Торги. Первый раз столкнулся, стоимость права аренды земли

Тема в разделе "Проведение торгов и публичное предложение", создана пользователем Tuti, 10 мар 2011.

  1. Tuti
    Offline

    Tuti АУ

    Долго согласовывал отчет об оценке имущества МУПа, с комитетом по имуществу. Наконец получил положительное, заключение. В своем отчете оценщик (по требованию комитета) отдельно указал стоимость права аренды земельных участков, расположенных под зданиями, которые я собираюсь выставлять на торги. Вот теперь теряюсь в догадках, включать ли мне стоимость права аренды участков в стоимость зданий, либо нет, как на это отреагирует УПОР? Может кто сталкивался?
     
  2. Денис Лобаненко
    Offline

    Денис Лобаненко Честный рейдер

    Включать.
    А вы собранием кредиторов начальную цену согласовывать собираетесь?
     
  3. Tuti
    Offline

    Tuti АУ

    Да собираюсь провести собрание по утверждению положения о торгах, в котором будет указана начальная цена
     
  4. Александр Максименко
    Offline

    Александр Максименко Арбитражный управляющий

    Я в данном случае формировал один лот в котором указвывал:
    здание - цена ____ и право аренды земельного участка - цена ___.
     
  5. 472
    Offline

    472 Иван Васильевич

    Спасибо за совет.
    Для меня очень своевременным оказался ;)
     
  6. *Сергей*
    Offline

    *Сергей* просто АУ

    А как поступить если на одном земельном участке, право аренды которого находится в залоге у банка, находится несколько объектов недвижимости, заложенных в нескольких банках???
    Я в подобном случае начал межевание всех земельных участков под объектами недвижимости, так как после утверждения начальной цены по каждому объекту будет несколько лотов на торгах...
    Только право аренды земельного участка - выставлять отдельно от всех объектов наверно придется.... ИЛИ заключать с администрацией несколько договоров по каждому участку после межевания и регистрировать их, только это наверно приведет к недействительности договора залога аренды всего участка с одним из банков и ухудшит его положение....
     
  7. Игорич
    Offline

    Игорич Банковский юрист

    Коллеги, пошла практика по которой право аренды не подлежит включению в КМ. Кто-нибудь сталкивался?
     
  8. Денис Левченко
    Offline

    Денис Левченко Консильери

    Хрень, где пошла? Регион поковыряю
     
  9. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Правильная практика. Аренда - это всегда пользование, иногда в совокупности с владением.
    Право аренды следует судьбе расположенного на земельном участке здания и отдельно от здания не может быть реализовано: права пользования (прим. - правомочие арендатора) земельным участком принадлежит только владельцу расположенного на нем здания.
    Нет отчуждаемого права пользоваться - нет права аренды. Право аренды не может быть передано неограниченному кругу лиц. Объект оценки отсутствует как таковой.
    Земельный кодекс:
    В ситуации, когда земельный участок принадлежит третьему4 лицу (муниципалитет, государство), законодатель не ставит отчуждение здания в зависимость от необходимости отчуждения прав в отношении земельного участка, а предусматривает в императивном порядке право покупателя здания требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости
     
  10. Игорич
    Offline

    Игорич Банковский юрист

    Ну ладно, это если здания на земле, а если просто земля того же с/х назначения. И не только кстати земля, мне попалось определение где исключили из КМ право аренды здания.
    Денис Левченко, 2 определения уже попалось.
     
  11. Право аренды земельного участка, если на нем нет сооружений (зарегистрированных), может быть оценен и продан. Если земельный участок принадлежит муниципалам или федералам, право аренды выставляется на аукцион, в случае если уже есть арендатор и арендатор (не отказывается) уступает свое право другому лицу то аукцион не проводится, а заключается договор с правоприемником. Следовательно, это право включается в конкурную массу.

    У нас один арендатор за уступку 60 соток просил 10 млн.р. Неплохой бизнес.:confused:
     
  12. Денис Левченко
    Offline

    Денис Левченко Консильери

    Регион. Покапаю практику. И если можно хотя бы номера дел по этим двум определениям.
    Право аренды может быть очень сладкой частью конкурсной массы. Бывалис и участки в аренде 49 лет в г. Москва и неплохая аренда в СПБ, да и в регионах с меньшими ценами на недвижимость, можно хорошо продать право аренды. Почему из массы исключать?
     
  13. Станислав.
    Offline

    Станислав. close

    Сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды именуется перенаймом. Перенайм в силу договора (не в силу закона как при продаже недвижимости) возможен с согласия собственника земельного участка. Нет согласия собственника - в конкурсную массу включать нечего.
     
  14. Игорич
    Offline

    Игорич Банковский юрист

    Понимаете в чем дело, тут один АУ говорил, что ему чуть ли не судья сказала право аренды не включат в КУ, плюс он сам рассказывает о каком-то деле, где право аренды продали, а потом собственник всю эту продажу развернул.
    Определения вот какие.
    1. Здесь речь шла про обоснованность расходов АУ, но помимо прочего суд еще и указал, что:
    Доводы апелляционной жалобы относительно нахождения на балансе должника имущества, подлежащего реализации, опровергнуты пояснениями и письменными доказательствами, представленными арбитражным управляющим суду первой инстанции, из которых усматривается отсутствие у общества права собственности на имевшееся имущество и наличие права аренды. При этом арендованное имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника.

    Дело №А35-8779/08-С24 (Постановление ААС от 11.01.2011)
    Кассация подтвердила выводы судов.
    http://kad.arbitr.ru/data/pdf/41436...-2008_20110111_Reshenija+i+postanovlenija.pdf

    2. Тут уже конкретно про право аренды.
    Таким образом, поскольку право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, то оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно исключил из конкурсной массы должника – индивидуального предпринимателя Костиковой В.А. право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Шацк, ул. Комсомольская, д. 5.

    Дело № А54-6103/2009С20 (Постановление ААС от 04.02.2011)
    http://kad.arbitr.ru/data/pdf/49c18...03-2009_20110204_Postanovlenie+apelljacii.pdf
     
  15. Все зависит от обстановки на фронтах.;)
     
  16. *Сергей*
    Offline

    *Сергей* просто АУ

    Это если аренда более 5 лет, а если менее 5 лет - то без согласия собственника.
     
  17. Karl-con
    Offline

    Karl-con Карлсон, который держит крышу

    Так всё таки давайте вернемся к аренде. Вопрос: земли с/х назначения, общий срок аренды - 10 лет, из них осталось 6. Собственник заявил иск о расторжении аренды, основание - неуплата арендной платы три и более раза. А КУ уже включил в конкурсную массу право аренды. ДАЙТЕ ССЫЛКУ НА практику, чтоб успокоить занудного арендодателя. Насколько известно практика идет по двум направлениям и можно продать аренду и нельзя....
     
  18. № А50-4179/2012
    Правда, мы успели это до подачи иска о расторжении договора аренды.
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей