Продажа заложенной квартиры ИП в ходе КП

Здравствуйте. Может быть кто нибудь сумеет что нибудь посоветовать???
(тема длинная на 2 сообщения)
Ситуация:
-Банк выдал ипотечный кредит ИП.
-ИП обанкротился.
-Банк передал дело в суд для взыскания заложенной по ипотеке квартиры(квартира ликвидная более даже чем).
-Квартира арестована и продается арбитражными управляющими(АУ).
-АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно. Где то на этом этапе у АУ и ИП-банкрота произошел конфликт и ИП-банкрот заблокировал доступ в квартиру.
-Теперь она продаётся в "закрытом виде". Попасть внутрь никто кроме ИП сейчас не может. ИП на контакт не идет. Этакий "черный ящичек".
-АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался.
-АУ пытался продать посредством публичного предложения к выкупу с дисконтом (типа покупайте, а потом дверь сломаете). Цена в итоге снизилась. Безрезультатно.
-Конкурсное управление продлено ещё на 3 месяца.
-АУ собирается идти в понедельник в банк с предложением о том, чтобы банк оставил квартиру за собой в зачет долга залогодателя.

Вопросы:
1. Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
2. Если сейчас банк согласится, то каким образом он будет решать вопрос с реализацией? (я навел справки и узнал, что банк не имеет право заниматься реализацией непрофильных активов. И вроде бы для банка существует возможность организовать реализацию посредством договора комиссии. Так ли это и пойдет ли банк на такую сделку? Как тогда вести диалог с банкиром?)
3. Как открыть дверь перед продажей квартиры?(это основной вопрос.)

И вообще, как быть?
---------------------------------------------------ответ
АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно... АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался

Из прочитанного вытекают последствия по ст.350 п.6 ГК: Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
АУ, решая собственные шкурные интересы, совершенно игнорирует интересы должника, кстати, грубо нарушая требования ст20.3 п.4 ФЗ "О банкротстве": При проведении процедур АУ обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Действия банка, вообще, не понятны, во всяком случае, по Вашим объснениям.
Цитата:я навел справки и узнал

Вас обманули.

Если ИП узнает, что закон в сложившейся ситуации на его стороне, то он не только дверь не откроет, он на АУ жалобу накатает
-----------------------------------------------------------
Сдаётся мне, Вы понимаете о чем говорите, уважаемый "южанин".

Если я правильно понял, то после повторных неудачных торгов в течении месяца залогодержатель(согласие залогодателя после повторных торгов не требуется)имеет право оставить квартиру за собой, с определенным дисконтом.

Вероятно, публичное предложение к выкупу было объявлено с целью именно уложиться в месячный срок? Да? (в каких случаях назначается публичное предложение?)

И с Ваших слов сделка, которую сейчас предлагает совершить АУ, продавая этот объект, будет 100% с успехом оспорена и это заведомо известно уже сейчас?

Выходит так, что квартира теперь перешла по закону к бывшему залогодателю, вернее никто уже не может обратить взыскание на неё, так как ипотека утратила силу? И этот самый залогодатель банкрот теперь будет жить в этой квартире, а по долгам ничего платить не будет? Ведь он же банкрот?... Так?
----------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Если я правильно понял

Вы же знаете, как решаются принципиальные дела: вождь ставит задачу, а спецы выполняют, стараясь подвести свои действия под нормативную базу, или, хотя бы, придать своим действиям вид законных. Иногда это получается, иногда, не очень, но результат должен быть, и получает этот результат тот, кто шустрее, напористее и наглее. Не зря же говорят: два юриста - три мнения, а оттого, что под каждое мнение можно подогнать нормативную базу. Кстати, состязательность включили в АПК (ст.9) и ГПК (ст.12), не говоря уже про Конституцию (ст.123 п.3).

Вы не говорите о многих деталях, которые могут казаться Вам несущественными, но оказаться очень важными для исхода дела. Неизвестны тексты договоров, тексты решений судов ...
Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости", кое-что прояснится.
---------------------------------------------------------------------------------
По большому счету меня не интересует исход именно этой сделки, уважаемый "южанин".
Меня интересует ответ на один единственный вопрос:

Возможно ли заключить договор комиссии с банком, который попал в ситуацию, когда вынужден оставлять за собой, и ставить на баланс предмет нереализованного залога, но не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта ведения таких отношений?

мне интересна методика помощи банкам попавшим в такую ситуацию.
с уважением.
------------------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:меня не интересует исход ... Возможно ли заключить договор комиссии с банком

Договор с кем и о чём ???
ст.421 п.2 ГК: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Цитата:не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта

Если в этом банке есть юрист, то он имеет и соответствующую службу и опыт.
------------------------------------------------------------------------------------------
Да, спасибо за совет: --Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости"--

Я веду речь о током договоре:
Договор комиссии на реализацию объекта недвижимости(непрофильного банковского актива), который находится на балансе банка(ну или вот только только будет приниматься на баланс банка, так как не удалось реализовать с торгов и 30 дневный срок принятия решения об оставлении банком заложенного объекта за собой истекает).

