Процедура рефинансирования выглядит довольно типично:
человек обращается к частному кредитору (реже в банк), для того чтобы перезаложить недвижимость;
компания рассматривает действующий кредит, оценивает ликвидность имущества;
происходит выкуп кредитного договора;
соглашение претерпевает изменения в виде поправок, касающихся срока займа и размера его платежей.
Все это «играет» на руку как заемщику, так и инвестору. Как именно, разберем.
Ситуации, когда перезалог более приемлем
Случаи, когда квартира, которая уже числится в залоге у банка, перезакладывается, только у другого кредитора, довольно редки. Откуда появилось такое явление? Оно стало следствием стабильности рынка ипотеки и залогового кредитования, что можно наблюдать на протяжении последних десяти лет. Родоначальницами такого финансового продукта стали Америка и Европа, а российский рынок быстро оценил выгоду перезалога недвижимости.
Перезалог заложенной квартиры особо приемлем тогда, когда заемщику необходимо:
Снизить процентную ставку по действующему кредиту.
Увеличить кредитный лимит.
Продлить срок займа, чтобы избежать дефолта.
Разберем каждый случай отдельно.
Первое является следствием того, что рынок кредитования постоянно развивается, а потому становится более конкурентоспособным. Это приводит к тому, что снизить процент сегодня – задача несложная, как и смена самого заимодавца. Это особо необходимо тогда, когда стало сложно платить по кредитному договору – необходимые ежемесячные платежи стали неподъемными. И чтобы не было просрочек, нужна пониженная ставка.
Второй случай определяет дополнительное финансирование. Но не каждая финансовая организация «пойдет» на то, чтобы перезаложить квартиру заемщика снова и предоставить ему сумму, которая превышает кредит, выданный ранее. Потому как это предполагает дополнительные инвестиционные вложения. А если речь идет о вторичном рынке, то такое вообще крайне затруднительно. Рассчитывать на более высокий лимит можно только в случае стабильного роста рынка недвижимости, что бывает крайне редко. Поэтому особо рассчитывать на положительный исход не нужно.
Третье явление в виде более растянутого срока займа – ситуация самая сложная из всех. Такое решение может быть принято инвестором только в индивидуальном порядке и, чаще всего, лишь для постоянного и благонадежного клиента. Такую возможность разбирают ведущие менеджеры. Дефолтная ситуация, приведшая человека к необходимости перезалога заложенной квартиры, может возникнуть по нескольким причинам – неожиданное увольнение в работы, нестабильность экономики в стране, резкий спад рентабельности имеющегося бизнеса. Все это приводит к невозможности выполнять свои обязательства по кредитному договору. Но перекупить действующий кредит с просьбой продлить срок займа тоже готова не каждая компания.
О перезалоге квартиры как способе избавить себя от невыгодного кредита стоит говорить в случае, если его размер не превышает 60% от рыночной стоимости квартиры. Если долг превышает этот лимит, перезаложить жилье снова будет очень непросто. В этой сфере рынок ипотечного кредитования пока сырой и не проработан до конца, что не позволяет заемщику обратиться за помощью в первую попавшуюся организацию и быть уверенным, что ему помогут.
Перезалогом занимаются только крупные инвесторы и ведущие банки страны. Предпочтение отдать лучше государственным организациям – у них больше гарантий того, что новый кредит покроет старый и будет более выгодным для простого населения.