Продажа на торгах банкрота заложенной целиком квартиры, но фактически должник является долевым сособственником

[EasyAY]

Прошу поделиться опытом, практикой, у кого была аналогичная ситуация

Дано: должник с другом взяли кредит в банке (по договору идут созаемщиками) плюсом к кредитному в обеспечение заключили договор залога квартиры, но 1/2 доли квартиры оформлена на должника, 1/2 на друга должника. По договору залога указано что заложена квартира целиком, но и расписано кому из созаемщиков какая доля принадлежит.

Должник уходит в банкротство, друг нет. В рамках банкротства должника суд включает в реестр требований банк как залогового кредитора на всю квартиру. Банк разрабатывает положение о продаже всей квартиры как предмета залога. Проходят торги, управляющий с победителем торгов подает документы на регистрацию сделки.

Росреестр сначала отказывается в принципе регистрировать сделку потому что должнику только 1/2 принадлежит (хотя к документам был приложен договор залога и определение о вкл банка в реестр по всей квартире и в самом договор купле-продажи указано что квартира в целом была предметом залога и что продаются 1/2 доли должника и 1/2 доли друга, в итоге квартира целиком).
Потом Росреестр звонит и просит чтобы в договоре помимо подписи управляющего и победителя торгов была подпись друга должника на котором 1/2. Все на уровне телефонных звонков, официальный отказ в регистрации Росреестр не дает.

Прошу поделиться практикой. Может кто оспаривал такие отказы. Ведь залог неделим и при принудительной продаже не требуется волеизъявление собственника. Или может в договоре как-то по хитрому надо написать что-то

 

[taypi]

Прошу поделиться опытом, практикой, у кого была аналогичная ситуация

Дано: должник с другом взяли кредит в банке (по договору идут созаемщиками) плюсом к кредитному в обеспечение заключили договор залога квартиры, но 1/2 доли квартиры оформлена на должника, 1/2 на друга должника. По договору залога указано что заложена квартира целиком, но и расписано кому из созаемщиков какая доля принадлежит.

Должник уходит в банкротство, друг нет. В рамках банкротства должника суд включает в реестр требований банк как залогового кредитора на всю квартиру. Банк разрабатывает положение о продаже всей квартиры как предмета залога. Проходят торги, управляющий с победителем торгов подает документы на регистрацию сделки.

Росреестр сначала отказывается в принципе регистрировать сделку потому что должнику только 1/2 принадлежит (хотя к документам был приложен договор залога и определение о вкл банка в реестр по всей квартире и в самом договор купле-продажи указано что квартира в целом была предметом залога и что продаются 1/2 доли должника и 1/2 доли друга, в итоге квартира целиком).
Потом Росреестр звонит и просит чтобы в договоре помимо подписи управляющего и победителя торгов была подпись друга должника на котором 1/2. Все на уровне телефонных звонков, официальный отказ в регистрации Росреестр не дает.

Прошу поделиться практикой. Может кто оспаривал такие отказы. Ведь залог неделим и при принудительной продаже не требуется волеизъявление собственника. Или может в договоре как-то по хитрому надо написать что-то

По моему, управляющий не может продавать то, что должнику не принадлежит, а к 1/2-ой квартиры друга должник никакого отношения не имеет.

 

[шторм]

По моему, управляющий не может продавать то, что должнику не принадлежит, а к 1/2-ой квартиры друга должник никакого отношения не имеет.

В рамках банкротства должника суд включает в реестр требований банк как залогового кредитора на всю квартиру. Банк разрабатывает положение о продаже всей квартиры как предмета залога.

Управляющий не может. А почему тогда суд смог?

 

[м-р Фанки]

Управляющий не может. А почему тогда суд смог?

Суд может не разобраться, когда в производстве сотни дел, а по этому делу никто не возражает.
Или автор неправильно истолковывает судебный акт

В рамках банкротства должника суд включает в реестр требований банк как залогового кредитора на всю квартиру.

