Убытки в виде реального ущерба, определенные согласно п. 2 ст. 201.5 ЗОБ погашаются или нет ?

[email protected]

Новичок
Добрый день, коллеги, есть одна непростая ситуация.
К Региональному Фонду по защите прав дольщиков перешли права и обязанности по достройке проблемного объекта.
До перехода прав на объекты конкурсный управляющий определил так называемые убытки в виде реального ущерба участникам строительства и включил эти убытки в РТК (реестр требований).
Согласно определению арбитражного суда объекты перешли Фонду и после вступления определения суда в законную силу КУ исключил эти убытки из РТК, в качестве основания он указал - определение о переходе прав Фонду на объекты.
В свою очередь Фонд говорит, что КУ все сделал правильно, т.к. есть одна статья, а именно п. 6 ст. 201.15-2 в которой прямо указано:
"на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.
Вроде все просто и понятно, но есть и другая норма 214-ФЗ, которая говорит:
залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 214 - ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
У участников строительства сохраняется залоговое право на имущество, которое находится в конкурсной массе, т.е. есть земельные участки, которые не перешли Фонду и были реализованы на торгах, соответственно эти участники, как залоговые кредиторы вправе претендовать на выручку с залогового имущества - земельных участков.
Таким образом, я понимаю, что суд готов отказать мне о включении убытков обратно в РТК сославшись на п. 6 ст. 201.15-2, однако, я полагаю, что если имеется залоговое обеспечение по этим денежным требованиям - убыткам, которые были ранее исключены КУ, то применяя данную норму п. 6 ст. 201.15-2 прекращается и залоговое обеспечение, что не есть правильно.
Т.е. получается, что мое право на залоговое обеспечение может быть ограничено другим Законом. Происходит столкновение одного кодифицированного Закона - ЗОБ с другим - 214-ФЗ.
Коллеги, что думаете по этому поводу ? Тема новая, уверен
 

Parventa

АУ
Учитывая, что Фонду передается не объект, а земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, о каких залоговых земельных участках, остающихся в конкурсной массе, идёт речь?

Отправлено с моего MI 8 через Tapatalk
 

[email protected]

Новичок
Учитывая, что Фонду передается не объект, а земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, о каких залоговых земельных участках, остающихся в конкурсной массе, идёт речь?

Отправлено с моего MI 8 через Tapatalk
Фонду перешел дом и земля под ним.
Ранее у застройщика был один большой земельный участок, который в последующем был разделен, размежеван на 10 других земельных участков. Т.е. первоначально ДДУ заключался на этот большой ЗУ. Таким образом, залоговое право вне зависимости от того был ли он разделен, сохраняется у участника строительства и на эти 10 зем. участки. Про это сохранение указано в ст. 13 214-ФЗ.
Вопрос: как теперь быть с этими убытками ? когда залоговое обеспечение не прекращено в силу 214-ФЗ и не прекращено в рамках удовлетворения требований залоговых кредиторов из выручки залогового имущества (2 ЗУ уже продано) ? Суд хочет тупо применить п. 6 ст. 201.15-2 ЗОБ и сказать до свидания
 

Parventa

АУ
Уточняющий вопрос. Межевание, раздел большого ЗУ на 10 маленьких, было согласовано с залоговыми кредиторами (в т.ч. с дольщиками)?
Или раздел ЗУ проходил через суд?
 

[email protected]

Новичок
Уточняющий вопрос. Межевание, раздел большого ЗУ на 10 маленьких, было согласовано с залоговыми кредиторами (в т.ч. с дольщиками)?
Или раздел ЗУ проходил через суд?
Не было, но при разделе земельного участка, согласие участников не требуется, в ст. 13 214-ФЗ про это указано
 

Parventa

АУ
Не было, но при разделе земельного участка, согласие участников не требуется, в ст. 13 214-ФЗ про это указано
Не требуется, пока застройщик не стал банкротом.
При банкротстве, 214-ФЗ пока может постоять в сторонке (пункт 3 ст. 232 127-ФЗ).
При банкротстве, все мероприятия, связанные с предметом залога (большим ЗУ, в конкретном случае) определяются залоговым(и) кредитором(и) или в суде (пункт 4 ст. 138 127-ФЗ).

Учитывая, что по ДДУ залогом был обеспечен весь ЗУ, а Фонду передан только 1 из 10 вновь образованных, залоговое обеспечение прав дольщика по 9 участкам должно оставаться включенным в РТК.
 

[email protected]

Новичок
Не требуется, пока застройщик не стал банкротом.
При банкротстве, 214-ФЗ пока может постоять в сторонке (пункт 3 ст. 232 127-ФЗ).
При банкротстве, все мероприятия, связанные с предметом залога (большим ЗУ, в конкретном случае) определяются залоговым(и) кредитором(и) или в суде (пункт 4 ст. 138 127-ФЗ).

Учитывая, что по ДДУ залогом был обеспечен весь ЗУ, а Фонду передан только 1 из 10 вновь образованных, залоговое обеспечение прав дольщика по 9 участкам должно оставаться включенным в РТК.
Я понял ваше логику, в данном вопросе относительно сохранения залога будут применяться нормы ЗОБ.
Но тогда получается так, что основными принципами в банкротстве, которые должны соблюдаться являются соразмерность и пропорциональность удовлетворения требований кредиторов. Судебная практика говорит о том, что кредитор не может получить квартиру в натуре и еще убытки определенные по рынку, иначе создается дисбаланс др. кредиторам, которые также имеют право на удовлетворение требований, в том числе и залоговых.
Получается так, что суд хочет сказать: в силу п. 6 ст. 201.15-2 ваши убытки погашаются, т.е. погашается основной долг в силу п. 6 ст. 201.15-2, а за ним погашается и залоговое обеспечение, т.к. долга уже нет. Есть лошадь (основной долг - убытки), которая тащит маленькую тележку (залог).
Только я не могу понять одного. Как может быть прекращен в таком случае залог ? Если в банкротстве он может быть прекращен только тогда, когда убытки будут удовлетворяться из стоимости залогового имущества.
 
Верх