Здравствуйте. Может быть кто нибудь сумеет что нибудь посоветовать???
(тема длинная на 2 сообщения)
Ситуация:
-Банк выдал ипотечный кредит ИП.
-ИП обанкротился.
-Банк передал дело в суд для взыскания заложенной по ипотеке квартиры(квартира ликвидная более даже чем).
-Квартира арестована и продается арбитражными управляющими(АУ).
-АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно. Где то на этом этапе у АУ и ИП-банкрота произошел конфликт и ИП-банкрот заблокировал доступ в квартиру.
-Теперь она продаётся в "закрытом виде". Попасть внутрь никто кроме ИП сейчас не может. ИП на контакт не идет. Этакий "черный ящичек".
-АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался.
-АУ пытался продать посредством публичного предложения к выкупу с дисконтом (типа покупайте, а потом дверь сломаете). Цена в итоге снизилась. Безрезультатно.
-Конкурсное управление продлено ещё на 3 месяца.
-АУ собирается идти в понедельник в банк с предложением о том, чтобы банк оставил квартиру за собой в зачет долга залогодателя.
Вопросы:
1. Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
2. Если сейчас банк согласится, то каким образом он будет решать вопрос с реализацией? (я навел справки и узнал, что банк не имеет право заниматься реализацией непрофильных активов. И вроде бы для банка существует возможность организовать реализацию посредством договора комиссии. Так ли это и пойдет ли банк на такую сделку? Как тогда вести диалог с банкиром?)
3. Как открыть дверь перед продажей квартиры?(это основной вопрос.)
И вообще, как быть?
---------------------------------------------------ответ
АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно... АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался
Из прочитанного вытекают последствия по ст.350 п.6 ГК: Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
АУ, решая собственные шкурные интересы, совершенно игнорирует интересы должника, кстати, грубо нарушая требования ст20.3 п.4 ФЗ "О банкротстве": При проведении процедур АУ обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Действия банка, вообще, не понятны, во всяком случае, по Вашим объснениям.
Цитата:я навел справки и узнал
Вас обманули.
Если ИП узнает, что закон в сложившейся ситуации на его стороне, то он не только дверь не откроет, он на АУ жалобу накатает
-----------------------------------------------------------
Сдаётся мне, Вы понимаете о чем говорите, уважаемый "южанин".
Если я правильно понял, то после повторных неудачных торгов в течении месяца залогодержатель(согласие залогодателя после повторных торгов не требуется)имеет право оставить квартиру за собой, с определенным дисконтом.
Вероятно, публичное предложение к выкупу было объявлено с целью именно уложиться в месячный срок? Да? (в каких случаях назначается публичное предложение?)
И с Ваших слов сделка, которую сейчас предлагает совершить АУ, продавая этот объект, будет 100% с успехом оспорена и это заведомо известно уже сейчас?
Выходит так, что квартира теперь перешла по закону к бывшему залогодателю, вернее никто уже не может обратить взыскание на неё, так как ипотека утратила силу? И этот самый залогодатель банкрот теперь будет жить в этой квартире, а по долгам ничего платить не будет? Ведь он же банкрот?... Так?
----------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Если я правильно понял
Вы же знаете, как решаются принципиальные дела: вождь ставит задачу, а спецы выполняют, стараясь подвести свои действия под нормативную базу, или, хотя бы, придать своим действиям вид законных. Иногда это получается, иногда, не очень, но результат должен быть, и получает этот результат тот, кто шустрее, напористее и наглее. Не зря же говорят: два юриста - три мнения, а оттого, что под каждое мнение можно подогнать нормативную базу. Кстати, состязательность включили в АПК (ст.9) и ГПК (ст.12), не говоря уже про Конституцию (ст.123 п.3).
Вы не говорите о многих деталях, которые могут казаться Вам несущественными, но оказаться очень важными для исхода дела. Неизвестны тексты договоров, тексты решений судов ...
Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости", кое-что прояснится.
