Ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (без учета изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования):
1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Новая редакция ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования):
1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
По вопросу применения данных редакций, на дату заключения договора или на дату проведения торгов не могу сказать. В определении ВАС РФ от 20.06.2013 г. № ВАС-7276/13, суд говорит что на дату проведения торгов, но там и договор заключен ещё по старой редакции.
Выдержка из Определения ВАС РФ от 25 ноября 2010 г. № ВАС-13670/10:
«Ссылка заявителя на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку правовые нормы, установленные Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации. Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено».
Выдержка из Постановления ФАС Северо-Кавказкого округа от 23 июля 2012 г. по делу № А20-3247/2011:
«Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку на статьи 1 и 35 ЗК РФ, устанавливающие правило, согласно которому земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих одному лицу объектов недвижимости. Во-первых, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ имеется оговорка о том, что иные случаи (то есть случаи, когда связанные с земельными участками объекты не следуют судьбе земельных участков) могут быть предусмотрены федеральными законами. Во-вторых, апелляционный суд руководствовался сформулированной судебной практикой правовой позицией, в соответствии с которой правовые нормы, установленные Законом об ипотеке, являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам ЗК РФ (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 № ВАС-13670/10 по делу № А51-17380/2009)».