Продажа победителем торгов приобретнного имущества

N_taly

Новичок
#1
Здравствуйте, уважаемые. Помогите советом. Приобретено имущество (дом с участком) на торгах по банкротству ФЛ, все обязательства покупателем исполнены: заключен договор купли-продажи, сумма по договору выплачена в указанный в договоре срок, покупателю переданы все документы, подтверждающие его права на данное имущество. Но покупатель не хочет оформлять собственность на себя.
Возможна ли передача данного имущества, приобретенного на торгах по договору переуступки прав другому лицу, минуя оформление собственности?
 

Yuri1978

Добросовестный приобретатель
#4
Спасибо. А как насчёт п.7 и п. 8 статьи 448 ГК, они сюда не применимы?
Мое мнение - применимы. Очень большой риск того, что ФРС не зарегистрирует с уступкой прав по договору, заключенному на торгах.
 

N_taly

Новичок
#5
Мое мнение - применимы. Очень большой риск того, что ФРС не зарегистрирует с уступкой прав по договору, заключенному на торгах.
Понятно, спасибо. Росреестр и по обычному договору поимуществу, приобретенному на торгах сложно проводит регистрационные действия, запрашивает кучу ненужных документов, которых у победителя и быть не может, а уж тут... Может через суд провести договор переуступки? или все это мышиная возня? Не знакомы с практикой случайно?
 

мишельB

Пользователь
#6
Переуступка прав другому лицу, осуществляется обеими сторонами, продавцом (АУ) и покупателем. Покупатель не может сделать переуступку прав без продавца.
 

N_taly

Новичок
#7
осуществляется обеими сторонами, продавцом (АУ) и покупателем
не очень поняла... поясните.
При чем здесь АУ (ФУ), если он уже передал все Покупателю по договору купли-продажи имущества? Единственное, что мы можем его уведомить, хотя не понятно для чего.
 

Spinose

Новичок
#8
При чем здесь АУ (ФУ), если он уже передал все Покупателю по договору купли-продажи имущества? Единственное, что мы можем его уведомить, хотя не понятно для чего.
При подаче документов в Росреестр для регистрации сделки требуется присутствие обеих сторон...
 

N_taly

Новичок
#10
Я просто хочу понимать, вообще возможна такая передача прав на имущество, полученное по договору купли-продажи или только купля-продажа через оформление права собственности?
По сути есть право на оформление имущества, полученное на основании договора купли-продажи, Покупатель хочет его переуступить, подтвердив свои права всеми имеющимися документами (положение о продаже, протокол победителя торгов, договор КП с ФУ и проч.) Но как это на практике.... возможно или нет?

Есть еще мысли, помогите, уважаемые знатоки!
 

Yuri1978

Добросовестный приобретатель
#11
Вот смотрите. Как делали раньше. Заключали что-то типа "Договор уступки права и перевода долга", по которому новый покупатель принимал на себя права и обязанности покупателя по ДКП, включая право на задаток, обязанность уплатить сумму за имущество (остаток), и право это имущество получить. Получали на этом договоре запись типа "Согласовано, КУ Пупкин". Дальше платили от нового покупателя, получали имущество по акту на него же, и несли регистрировать. Через раз имели проблемы. Один раз не смогли объяснить ФРС ну никак, пришлось судиться, выиграли. Номера искать долго, тем более это было еще до 448 ГК.

После вступления 448 ГК был один случай, хотели так пойти -управляющий сказал, что запись "Согласовано, Пупкин" ставить не будет, по акту ничего новому покупателю передавать не будет. Почитали и решили, что он прав. Возможно, если попробовать, то и получится, но просто это не будет. Понятно, что законодатель предусматривал это не для банкротных торгов, что обязательства покупателя обеспечены задатком и что, наконец, никакой квалификации этих покупателей ФЗоБ не предусматривает, но на практике это может быть просто очень долго.
 