---------------------------------------------------------------------------------
По большому счету меня не интересует исход именно этой сделки, уважаемый "южанин".
Меня интересует ответ на один единственный вопрос:
Возможно ли заключить договор комиссии с банком, который попал в ситуацию, когда вынужден оставлять за собой, и ставить на баланс предмет нереализованного залога, но не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта ведения таких отношений?
мне интересна методика помощи банкам попавшим в такую ситуацию.
с уважением.
------------------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:меня не интересует исход ... Возможно ли заключить договор комиссии с банком
Договор с кем и о чём ???
ст.421 п.2 ГК: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Цитата:не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта
Если в этом банке есть юрист, то он имеет и соответствующую службу и опыт.
------------------------------------------------------------------------------------------
Да, спасибо за совет: --Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости"--
Я веду речь о током договоре:
Договор комиссии на реализацию объекта недвижимости(непрофильного банковского актива), который находится на балансе банка(ну или вот только только будет приниматься на баланс банка, так как не удалось реализовать с торгов и 30 дневный срок принятия решения об оставлении банком заложенного объекта за собой истекает).
Почему именно договор комиссии? Вроде бы если организовывать продажу по договору комиссии, то банк получает более выгодные условия налогообложения продаваемого объекта.
со сторонним специалистом по реализации недвижимости.
Агенством недвижимости например.
-----------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
потому что судя по всему сумма долга существенно ниже, чем стоимость объекта залога даже после всех снижений цены на торгах. И банк не хотел выплачивать разницу должнику.
Цитата:Возможно ли заключить договор комиссии с банком,
возможно
Вами не озвучена ни одна сумма. Возможно, банки не заключают договоры комиссий именно потому, что размер комиссионных посредника несоизмеримо выше зарплаты одного сотрудника, который профессионально в штате банка занимался бы реализацией.
--------------------------------
(тема длинная на 2 сообщения)
Ситуация:
-Банк выдал ипотечный кредит ИП.
-ИП обанкротился.
-Банк передал дело в суд для взыскания заложенной по ипотеке квартиры(квартира ликвидная более даже чем).
-Квартира арестована и продается арбитражными управляющими(АУ).
-АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно. Где то на этом этапе у АУ и ИП-банкрота произошел конфликт и ИП-банкрот заблокировал доступ в квартиру.
-Теперь она продаётся в "закрытом виде". Попасть внутрь никто кроме ИП сейчас не может. ИП на контакт не идет. Этакий "черный ящичек".
-АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался.
-АУ пытался продать посредством публичного предложения к выкупу с дисконтом (типа покупайте, а потом дверь сломаете). Цена в итоге снизилась. Безрезультатно.
-Конкурсное управление продлено ещё на 3 месяца.
-АУ собирается идти в понедельник в банк с предложением о том, чтобы банк оставил квартиру за собой в зачет долга залогодателя.
Вопросы:
1. Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
2. Если сейчас банк согласится, то каким образом он будет решать вопрос с реализацией? (я навел справки и узнал, что банк не имеет право заниматься реализацией непрофильных активов. И вроде бы для банка существует возможность организовать реализацию посредством договора комиссии. Так ли это и пойдет ли банк на такую сделку? Как тогда вести диалог с банкиром?)
3. Как открыть дверь перед продажей квартиры?(это основной вопрос.)
И вообще, как быть?
---------------------------------------------------ответ
АУ пытался продать через торги(2 раза). Неудачно... АУ предложил банку оставить квартиру за собой. Банк отказался
Из прочитанного вытекают последствия по ст.350 п.6 ГК: Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
АУ, решая собственные шкурные интересы, совершенно игнорирует интересы должника, кстати, грубо нарушая требования ст20.3 п.4 ФЗ "О банкротстве": При проведении процедур АУ обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.
Действия банка, вообще, не понятны, во всяком случае, по Вашим объснениям.
Цитата:я навел справки и узнал
Вас обманули.