Это написано в мотивировочной или резолютивной части определения? В мотивировочной суд может перечислить хоть все предоставленное обеспечение. В резолютивке же указать, что включает требования как обеспеченные залогом без указания предмета залога

По моему, управляющий не может продавать то, что должнику не принадлежит, а к 1/2-ой квартиры друга должник никакого отношения не имеет.

Поддерживаю. Это следует из п. 4 ст. 213.25 ЗоБ

Спойлер: 1

Обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданину-должнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедурах банкротства производится в соответствии с общими положениями пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве (абз. 4 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан")

Но в некоторых случаях суды закрывают на это глаза. А именно, когда в ипотечной квартире выделены доли несовершеннолетним детям в связи с использованием мат.капитала
Интересно, как суды будут поступать, если дети на момент банкротства родителя достигли совершеннолетия

Прошу поделиться практикой. Может кто оспаривал такие отказы

Думаю, ваш случай уникальный. Но практику по несовершеннолетним можно найти

Спойлер: 2

Шестой кассационный суд общей юрисдикции

6kas.sudrf.ru

Но у вас может и не прокатить. Все же ситуация несколько иная.
И покупатель под риском виндикации. Уверен, что упомянутый вами друг при установлении требования не привлекался к участию в деле и не извещался

 

[EasyAY]

Суд может не разобраться, когда в производстве сотни дел, а по этому делу никто не возражает.
Или автор неправильно истолковывает судебный акт

Это написано в мотивировочной или резолютивной части определения? В мотивировочной суд может перечислить хоть все предоставленное обеспечение. В резолютивке же указать, что включает требования как обеспеченные залогом без указания предмета залога

Поддерживаю. Это следует из п. 4 ст. 213.25 ЗоБ

Спойлер: 1

Обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданину-должнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедурах банкротства производится в соответствии с общими положениями пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве (абз. 4 п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан")

Но в некоторых случаях суды закрывают на это глаза. А именно, когда в ипотечной квартире выделены доли несовершеннолетним детям в связи с использованием мат.капитала
Интересно, как суды будут поступать, если дети на момент банкротства родителя достигли совершеннолетия

Думаю, ваш случай уникальный. Но практику по несовершеннолетним можно найти

Спойлер: 2

Шестой кассационный суд общей юрисдикции

6kas.sudrf.ru

Но у вас может и не прокатить. Все же ситуация несколько иная.
И покупатель под риском виндикации. Уверен, что упомянутый вами друг при установлении требования не привлекался к участию в деле и не извещался

Почему виндикация? Виндикация у добросовестного приобретателя возможна если имущество у второго дольщика было похищено, либо выбыло без его воли
А разве требуется воля если имущество принудительно реализуется за долги?
договор они один кредитный подписывали, то есть созаемщиками являются. В залог тоже одним договором отдавали квартиру. Процедура банкротства публичная - сведения публикуются и кад арбитр открыт.
Когда банк включался в реестр, он доказал, что имеется задолженность и просрочки по кредитному договору (значит не платил и должник и друг, которые по условиям договора залога знали что будет если не платить).

 

[taypi]

не платил и должник и друг, которые по условиям договора залога знали что будет если не платить.

Конечно. Только нужно либо банкротить друга, чтобы продать его долю, либо действовать через приставов ( через них что угодно можно протащить).

 

[м-р Фанки]

Почему виндикация? Виндикация у добросовестного приобретателя возможна если имущество у второго дольщика было похищено, либо выбыло без его воли

Прощу прощения, что ссылаюсь на информационное письмо ВАС. Но если задаться вопросом, что такое выбытие помимо воли, то практику можно будет найти

Имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения")

 

[EasyAY]

Конечно. Только нужно либо банкротить друга, чтобы продать его долю, либо действовать через приставов ( через них что угодно можно протащить).

Сейчас получается надо пересматривать определение о включении залогового (чтобы не на всю квартиру включили), признавать результаты торгов недействительными и возвращать от банка деньги, которые ему уже перевели после того как победитель торгов перевел на счет должника?

