дела?!?!?!
 

NICK

Новичок
#11
Если, исходя из физических характеристик, каждую из комнат, группу комнат можно расценить как отдельный объект (комнаты не являются смежными, проходными) и доступ к ним осуществляется к примеру, через общий коридор или холл, то ни что не мешает установить право собственности (общую, долевую или личную исходя из условий "будущей ситуации") должника на комнату 1, 2, 3 и т.д. как отдельный объект права. Для решения "будущей ситуации" нужно комнату 1, 2, 3 и т.д. поставить на кадастровый учет как отдельный объект и сходить от имени должника в Росреестр, и зарегистрировать право собственности должника на каждую из комнат как отдельный объект. Займет пару недель.
Если Росреестр не захочет (со-собственник не дал согласие, права малолетних детей и т.д.), то иск в суд по общим правилам доказывать, что ни чьи имущественные интересы не страдают. Это отдельный процесс и это долго.
 
Последнее редактирование:

NICK

Новичок
#12
Я хотел провести аналогию с теми с ситуациями, когда АУ покупает должнику новую "дешевую" квартиру, а старую "дорогую" продает - ситуации редкость, но уже имели место быть. Скоро и до земли доберемся.
Я слышал подобное от одного доцента по фамилии Зайцев. Вот только он про кредиторов говорил. Да и риски колоссальные, если вариант не выгорает (должник удачно заворачивает данную схему), то делить уже буду купленную квартиру. Если АУ взялся купить квартиру за свои кровные или как-то обязался перед кредиторами, то он рисковый парень или умалишенный.
 

Lawyer

Пользователь
#13
Я слышал подобное от одного доцента по фамилии Зайцев. Вот только он про кредиторов говорил. Да и риски колоссальные, если вариант не выгорает (должник удачно заворачивает данную схему), то делить уже буду купленную квартиру. Если АУ взялся купить квартиру за свои кровные или как-то обязался перед кредиторами, то он рисковый парень или умалишенный.
Зайцев такого не говорил.
Это было предположение, как выйти из ситуации. Быстрый экспромт, который не основан на законодательстве)))
 

Lawyer

Пользователь
#14
В доме еще есть квартиры, помимо квартиры должника, состоящей из 20 комнат.

Про земельный участок, согласен был не прав, потом уже нашел про неотделимость земельного участка и собственности, находящейся на нем , принадлежащих 1 владельцу.
нашел?))))
то есть прочитал пункт 2 после пункта 1?)))) однако....
 

Lawyer

Пользователь
#15
ничего не сделать.
если объект единый - 1 свидетельство (дом с 20 комнатами), то ничего не сделать.
если 20 свидетельств на каждую комнату - продавать.
 
#16
А если вопрос поставить так ? сделать из 1 свидетельства - 20 свидетельств и 17 продать ?
ФУ как вроде за должника сможет провернуть это в росреестре.
чтоб не усложнять задачу и не дискутировать про разумность.
сделать 2 свидетельства из одного и 1 часть продать. 2 часть будет соответствовать площади для должника и членов семьи.
 

anru

Пользователь
#17
Если, исходя из физических характеристик, каждую из комнат, группу комнат можно расценить как отдельный объект (комнаты не являются смежными, проходными) и доступ к ним осуществляется к примеру, через общий коридор или холл, то ни что не мешает установить право собственности (общую, долевую или личную исходя из условий "будущей ситуации") должника на комнату 1, 2, 3 и т.д. как отдельный объект права. Для решения "будущей ситуации" нужно комнату 1, 2, 3 и т.д. поставить на кадастровый учет как отдельный объект и сходить от имени должника в Росреестр, и зарегистрировать право собственности должника на каждую из комнат как отдельный объект. Займет пару недель.
Всё так.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.