N_taly

Новичок
#12
по которому новый покупатель принимал на себя права и обязанности покупателя по ДКП, включая право на задаток, обязанность уплатить сумму за имущество (остаток), и право это имущество получить
Спасибо, [U]Yuri1978[/U] что откликнулись. Я с вами согласна, что касается Вашего примера, здесь речь идет о праве на задаток и последующее вытекающие из этого права и обязанности (оплаты за лот).
Но в нашем случае Победитель торгов выполнил все обязательства по договору: оплатил задаток, заключил договор, оплатил полностью сумму за лот по итогам торгов. Тем самым, приобрёл уже право на оформление собственности на объект недвижимости, у него нет обязанностей перед КУ (ФУ) и на мой взгляд, дальнейшая судьба этого имущества уже мало кого волнует, кроме победителя торгов (Покупателя). И ФУ на договоре переуступки между Покупатель 1 (победитель торгов) и Покупатель 2 (конечный покупатель) не должен ставить свою визу "согласовано", так как его нет уже в сделке, он продал и передал уже имущество по Акту победителю, сообщения все опубликованы, его обязанности на этом исчерпаны. Мне кажется, что здесь чисто гражданские отношения уже, вообще не касаемые ЗоБ.

Как Вы считаете, [U]Yuri1978[/U]?
 

Yuri1978

Добросовестный приобретатель
#13
Спасибо, [U]Yuri1978[/U] что откликнулись. Я с вами согласна, что касается Вашего примера, здесь речь идет о праве на задаток и последующее вытекающие из этого права и обязанности (оплаты за лот).
Но в нашем случае Победитель торгов выполнил все обязательства по договору: оплатил задаток, заключил договор, оплатил полностью сумму за лот по итогам торгов. Тем самым, приобрёл уже право на оформление собственности на объект недвижимости, у него нет обязанностей перед КУ (ФУ) и на мой взгляд, дальнейшая судьба этого имущества уже мало кого волнует, кроме победителя торгов (Покупателя). И ФУ на договоре переуступки между Покупатель 1 (победитель торгов) и Покупатель 2 (конечный покупатель) не должен ставить свою визу "согласовано", так как его нет уже в сделке, он продал и передал уже имущество по Акту победителю, сообщения все опубликованы, его обязанности на этом исчерпаны. Мне кажется, что здесь чисто гражданские отношения уже, вообще не касаемые ЗоБ.

Как Вы считаете, [U]Yuri1978[/U]?
Я думаю, что, с одной стороны, логика в Ваших рассуждениях есть. И для движимого имущества все это отлично бы сработало. С другой стороны, право на недвижимое имущество подлежит госрегистрации, и на этом этапе будут в данном случае проблемы. У Вас по акту имущество передано Покупателю 1. Вы с этим актом должны регистрировать право за Покупателем 1. Передать право Покупателю 2 без регистрации на Покупателя 1 Вы, конечно, можете (бумага - она все стерпит), но в ФРС встретите непонимание и, скорее всего, приостановку и в дальнейшем отказ. Шансы решить дело в свою пользу будут выше, если удастся получить акт, подписанный управляющим, о передаче имущества Покупателю 2, но здесь мы опять сталкиваемся с ограничениями 448 ГК.
 

N_taly

Новичок
#14
право на недвижимое имущество подлежит госрегистрации
Добрый день. Да, именно это меня и смущает, что недвижимость подлежит регистрации. ФУ могу уговорить подписать Акт на покупателя 2, но подставлять его не хочется под "статью" 448 ГК.
Попробую обратиться за разъяснениями в ФРС. Нашла информацию, что нужно зарегистрировать этот договор в переуступки в ФРС по аналогии с 214ФЗ. Спасибо Вам за участие.
 

TRIO.IRK

Пользователь
#15
У меня вопрос , как мне кажется, в тему: как вы думаете, можно ли на регистрацию недвижимости в росреестр сдать трехсторонний договор, по которому продавцом будет банкрот, покупателем-победитель торгов, но правообладателем будет значится третье лицо. Звучит это приблизительно так: "ООО"Ромашка" в лице КУ Иванова Ивана Ивановича продает, а Семенов Семен Семенович покупает в пользу Васечкина Василия Васильевича следующее имущество: квартира..." и так далее по тексту. КУ не против, правда говорит, что обычно в подобной ситуации он составляет договор уступки прав покупки имущества. Не уверена, что это правильно, но он говорит, что все проходило без проблем. Как вариант еще вижу составление агентского договора задним числом. С задатком, оплаченным от моего имени, проблем не будет, т.к. его по ошибке мне вернули, и в ДКП будет обязательство перечислить всю стоимость имущества, как будто задатка и не было. В общем, интересно ваше мнение, какой из этих вариантов оптимален, да и в принципе возможен. Обещаю поделиться опытом, как все пройдет.
 