 

[taypi]

Сейчас получается надо пересматривать определение о включении залогового (чтобы не на всю квартиру включили), признавать результаты торгов недействительными и возвращать от банка деньги, которые ему уже перевели после того как победитель торгов перевел на счет должника?

Не знаю, в похожей ситуации всю квартиру я продавать отказалась и теперь заявитель/кредитор прекращает процедуру, чтобы обратиться к приставам: суд общей юрисдикции взыскал сумму с должника и обратил взыскание на залоговую квартиру, в которой у должника только 1/2, но арбитражный суд включил требование в реестр как обеспеченное залогом не всей квартирой, а именно 1/2-ой - https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2023_20231206_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

 

[leeex77]

Сейчас получается надо пересматривать определение о включении залогового (чтобы не на всю квартиру включили), признавать результаты торгов недействительными и возвращать от банка деньги, которые ему уже перевели после того как победитель торгов перевел на счет должника?

И возмещение убытков действиями управляющего никто не отменял.

 

[EasyAY]

Не знаю, в похожей ситуации всю квартиру я продавать отказалась и теперь заявитель/кредитор прекращает процедуру, чтобы обратиться к приставам: суд общей юрисдикции взыскал сумму с должника и обратил взыскание на залоговую квартиру, в которой у должника только 1/2, но арбитражный суд включил требование в реестр как обеспеченное залогом не всей квартирой, а именно 1/2-ой - https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2023_20231206_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

А в вашем случае лица тоже по кредитному договору и договору займа были солидарными заемщиками?
в нашем случае в договорах указано что с одной стороны действует банк как кредитор, а со второй стороны солидарные заемщики (должник и друг).По идее, друг, являясь солидарным заемщиком может попросить себе выплату из выручки за счет реализации всей квартиры в пределах своей доли

 

[Kapues]

По моему, управляющий не может продавать то, что должнику не принадлежит, а к 1/2-ой квартиры друга должник никакого отношения не имеет.

Управляющий действует на основании судебного акта об утверждении положения. Если судебного акта не было (т.е. АУ пошел чисто спущенное залоговым Положение исполнять), - то тут косяк АУ, у него нет полномочий на реализацию второй доли.

Конечно. Только нужно либо банкротить друга, чтобы продать его долю, либо действовать через приставов ( через них что угодно можно протащить).

Я обычно Вами восхищаюсь, но тут Вы не правы. Банк в любом случае имеет право получить удовлетворение от продажи предмета залога. И ему не обязательно кого-то для этого банкротить.

Не знаю, в похожей ситуации всю квартиру я продавать отказалась и теперь заявитель/кредитор прекращает процедуру, чтобы обратиться к приставам: суд общей юрисдикции взыскал сумму с должника и обратил взыскание на залоговую квартиру, в которой у должника только 1/2, но арбитражный суд включил требование в реестр как обеспеченное залогом не всей квартирой, а именно 1/2-ой - https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2023_20231206_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Ну если залоговый требовал обратить взыскание только на 1/2, - его косяк.

По идее, друг, являясь солидарным заемщиком может попросить себе выплату из выручки за счет реализации всей квартиры в пределах своей доли

Друг может претендовать на половину оставшегося после погашения требований ЗК. Но, как я выше писал, - надо смотреть, утверждалось ли положение судом.

 

[EasyAY]

Управляющий действует на основании судебного акта об утверждении положения. Если судебного акта не было (т.е. АУ пошел чисто спущенное залоговым Положение исполнять), - то тут косяк АУ, у него нет полномочий на реализацию второй доли.

Я обычно Вами восхищаюсь, но тут Вы не правы. Банк в любом случае имеет право получить удовлетворение от продажи предмета залога. И ему не обязательно кого-то для этого банкротить.

Ну если залоговый требовал обратить взыскание только на 1/2, - его косяк.


Друг может претендовать на половину оставшегося после погашения требований ЗК. Но, как я выше писал, - надо смотреть, утверждалось ли положение судом.

