Регистрация прав на недвиж. имущество до оформлен. прав на землю

Возможна регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество до оформления прав на землю под этим недвижимым имуществом.
К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 3 мая 2005 года по делу № А56-21961/04.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2005 года Дело N А56-21961/04

[Отказ в государственной регистрации договора дарения и права собственности третьего лица на объект недвижимости не соответствует главе 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации]

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей: Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии: от ООО "Прогресс" Громова А.Н. (доверенность от 03.06.2004), от Главного управления Никитина С.В. (доверенность от 04.04.2005), от Курленко А.А. - Курбанова 3.И. (доверенность от 10.08.2004), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" на решение от 11.10.2004 (судья Трегубова А.И.) и постановление апелляционной инстанции от 30.12.2004 (судьи: Кожемякина Е.В., Несмиян С.И., Хайруллина Х.Х.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-21961/04, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к учреждению юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - ЛОРП) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности Курленко Андрея Александровича на объект недвижимости - здание водонапорной башни и об обязании ЛОРП устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Прогресс" путем проведения регистрации права собственности Курленко А.А. на данное имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен гражданин Курленко Андрей Александрович.

Решением от 11.10.2004 в удовлетворении заявления отказано по тем мотивам, что до оформления прав на землю под зданием невозможна регистрация перехода права собственности на него.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.12.2004 указанное решение оставлено без изменения. При этом суд апелляционной инстанции указал также, что ООО "Прогресс" является ненадлежащим истцом, поскольку обжалуемым отказом в государственной регистрации нарушены не его права, а Курленко А.А.

ООО "Прогресс" в кассационной жалобе просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), необоснованное ограничение права собственника свободно отчуждать принадлежащее ему имущество. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Прогресс" является ненадлежащим истцом, по мнению подателя жалобы, противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку именно ООО "Прогресс" обращалось за государственной регистрацией прав, перечислив за это плату, и следовательно, отказ в государственной регистрации не может не нарушать его права.

В связи с реорганизацией ЛОРП кассационная инстанция в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвела ее замену правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Главное управление).

В судебном заседании представитель ООО "Прогресс" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Курленко А.А. поддержал позицию заявителя. Представитель Главного управления оставил разрешение вопроса об удовлетворении жалобы на усмотрение суда, сославшись на различную практику регистрирующего органа в аналогичных случаях.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Прогресс" и Курленко А.А. заключен договор от 19.04.2004 дарения одноэтажного здания водонапорной башни площадью 26,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г.Никольское.

Стороны договора обратились в ЛОРП с заявлением о государственной регистрации договора дарения и права собственности одаряемого. Однако письмом от 25.05.2004 учреждение юстиции сообщило об отказе в государственной регистрации по тому мотиву, что вопреки требованиям пункта 5 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в договоре не определен объем прав на земельный участок, переходящий к одаряемому.

Считая отказ в государственной регистрации договора дарения и права собственности незаконным, ООО "Прогресс" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Основания к отказу в государственной регистрации исчерпывающе перечислены в статье 20 названного Закона. К числу таких оснований, в частности, относится несоответствие требованиям действующего законодательства представленных на государственную регистрацию документов по форме или содержанию, на что и сослалась ЛОРП в своем отказе.

Состав документов, необходимых для государственной регистрации прав, и требования к ним определены статьями 16, 17, 18 Закона о государственной регистрации.

Согласно статье 17 упомянутого Закона основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представленный на регистрацию договор от 19.04.2004 положениям указанной главы не противоречит. Нормами данной главы не предусмотрено, что в договоре дарения обязательно должно быть определено передаваемое одаряемому право на соответствующий земельный участок и что существенным условием договора дарения является условие об объеме прав дарителя на земельный участок, переходящий к одаряемому. Если специальные указания в договоре отсутствуют, то при определении прав одаряемого на земельный участок, занятый недвижимостью, подлежат применению нормы закона - статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

 

Из пункта 2 статьи 3 Вводного закона также не следует, что до приведения прав на землю в соответствие с нормами Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, не вправе распорядиться принадлежащей ему недвижимостью.

К тому же, как видно из материалов дела, ООО "Прогресс" приобрело здание водонапорной башни по договору купли-продажи от 29.12.2003 у общества с ограниченной ответственностью "Энергосервис", которое права на земельный участок также не оформляло, что не помешало однако учреждению юстиции зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО "Прогресс" является ненадлежащим истцом, кассационная инстанция находит ошибочным, поскольку данное лицо как сторона по договору и собственник передаваемого имущества обращалось за регистрацией; уведомление об отказе в государственной регистрации направлялось в адрес указанного лица; поскольку при совершении сделки воля обеих сторон была направлена на передачу имущества в собственность от дарителя к одаряемому, отказ в государственной регистрации права не может не нарушать права и интересы как первого, так и второго.

При таких обстоятельствах следует признать, что отказ ЛОРП в государственной регистрации договора дарения от 19.04.2004 и права собственности Курленко А.А. на объект недвижимости по мотивам, изложенным в письме от 25.05.2004, не соответствует главе 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениям Земельного кодекса Российской Федерации; предусмотренных Законом о государственной регистрации оснований к отказу у регистрирующего органа не имелось.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку при их принятии суд неправильно применил нормы материального права, а требование ООО "Прогресс" - удовлетворению.

Поскольку кассационная инстанция пришла к выводу об удовлетворении кассационной жалобы, судебные расходы в сумме 1000 руб., связанные с рассмотрением дела в кассационной инстанции, относятся на Главное управление.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение от 11.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 30.12.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-21961/04 отменить.

Признать незаконным отказ учреждения юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" от 25.05.2004 N 5/2004-171, 172 в государственной регистрации договора дарения и права собственности Курленко Андрея Александровича на здание водонапорной башни как не соответствующий Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации.

Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировать договор дарения от 19.04.2004 и переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" к Курленко Андрею Александровичу на здание водонапорной башни площадью 26,4 кв.м инв. N 13745 Щ-5, лит. Щ-5, условный номер 47-00-1/2003-496, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г.Никольское.

Взыскать с Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий
И.В.Сергеева

Судьи:
Е.В.Коняева
Т.И.Сапоткина