Если ИП узнает, что закон в сложившейся ситуации на его стороне, то он не только дверь не откроет, он на АУ жалобу накатает
-----------------------------------------------------------
Сдаётся мне, Вы понимаете о чем говорите, уважаемый "южанин".
Если я правильно понял, то после повторных неудачных торгов в течении месяца залогодержатель(согласие залогодателя после повторных торгов не требуется)имеет право оставить квартиру за собой, с определенным дисконтом.
Вероятно, публичное предложение к выкупу было объявлено с целью именно уложиться в месячный срок? Да? (в каких случаях назначается публичное предложение?)
И с Ваших слов сделка, которую сейчас предлагает совершить АУ, продавая этот объект, будет 100% с успехом оспорена и это заведомо известно уже сейчас?
Выходит так, что квартира теперь перешла по закону к бывшему залогодателю, вернее никто уже не может обратить взыскание на неё, так как ипотека утратила силу? И этот самый залогодатель банкрот теперь будет жить в этой квартире, а по долгам ничего платить не будет? Ведь он же банкрот?... Так?
----------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Если я правильно понял
Вы же знаете, как решаются принципиальные дела: вождь ставит задачу, а спецы выполняют, стараясь подвести свои действия под нормативную базу, или, хотя бы, придать своим действиям вид законных. Иногда это получается, иногда, не очень, но результат должен быть, и получает этот результат тот, кто шустрее, напористее и наглее. Не зря же говорят: два юриста - три мнения, а оттого, что под каждое мнение можно подогнать нормативную базу. Кстати, состязательность включили в АПК (ст.9) и ГПК (ст.12), не говоря уже про Конституцию (ст.123 п.3).
Вы не говорите о многих деталях, которые могут казаться Вам несущественными, но оказаться очень важными для исхода дела. Неизвестны тексты договоров, тексты решений судов ...
Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости", кое-что прояснится.
---------------------------------------------------------------------------------
По большому счету меня не интересует исход именно этой сделки, уважаемый "южанин".
Меня интересует ответ на один единственный вопрос:
Возможно ли заключить договор комиссии с банком, который попал в ситуацию, когда вынужден оставлять за собой, и ставить на баланс предмет нереализованного залога, но не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта ведения таких отношений?
мне интересна методика помощи банкам попавшим в такую ситуацию.
с уважением.
------------------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:меня не интересует исход ... Возможно ли заключить договор комиссии с банком
Договор с кем и о чём ???
ст.421 п.2 ГК: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Цитата:не имеет на данный момент собственной службы по реализации таких активов, и вообще не имеет опыта
Если в этом банке есть юрист, то он имеет и соответствующую службу и опыт.
------------------------------------------------------------------------------------------
Да, спасибо за совет: --Просмотрите ст.350 ГК и ст.ст.56-61 ФЗ "О залоге недвижимости"--
Я веду речь о током договоре:
Договор комиссии на реализацию объекта недвижимости(непрофильного банковского актива), который находится на балансе банка(ну или вот только только будет приниматься на баланс банка, так как не удалось реализовать с торгов и 30 дневный срок принятия решения об оставлении банком заложенного объекта за собой истекает).
Почему именно договор комиссии? Вроде бы если организовывать продажу по договору комиссии, то банк получает более выгодные условия налогообложения продаваемого объекта.
со сторонним специалистом по реализации недвижимости.
Агенством недвижимости например.
-----------------------------------------------------------------------
Алёша
Цитата:Почему банк сразу не оставил квартиру за собой?
потому что судя по всему сумма долга существенно ниже, чем стоимость объекта залога даже после всех снижений цены на торгах. И банк не хотел выплачивать разницу должнику.
Цитата:Возможно ли заключить договор комиссии с банком,
возможно
Вами не озвучена ни одна сумма. Возможно, банки не заключают договоры комиссий именно потому, что размер комиссионных посредника несоизмеримо выше зарплаты одного сотрудника, который профессионально в штате банка занимался бы реализацией.
--------------------------------