Положение судом не утверждалось. Банк прислал управляющему Положение, управляющий назначил торги

 

[Kapues]

Положение судом не утверждалось. Банк прислал управляющему Положение, управляющий назначил торги

Ну все. АУ провел торги с нарушением своей компетенции. Либо он договаривается на вторую подпись от второго чела и тему заминают, - либо будет больно.

 

[EasyAY]

Ну все. АУ провел торги с нарушением своей компетенции. Либо он договаривается на вторую подпись от второго чела и тему заминают, - либо будет больно.

Почему с нарушением компетенции? По ЗоБу же залоговый предоставляет положение. Там тоже должны были думать и смотреть что у них в залоге и кто из солидарных должников банкротиться
Если получится договориться с созаемщиком на подпись, всё прокатит?
и может ли созаемщик в дело о банкротстве направить разногласия по выплате ему денег от реализации квартиры ?

 

[leeex77]

Почему с нарушением компетенции? По ЗоБу же залоговый предоставляет положение. Там тоже должны были думать и смотреть что у них в залоге и кто из солидарных должников банкротиться
Если получится договориться с созаемщиком на подпись, всё прокатит?
и может ли созаемщик в дело о банкротстве направить разногласия по выплате ему денег от реализации квартиры ?

А как Вы продали имущество не принадлежащее банкроту? Я бы на месте второго сособственника выкатил Вам убытки и развернул сделку. Залог это всего лишь право обратить взыскание для погашения обязательства а не автоматическое право собственности кредитора.

 

[EasyAY]

А как Вы продали имущество не принадлежащее банкроту? Я бы на месте второго сособственника выкатил Вам убытки и развернул сделку. Залог это всего лишь право обратить взыскание для погашения обязательства а не автоматическое право собственности кредитора.

Продавали на основании Положения, предоставленного банка.
Почему вы банк за скобки убытков выставляете, он как будто это Положении не разрабатывал. И суд как будто лишен обязанности проверять обоснованность требования, когда включал банк в реестр как обеспеченного залогом всей квартиры

 

[Kapues]

Почему с нарушением компетенции? По ЗоБу же залоговый предоставляет положение.

Да, но при таком подходе нарушаются права второго залогодателя. Поэтому вопрос надо было в суд выносить. Такое положение не может тебе давать право реализовывать имущество третьего лица.

Если получится договориться с созаемщиком на подпись, всё прокатит?

Должно. Жаловаться-то некому будет.

и может ли созаемщик в дело о банкротстве направить разногласия по выплате ему денег от реализации квартиры ?

А что, у АУ лапки самому этот вопрос решить?

 

[leeex77]

А как Вы продали имущество не принадлежащее банкроту?

Продавали на основании Положения, предоставленного банка.
Почему вы банк за скобки убытков выставляете, он как будто это Положении не разрабатывал. И суд как будто лишен обязанности проверять обоснованность требования, когда включал банк в реестр как обеспеченного залогом всей квартиры

Потому что отвечает арбитражный управляющий а не банк и суд. Своим действием Вы причинили убыток второму собственнику. Именно Вы а не банк.

 

[м-р Фанки]

Своим действием Вы причинили убыток второму собственнику.

В чем убыток, если за счет имущества оплачены долги собственника?

Сейчас получается надо пересматривать определение о включении залогового (чтобы не на всю квартиру включили), признавать результаты торгов недействительными и возвращать от банка деньги, которые ему уже перевели после того как победитель торгов перевел на счет должника?

Идите до конца. Вовремя необжалованная судебная ошибка становится законом.
Не знаю, что вселяет в вас уверенность, что требования включены как обеспеченные всей квартирой, а не только долей банкрота.
Но если вы в этом убеждены, то почему бы не пойти по тому же подходу, что и с долями несовешеннолетних (выше я выкладывал практику).
Привлечете в спор с Росреестром этого сособственника и посмотрите, какую позицию он будет занимать. Может он не будет бороться за свою долю