Почему именно договор комиссии? Вроде бы если организовывать продажу по договору комиссии, то банк получает более выгодные условия налогообложения продаваемого объекта.

со сторонним специалистом по реализации недвижимости.
Агенством недвижимости например.
-----------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?

потому что судя по всему сумма долга существенно ниже, чем стоимость объекта залога даже после всех снижений цены на торгах. И банк не хотел выплачивать разницу должнику.
Цитата:Возможно ли заключить договор комиссии с банком,

возможно

Вами не озвучена ни одна сумма. Возможно, банки не заключают договоры комиссий именно потому, что размер комиссионных посредника несоизмеримо выше зарплаты одного сотрудника, который профессионально в штате банка занимался бы реализацией.
--------------------------------

 

сумма долга залогодателя раза в 2 выше чем реальная стоимость квартиры на рынке.
Там проблема другого свойства.
Залогодатель заблокировал доступ в квартиру. и вероятнее всего банк не желает с этим связываться, так как процесс переоформления собственности в данном случае, это мини-война.

Интересно, а банк может в данном случае оставить квартиру за собой, если прошло уже больше 30 дней после повторных неудачных торгов?
Может быть банк, являясь кредитором в деле о банкротстве все таки до сих пор имеет это право?

Вот Вы пишете, что возможно. С кем обычно заключаются такие договоры?
И как?
Думается, что банк рассмотрит предложение от любого игрока, главное, чтобы этот игрок вызвал доверие и доказал, что он способен в кратчайшие сроки реализовать такой непрофильный актив. Ведь главное для банка, это как можно быстрее получить свои деньги назад и освободить резервы.

Если интересно, то вот как может развиваться ситуация по этой сделке:
---------------------------------

Тут на самом деле ситуация ОЧЕНЬ ПРОСТАЯ с одной стороны... и очень не простая)) с другой.

В чем простота:
Насколько я понимаю, СОБСТВЕННИКОМ до сих пор является обанкротивншийся ИП. Это главное и самое важное.
Находиться в квартире собственник ИМЕЕТ ПРАВО, до того момента, пока о чем-то другом нет решения суда. И не пускать туда кого-то - ТОЖЕ ИМЕЕТ.
Поэтому НИКАКОЙ ЧОП, никакие милиционеры, участковые и пр. не имеют права его оттуда выкинуть.
И, по московской практике - НЕ БУДУТ. Не ввязываются они в хозяйственные споры, их за это потом с работы снимают если что. Но может в Питере или в регионах какая-то другая практика - и какой-ниьт бандитский ЧОП будет настолько отморожен что пойдет штурмом... Но звонок в милицию - и у ЧОПа начинаются проблемы...
А елси он отстреливтаься начнет?
С формулировкой "я собственник, мою квартиру берут штурмом неизвестные люди без решения суда" - то он будет однозначно прав.

А что может Арбитражный управляющий?
На самом деле - не так много. Основное - это то что он подписывает договр купли-продажи распродаваемого имущества от имени Банкрота - т.е. мнение банкрота тут уже никого не интересует.
Банк сейчас не может ничего, т.к. Банк не собственник, и НЕ банк проводит торги своего имущества - торги ведутся оп имуществу банкрота в порядке конкурсного управления. Так что с правами участвующих тоже все очень просто.
Но в этой простоте и есть единственный способ решения проблемы.

Для того, чтобы у кого-то появилось права:
1. войти в квартиру
2. выселить ИП
НУЖНО ЧТОБЫ ЭТОТ КТО-ТО СТАЛ СОБСТВЕННИКОМ. Это тоже очень просто))
Т.е. Кто_то должен купить эту квартиру и стать собственником. Ну или забрать в зачет долга, елси это Банк (но мы знаем что Банк не хочет...).

Предположим Кто_то купил эту квартиру- т.е. стал новым СОБСТВЕННИКОМ. В порядке конкурсного производства - выиграл торги (не забываем про второго "притворного" участника) и зарегистрировал свое право собственности.

Тогда это Кто_то: Обращается в суд с иском о выселении ИП (если надо - то и с иском о снятии его с рег учета), этот процесс идет не очень быстро, быстро, но идет, суд состоится (пару раз его перенесут из-за неявки ИП, но все же состояится), потом обжалование... Кстати, иски о выселении обязательно проводлятся с участием прокуратуры в качестве тертьего лица.... но это не страшно - они обычно не против. Потом - исполнительный лист на выселение (и если был прописан - на снятие с рег учета). Потом исполнительное производство - т.е. новый собственник ВМЕСТЕ с судебными приставами, участковым и своими друзьями (можно из ЧОПа) ломает дверь, выносит оттуда ИП, его вещи отвозит на зранение на какой-ниь склад.
НО ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕШЕНИЯ СУДА и ТОЛЬКО В ПРИСУТСВИИ СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ.

