Земельный участок является предметом залога, а здание расположенное на нем - нет

Следующая ситуация.
Земельный участок передан в залог. Договор об ипотеке земельного участка предусматривает, что объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке не являются предметом залогу, что допустимо в силу п. 4 ст. 340 ГК.
ст. 35 ЗК предусматривает, что одно от другого неотделимо, ГК говорит о самостоятельных субъектах права.
Возникает вопрос: как реализовать данное имущество и как формировать предложения о продаже.
Есть следующие мысли - продавать единым лотом, формировать одно положение, которое утвердит и СК, залоговой кредитор, первоначальная цену утвердит еще и суд. В положении о продаже указывать пропорцию распределения денежных средств (по ст. 138 и по ст. 134 ЗОБа).
Вот не понимаю, что писать, если ЗК захочет оставить предмет залога за собой. Мне кажется, что данная сделка (оставление земельного участка без здания) является ничтожной сделкой в силу ст. 35 ЗК, кроме того, Росреестр не сможет зарегистрировать переход права, поскольку не определена судьба здания.
Была ли у кого-нибудь подобная практика и как выходили из ситуации?

 

У меня была похожая ситуация, но наоборот: Здание в залоге (вернее даже помещение, но итог - один), земля - нет. Земля - не целиком , а доля. Оценивали раздельно, продавали единым лотом. Положения о продаже разные - одно по залоговому имуществу, второе - по незалоговому. В сообщении о продаже указывали, что имеется преимущественное право покупки у дольщиков.

 

Спасибо, приняли на будущее. Но решили, что Положение о продаже имущества, обеспеченного залогом, не будет содержать норм о возможности оставить имущества за собой, будет прописан прямой отказ от такого права. Если PR - захочет - пусть обжалует в суде.

 

у вас должно быть предложение и отказ. а для этого вы должны определить цену по которой предлагаете, обладающему преимущ. правом, если при торгах на повышение это не проблема - отказ участия в торгах расценивается именно так! а вот в публичке - только в ходе торгов это можно определить и потом уже предлагать

 

Хочу поднять тему.
У нас уже прошло двое торгов (несостоялись), на которых заложенная земля и незаложенное здание продавались одним лотом. Залоговый кредитор (банк) хочет забрать землю после повторных торгов. И банк, и АУ гложут сомнения в осуществимости такого "финта"))
Рассуждения следующие: По общему правилу, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).
Но в нашем случае отчуждение земельного участка происходит не добровольно, а принудительно/вынужденно (конкурсное производство, обращение взыскания на предмет залога). В этой связи, конкурсный кредитор вправе расчитывать на реализацию своего права, установленного п. 4.1. ст. 138 ФЗ о несостоятельности?
С позиции добросовестности и разумности выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием (уйдет по-любому дешевле).
Судебной практики по данному вопросу не нашли.
Прошу поделиться опытом.

 

Обмен письмами, и разногласия в суд.

Но!
"Единая судьба" земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, - не просто норма! Это принцип, который у нас в настоящее время содержится в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, но является характерным для всей романо-германской правовой традиции, что также находит свое отражение в Проекте ГК РФ (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.

 

Точно, пусть судья голову ломает))) Сама подумываю о том, чтобы отдать этот ребус судье)))
Денис, спасибо за мнение)

 

Судебной практики по залогу не нашла, только по лизингу. Не знаю можно ли применить по аналогии.
Там правда ситуация наоборот, здание в лизинге, земля нет.
А по залогу вроде так: залог строений без земельного участка не допускается, а залог земельного участка без строений допускается.

 

Спасибо, ИРИС!
"В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения".
Это прям в точку))) Сама сто раз прочитала эту ст. 35 ЗК.
Видимо, расклад получается следующий: если земля в залоге, а здание нет, то как бы залоговому кредитору и АУ не хотелось, но нужно продавать все это одним лотом, пока не продастся (закон суров и так далее...).
Думаю, и банкротную судью озадачивать этим бесполезно - ответ практически очевиден. Никакого ребуса тут нет

 

Ну почему же нет ребуса. Как раз ребус есть.
пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ: Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Закон о залоге как раз и противоречит этому единству, т.к. допускается залог земельного участка, без расположенных на нем строений..., или это и есть тот самый закон, который допускает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости?
Надо бы в выходные ещё покопаться в практике именно по залогу.
Я бы всё равно банкротную судью озадачила.

 

Чего бы не сказала банкротная судья, следующий фильтр - Росреестр. Обидно будет, если на финише все зарубится))

 

Ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (без учета изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования):
1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Новая редакция ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования):
1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
По вопросу применения данных редакций, на дату заключения договора или на дату проведения торгов не могу сказать. В определении ВАС РФ от 20.06.2013 г. № ВАС-7276/13, суд говорит что на дату проведения торгов, но там и договор заключен ещё по старой редакции.
Выдержка из Определения ВАС РФ от 25 ноября 2010 г. № ВАС-13670/10:
«Ссылка заявителя на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку правовые нормы, установленные Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации. Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено».
Выдержка из Постановления ФАС Северо-Кавказкого округа от 23 июля 2012 г. по делу № А20-3247/2011:
«Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку на статьи 1 и 35 ЗК РФ, устанавливающие правило, согласно которому земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих одному лицу объектов недвижимости. Во-первых, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ имеется оговорка о том, что иные случаи (то есть случаи, когда связанные с земельными участками объекты не следуют судьбе земельных участков) могут быть предусмотрены федеральными законами. Во-вторых, апелляционный суд руководствовался сформулированной судебной практикой правовой позицией, в соответствии с которой правовые нормы, установленные Законом об ипотеке, являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам ЗК РФ (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 № ВАС-13670/10 по делу № А51-17380/2009)».

