Торги. Первый раз столкнулся, стоимость права аренды земли

#1
Долго согласовывал отчет об оценке имущества МУПа, с комитетом по имуществу. Наконец получил положительное, заключение. В своем отчете оценщик (по требованию комитета) отдельно указал стоимость права аренды земельных участков, расположенных под зданиями, которые я собираюсь выставлять на торги. Вот теперь теряюсь в догадках, включать ли мне стоимость права аренды участков в стоимость зданий, либо нет, как на это отреагирует УПОР? Может кто сталкивался?
 
#3
Да собираюсь провести собрание по утверждению положения о торгах, в котором будет указана начальная цена
 

472

Иван Васильевич
#5

*Сергей*

просто АУ
#6
А как поступить если на одном земельном участке, право аренды которого находится в залоге у банка, находится несколько объектов недвижимости, заложенных в нескольких банках???
Я в подобном случае начал межевание всех земельных участков под объектами недвижимости, так как после утверждения начальной цены по каждому объекту будет несколько лотов на торгах...
Только право аренды земельного участка - выставлять отдельно от всех объектов наверно придется.... ИЛИ заключать с администрацией несколько договоров по каждому участку после межевания и регистрировать их, только это наверно приведет к недействительности договора залога аренды всего участка с одним из банков и ухудшит его положение....
 

Игорич

Банковский юрист
#7
Коллеги, пошла практика по которой право аренды не подлежит включению в КМ. Кто-нибудь сталкивался?
 
#8
#9
пошла практика по которой право аренды не подлежит включению в КМ.
Правильная практика. Аренда - это всегда пользование, иногда в совокупности с владением.
Право аренды следует судьбе расположенного на земельном участке здания и отдельно от здания не может быть реализовано: права пользования (прим. - правомочие арендатора) земельным участком принадлежит только владельцу расположенного на нем здания.
Нет отчуждаемого права пользоваться - нет права аренды. Право аренды не может быть передано неограниченному кругу лиц. Объект оценки отсутствует как таковой.
Земельный кодекс:
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В ситуации, когда земельный участок принадлежит третьему4 лицу (муниципалитет, государство), законодатель не ставит отчуждение здания в зависимость от необходимости отчуждения прав в отношении земельного участка, а предусматривает в императивном порядке право покупателя здания требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости
 

Игорич

Банковский юрист
#10
Ну ладно, это если здания на земле, а если просто земля того же с/х назначения. И не только кстати земля, мне попалось определение где исключили из КМ право аренды здания.
Денис Левченко, 2 определения уже попалось.
 
#11
Право аренды земельного участка, если на нем нет сооружений (зарегистрированных), может быть оценен и продан. Если земельный участок принадлежит муниципалам или федералам, право аренды выставляется на аукцион, в случае если уже есть арендатор и арендатор (не отказывается) уступает свое право другому лицу то аукцион не проводится, а заключается договор с правоприемником. Следовательно, это право включается в конкурную массу.

У нас один арендатор за уступку 60 соток просил 10 млн.р. Неплохой бизнес.:confused:
 
#12
Ну ладно, это если здания на земле, а если просто земля того же с/х назначения. И не только кстати земля, мне попалось определение где исключили из КМ право аренды здания.
Денис Левченко, 2 определения уже попалось.
Регион. Покапаю практику. И если можно хотя бы номера дел по этим двум определениям.
Право аренды может быть очень сладкой частью конкурсной массы. Бывалис и участки в аренде 49 лет в г. Москва и неплохая аренда в СПБ, да и в регионах с меньшими ценами на недвижимость, можно хорошо продать право аренды. Почему из массы исключать?
 
#13
Почему из массы исключать?
Сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды именуется перенаймом. Перенайм в силу договора (не в силу закона как при продаже недвижимости) возможен с согласия собственника земельного участка. Нет согласия собственника - в конкурсную массу включать нечего.
 

Игорич

Банковский юрист
#14
Понимаете в чем дело, тут один АУ говорил, что ему чуть ли не судья сказала право аренды не включат в КУ, плюс он сам рассказывает о каком-то деле, где право аренды продали, а потом собственник всю эту продажу развернул.
Определения вот какие.
1. Здесь речь шла про обоснованность расходов АУ, но помимо прочего суд еще и указал, что:
Доводы апелляционной жалобы относительно нахождения на балансе должника имущества, подлежащего реализации, опровергнуты пояснениями и письменными доказательствами, представленными арбитражным управляющим суду первой инстанции, из которых усматривается отсутствие у общества права собственности на имевшееся имущество и наличие права аренды. При этом арендованное имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника.

Дело №А35-8779/08-С24 (Постановление ААС от 11.01.2011)
Кассация подтвердила выводы судов.
http://kad.arbitr.ru/data/pdf/41436...-2008_20110111_Reshenija+i+postanovlenija.pdf

2. Тут уже конкретно про право аренды.
Таким образом, поскольку право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, то оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно исключил из конкурсной массы должника – индивидуального предпринимателя Костиковой В.А. право аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Шацк, ул. Комсомольская, д. 5.

Дело № А54-6103/2009С20 (Постановление ААС от 04.02.2011)
http://kad.arbitr.ru/data/pdf/49c18...03-2009_20110204_Postanovlenie+apelljacii.pdf
 
#16
Сделка по уступке прав и обязанностей по договору аренды именуется перенаймом. Перенайм в силу договора (не в силу закона как при продаже недвижимости) возможен с согласия собственника земельного участка. Нет согласия собственника - в конкурсную массу включать нечего.
Это если аренда более 5 лет, а если менее 5 лет - то без согласия собственника.
 

Karl-con

Карлсон, который держит крышу
#17
Так всё таки давайте вернемся к аренде. Вопрос: земли с/х назначения, общий срок аренды - 10 лет, из них осталось 6. Собственник заявил иск о расторжении аренды, основание - неуплата арендной платы три и более раза. А КУ уже включил в конкурсную массу право аренды. ДАЙТЕ ССЫЛКУ НА практику, чтоб успокоить занудного арендодателя. Насколько известно практика идет по двум направлениям и можно продать аренду и нельзя....
 
#18
Так всё таки давайте вернемся к аренде. Вопрос: земли с/х назначения, общий срок аренды - 10 лет, из них осталось 6. Собственник заявил иск о расторжении аренды, основание - неуплата арендной платы три и более раза. А КУ уже включил в конкурсную массу право аренды. ДАЙТЕ ССЫЛКУ НА практику, чтоб успокоить занудного арендодателя. Насколько известно практика идет по двум направлениям и можно продать аренду и нельзя....
№ А50-4179/2012
Правда, мы успели это до подачи иска о расторжении договора аренды.