На этом - все.
Дальше осталось поставить новую железную дверь, два-три дня пожиьт в квартире невыходя (чтобы ИП не вернулся), СРАЗУ ЖЕ - поставить охранную сигнализацию ОБЯЗАТЕЛЬНО на ОВО (чтобы если ИП вернется и дверь сломает - его в милицию забрали, а не просто приезхал ЧОП и его ... побил).
Ну и можно продавать квартиру)))

Наша компания прошла такой путь последний раз в 2006 году (был не очень удачный срочный выкуп). Процесс до момента выселения длился 1,5 года. Ситуация осложнялась тем, что в квартире были еще 2 несовершеннолетних, которым мама намеренно (чтоб орали) голову дверью зажимала когда приставы шли на штурм, в квартире был огроменный ротвеллер, против которого не хотел идти ни ЧОП, ни приставы, ни участковый - хотя все были с оружием и исполнительным листом на выселение... В общем - сами)) С тех пор правда мы больше не играем в такие игры - надоело, доходы не стоят нервов и хождений по судам.

Но факт остается фактом - долго ли, коротко, но ЭТО ДЕЛАЕТСЯ, в строгом соотвествии с законом,
ТОЛЬКО ДЕЛАТЬ ЭТО ДОЛЖЕН НОВЫЙ СОБСТВЕННИК. Только у него возникают основания после перезода права осбственности выписать и выселить предыдущего собтвенника. Главное тут - чтобы у нового собственника была ВОЛЯ этим заниматься - слабый человек не выдержит процесс. Это мини-война. Нуждно быть морально готовым...

Этот НОВЫЙ собственник появится либо если Банк заберет квартиру себе (тогда всем этим гемороем будет заниматься он), либо если все-таки торги состоятся и Кто_то купит ее - то этим будет заниматься Кто_то.
Банк очевидно не зхочет связываться. Это денежно, но хлопотно. ВОт и ждут когда Кто_то придет и купит это в том виде - как есть.
Тогда это Кто_то и заработает на этом, но потратит свои нервы и год времени (может и меньше, если повезет).

Хотите заработать на этом?
Тогда либо Вы должны стать этим Кто_то, либо Вы должны привлдечь к этому Инвестора С КРЕПКИМИ НЕРВАМИ, Вы поможете ему купить, потом освободить квартиру и продать, а деньги поделите согласно договоренности.

Вот и все, все очень просто))
Удачи!

------------------
С уважением.
-----------------------------------------------------------
Алёша, Вы сами, как оказалось, прекрасно знаете "кухню". Не пойму, всё таки, чего Вы хотите узнать. С такой предварительной подготовкой досточно открыть и закон - и вот Вам все ответы на вопросы.
---------------------------------------------------------------
Миранделла, ну так знаю я столько не потому, что знал, а потому что отзывчивые люди, такие, как Вы, южанин и т.д. помогают. На данный момент ситуация проясняется потихоньку:

значит по закону о банкротстве конкурсный управляющий имеет право после 1,2,3 неудавшихся торгов продавать посредством публичного предложения к выкупу(пока длится конкурсное управление). И всё будет по закону.
Банк, если я правильно понимаю уже не имеет права оставить за собой эту квартиру, а имеет возможность в общем порядке выкупить её при публичном предложении.

Я думаю, что если никто не купит её, то банк её всё равно выкупит до окончания конкурсного производства. По самой низкой цене.


Хмм, вот ещё что. Если таки кто нибудь купит эту квартиру в процессе публичного предложения, то банк рискует получить в итоге гораздо меньше, чем если бы он сам купил её для себя и перепродал. Так как банк является кредитором 3-ей очереди...
Так что на данный момент банк, чтобы получить максимально возможную выгоду должен купить эту квартиру сам. вот вроде как...
Впрочем, могу и ошибаться.
С уважением.
-----------------------------------------------------------------
нее, не так.
1 вариант развития событий:
кто-то купил в процессе публичного предложения, из вырученных средств банк получает как кредитор третьей очереди определенную часть. допустим продали за 1700000. 700 кредиторам 1 и 2-ой очереди, а 1000000 банку. Итого: +1000000.

2 вариант
банк сам покупает за 1700000, получает обратно 1000000 и пытается перепродать дороже. Допустим продает за 2400000. Получается +1700000. Вычтем расходы на выселения залогодателя (пусть 100000).Итого: +1600000. Правда не сразу, а примерно через год. Все равно имея 1000000 заработать 600000 за год банк не сможет.