 

ИРИС!
Спасибо большое за такую подборку! С ума можно сойти - Вы писали это вчера (в выходной!)!
Я Ваша должница!
У нас в договоре ипотеки прямо предусмотрено, что закладывается только участок, на находящиеся на нем здания залог не распространяется.
Если бы в обычном (не банкротном) режиме, банк обращал бы взыскание на землю, то ему бы очень пригодилась выложенная Вами практика: землю забрал банк, а здание осталось у должника.
В нашем случае имеем следующее: КП и продается все имущество, и здания, и земля под ними. Продавать землю в одному лицу (отдать залоговому кредитору после повторных торгов), а здание другому (в ходе публички) рука не поднимается)))
Но приведенная Вами практика заставляет задуматься... и вроде бы очевидные вещи опять стали неочевидными)))

 

Вот и я о том же. Как и писала в предпоследнем посте: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Закон о залоге как раз и противоречит этому единству, т.к. допускается залог земельного участка, без расположенных на нем строений..., или это и есть тот самый закон, который допускает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости?». Просто уже сталкивалась с подобным когда-то (но не в банкротстве), вот и пришлось немного освежить память, тем более знала где и что искать, так что не переживайте – эту практику нашла быстро, а дальше дело техники, копировать-вставить.
Я думаю банк знает про эту практику, и в обычном режиме (не банкротном), как Вы и пишите, он так бы и сделал. И Росреестр переход права бы не зарубил.
Как уже выяснили пп.5 п.1. ст.1. и ст. 35 ЗК РФ к залогу земельного участка не применимы.
Получается что в этом случае банк имеет полное право рассчитывать на реализацию своего права, установленного п. 4.1. ст. 138 ЗоБ и забрать после вторых торгов земельный участок, тем более он и хочет это сделать. А здание будет продаваться отдельно на публичке. А вот такой практики я то же не нашла.
Но если банк так хочет сделать, значит прежде чем продавать здание, должник должен оформить с банком договор аренды земельного участка или его части только под зданием (ограниченное пользование-соглашение о сервитуте).
Или земельный участок будет оформлять уже тот, кто купит здание на публичке (если конечно это будет не банк). Но в этом случае Росреестр может прицепится к договору купли-продажи здания без оформленных прав на земельный участок, если до продажи здания их не оформит продавец.
Что выгоднее будет, отдать земельный участок банку, а здание продавать на публичке, или продавать всё вместе на публичке, здесь уже Вам надо решать. Если считаете, что выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием, поскольку уйдет по-любому дешевле, значит отдайте банку. Но здание без земли также может уйти дешево.
Я согласна с Александром: «АУ вправе заключить договор и продать банку землю и здания одним лотом, при условии уплаты банком в конкурсную массу цены незаложенного имущества». А если банк несогласен, значит по любому придется идти в суд.

 

Александр, нас же жизнь заставляет быть формалистами)) На каком основании "АУ вправе" продать незалоговое здание банку? По ФЗоБ недвижимость продается на электронных торгах. Прошли первые и повторные торги, лот (здание с землей) не проданы. По ст. 138 ФЗоБ мы можем предложить залоговому кредитору оставить за собой только предмет залога, здание мы ему предлагать не вправе. Причем, землю он оставит за собой по цене = начальная цена на повторных торгах - 10%, а здание по какой цене ему предлагать? И как потом Росреестр проглотит сделку по продаже недвижимости банкрота не на торгах?
Предложенный Вами вариант справедливый, красивый, целесообразный и т.п., но практически его реализовать проблематично. Прежде всего потому, что нужна добрая воля банка на подобный расклад. Думаю, что банк не возьмет здание по цене повторных торгов, если его можно в перспективе купить на публичке по более низкой цене (мотив такой - кому нужно здание (незавершенка) без земли?).
На самом деле банк заглотил эту тему и переваривает, времени осталось немного (скоро истечет 30 дней после признания повторных торгов несостоявшимися). Ждемс))

 

У нас случай сейчас, похожий чем то. Пытались оспорить сделку продажи земельного участка в преддверии банкротства, (но суть даже не в банкротстве и не в том, что там подписи на ДКП подделаны. Это предмет отдельного разбирательства). Упирали в СОЮ на то что договор должен быть признан ничтожным, потому, что не может земля продаваться отдельно от объектов недвижимости, находящихся на ней. Но противная сторона принесла договоры на продажу тому же лицу всех зданий и сооружений (чуть позже заключенных). Все инстанции согласились, что судьба земли и зданий осталась неразрывна связанна. И признали сделку состоявшейся. Я думаю теоретически могут быть здесь казусы. Например Росреестр не зарегистрирует право на какое то здание по отдельному договору и что тогда?

 

C земельными участками ситуация вообще сложная. Мы оспорили договор купли -продажи здания в преддверии банкротства. Пока шли суды, покупатель приватизировал земельный участок. Подали иск на оспаривания этого договора, ссылаясь на ст36 ЗК. суд первой инстанции отказал. Пишем апеляцию.