#16
"ООО"Ромашка" в лице КУ Иванова Ивана Ивановича продает, а Семенов Семен Семенович покупает в пользу Васечкина Василия Васильевича следующее имущество: квартира..."
Ромашка продает, Семенов покупает в пользу Васечкина. Если бы это было бы не в банкротстве, Росреестр зарегистрировал бы переход права на Васечкина?
 

TRIO.IRK

Пользователь
#17
Ромашка продает, Семенов покупает в пользу Васечкина. Если бы это было бы не в банкротстве, Росреестр зарегистрировал бы переход права на Васечкина?
По этому вопросу планирую проконсультироваться в Росреестре во вторник. Ответ Росреестра обещаю сообщить в теме. Опыта лично у меня по регистрации такого договора не было.
 

N_taly

Новичок
#19
У КУ не против, правда говорит, что обычно в подобной ситуации он составляет договор уступки прав покупки имущества. .

Не уверена, что он прав. Как мы писали выше, это было возможно до введения статьи 448 ГК РФ, сейчас он себя сильно подставляет, делая такие договоры переуступки (ИМХО).

Как вариант еще вижу составление агентского договора задним числом. С задатком, оплаченным от моего имени, проблем не будет, т.к. его по ошибке мне вернули, и в ДКП будет обязательство перечислить всю стоимость имущества, как будто задатка и не было.
Как у вас все запутанно, была бы я с Вами в этих торгах, я бы не согласилась с такой схемой и опротестовала признание победителя торгов, не подумайте, ничего личного :)
А вот агентский договор - тема вполне применимая и работающая, только тут есть одно НО.. хотя не одно...
1. На ЕФРСБ должно быть опубликовано сообщение о результатах торгов и о заключении договора, там указывается с кем именно заключен ДП и там уже должно быть указано ФИО принципала, а не агента.
2. Кроме того, к заявке вы должны были приложить агентский договор и документы Принципала, сообщив, что участвуете от его имени. А вот задаток и всю сумму за имущество вы вполне можете платить от своего имени, но за счет Принципала, если у вас это прописано в Агентском договоре, это не запрещено.
 

TRIO.IRK

Пользователь
#20
Как у вас все запутанно, была бы я с Вами в этих торгах, я бы не согласилась с такой схемой и опротестовала признание победителя торгов, не подумайте, ничего личного :)
А вот агентский договор - тема вполне применимая и работающая, только тут есть одно НО.. хотя не одно...
1. На ЕФРСБ должно быть опубликовано сообщение о результатах торгов и о заключении договора, там указывается с кем именно заключен ДП и там уже должно быть указано ФИО принципала, а не агента.
2. Кроме того, к заявке вы должны были приложить агентский договор и документы Принципала, сообщив, что участвуете от его имени. А вот задаток и всю сумму за имущество вы вполне можете платить от своего имени, но за счет Принципала, если у вас это прописано в Агентском договоре, это не запрещено.
Интересно, каким образом вы смогли бы опротестовать признание меня победителем. Пока все происходит по обычной схеме:заявка-протокол результатов-ДКП подписан, но еще сведения о нем не опубликованы. Пока опротестовывать нечего. А вот в каком именно виде будет договор, поймем завтра в зависимости от ответа Росреестра, чтобы и потом повода опротестовать или не зарегистрировать не было. В крайнем случае всегда можно прибегнуть к проверенному, хоть и более долгому и дорогому пути: через оформление сначала на победителя. а потом на конечного покупателя. Просто в момент подачи заявки покупателя еще не было(буквально в течении недели после торгов появился), вот и придумываем сейчас, как лучше, т.к. покупатель готов выкупать имущество своими деньгами, но при этом, конечно, хотел бы иметь какие-либо гарантии. А то получается, деньги его, а права мои.
 
Вверх