3 вариант развития событий
А вот и вопрос, собственно говоря:

Если никто не купит, конкурсное управление закончится, то что будет тогда, я не знаю.....Посоветуйте, а?

 

да я понимаю, что непонятно вопрос задал.
Как реализовать квартиру с закрытой дверью мне понятно.
У меня один вопрос на данный момент остался:
Что будет с квартирой после окончания конкурсного управления, если на этапе конкурсного управления в процессе публичного предложения к выкупу её никто не купит?
ведь если я правильно понимаю то банк уже не имеет права оставить предмет залога за собой?
Банк получит что нибудь, если квартира будет продана до окончания конкурсного производства.

Мне нужно это знать для понимания ситуации в целом.
С уважением

 

Спасибо за внимание, Дмитрий.
1. в общем 6 месяцев КУ прошло. КУ 03.09 продлили на 3 месяца(так как в конкурсной массе есть эта квартира, которую неизвестно кто и как купит)
2. да. банк установлен как залоговый кредитор 3-ей очереди (получает 95% при реализации этой квартиры)
3. походу нет. но я не знаю. ип не идет на контакт.
4.да
5. представитель заинтересованного в приобретении инвестора, так сказать.

Я продолжал наводить спраВки по данному вопросу и после сегодняшнего разговора с КУ выяснилось, что с 3.10 и до 3.12 будет публичное предложение с дисконтированием 3 процента каждые 10 рабочих дней. КУ говорит, что они будут продавать до победного и снижать цену до упора (мин порог банком не определен).

Но мне все таки интересно: что будет с квартирой, если (теоретически) её продать не удастся?
(может быть понимая, что при таком раскладе квартиру никто не купит банк изменит своё намерение и все таки выкупит эту квартиру сам для себя и возникнет возможность предложить банку вариант взятия объекта на комиссию?)
Было бы интересно узнать ваш прогноз ситуации, Дмитрий.
с уважением.

 

КУ заинтересован в скорейшей продаже.

 

Странный вопрос
Не будет никакого окончания конкурсного, пока не решите с квартирой!

 

Не могу не отметить, что сие есть не кража... сие - грабеж...

- был вопрос.

- это ответ?!?!?!!!
Да при чем тут ИП? Что других источников информации нет? И весь этот сыр-бор затеян без ответа на вопрос?

Я бы на Вашем месте не зная брода, не лез в воду!

 

резонно.
спасибо за внимание, Денис.

 

весело пишете, Дмитрий. Поучительно и трогательно. Спасибо за внимание)
В квартире никто не живёт. ИП должен более 50М более 10 КФУ и более 30 ФЛ.

 

То, что "никто не живет" откуда известно?
Из того, что никто на стук не открывает?
Или из того, что никто в ней по месту жительства не зарегистрирован?

 

Не-е-е... На меня итак "эйфоричность" навесили... еще и манию величия пришьют:redface:...

 

ИП никто не может найти. На счет единственного или нет я уточню.
Ну в целом мне вопрос понятен, господа. На редкость конструктивно мыслите и отвечаете. Спасибо за внимание.
Вот если бы Вы мне ещё объяснили что такое дебиторская задолженность было бы вообще здорово)
Можно купить дебиторскую задолженность на 8000000 за 200000(может и дешевле, если до публичного дойдет).
Дочерний филиал банкрот. В деле о банкротстве предлагается дебиторская задолженность основного предприятия дочернему филиалу. Фирма торгует автомобилями.
Что это вообще за казино такое. В двух словах, пожалуйста)

 

Что такое "дочерний филиал"?
Если речь идет просто о филиале, то Вам предлагается бред!

 

Организатор торгов – конкурсный управляющий ООО Автоцентр «БЕСТ-Трехгорный» Юшкевич Леонид Николаевич (почтовый адрес: 454091, Челябинск, пр-т Ленина, 38; e-mail: lnyu-001@mail.ru; контактный телефон: 8-950-744-52-29) сообщает о проведении 01.11.10 г. в 16 часов 00 минут торгов по продаже имущества ООО Автоцентр «БЕСТ-Трехгорный» (ОГРН 1057403005648) по адресу: г. Челябинск, пр-т Ленина, 38. Торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложения о цене имущества. На торги выставляется следующее имущество:

Право требования к ООО «Лада-Бест» в сумме 8 383 256 рублей (включая НДС).

Начальная цена лота – 225 000 руб. (включая НДС
--------------------------------------
так то разные названия, но больно похожие...

 

Понятно. Никаким филиалом не пахнет и впомине
И что Вам не понятно?
ООО должно банкроту 8 мультов, заплатите банкроту 225 тыщ и ООО будет должно 8 мультов Вам. В чем Вы казино-то увидели?