Покупка квартиры у человека, который может стать банкротом

[TABKP]

Присматриваюсь к покупке квартиры. Собственников трое в равных долях. Двое законопослушные. Третий накопил 10 исполнительных производств по налогам и кредитам. Так как жилье для него единственное, то почти все производства закрыты по ст.46 ч.1 п.3. Все трое продавцов на банкротство не подавали, в арбитраже упоминаний о них нет. После продажи этой квартиры все трое купят по отдельной квартире (альтернатива). Так как квартира с долгами по коммуналке и рядом дополнительных затратных нюансов, то цена ниже среднерыночной на 15% (1500000).
1. Какова вероятность лишится этой квартиры в случае, если третий собственник в течении трех лет после сделки все же окажется банкротом по своей воле или желанию кредиторов?
2. Если будет отмена сделки, то у меня отнимут всю квартиру или только его 1/3, а я останусь с 2/3?
3. Как лучше поступить - купить квартиру сразу у всех собственников по одному договору купли-продажи(ДКП). Или заключить 3 ДКП на покупку долей с каждым продавцом?
4. Суммарный размер долга третьего собственника мне пока не известен. Если окажется что он больше стоимости его доли, то какие последствия это вызовет?
5. Если долг не большой и я смогу убедить третьего продавца погасить его до подписания ДКП, то убережет ли это квартиру от изъятия, если в последующие три года он снова наберет кредитов, забудет про налоги?

 

[Виталий С.]

1. Примерно как встретить динозавра на улице - 50%. Либо встретите, либо нет. ))
Есть масса факторов на это влияющих, которые трудно сейчас с такого расстояния оценить. В целом - не исключено.
2. 1/3.
3. Не являюсь специалистом в теме оформления сделок с недвижимостью. Я бы делал один договор.
4. Этот факт никем в автоматическом режиме не отслеживается и сам по себе последствий не вызывает.
5. Да.

ИМХО.

 

[TRIO.IRK]

Я бы посоветовала еще перечислять деньги продавцам на их расчетные счета(каждому в соответствии с размером их доли).
Не лишним будет застраховать титул на 3 года, указав страховым случаем этот вариант развития событий (если, конечно, страховая согласится).
Можно, наверное, еще сделать оценку рыночной стоимости квартиры так, чтобы оценщик указал в ней ту цену, по которой покупаете.
А ДКП может быть и один.

 

[TABKP]

- А как определяется "существенность" занижения цены? В % от среднерыночной на данный тип квартиры или есть фиксированная сумма? В моем случае цена 9000000, предложения на подобные квартиры в этом районе начинаются с 9700000 и основная масса в районе 11000000-12000000.
- И если на момент подписания ДКП все долги погашены, но цена ниже рынка, то сделка может быть отменена?
- Если третий продавец напишет нотариально заверенное обязательство погасить из денег от продажи своей доли все долги, не подавать заявление о банкротстве и не создавать признаков неплатежеспособности в последующие 3 года - будет ли этот документ иметь значение в случае оспаривания сделки?
- Если в процессе регистрации ДКП кто-либо подаст заявление о банкротстве, то регистрацию отменят/остановят?
- Не понятно почему при 10 исполнительных производствах на квартиру не наложен арест. Или это не обязательная процедура?
- Если продавец не купит другой квартиры, то изъятые 1/3 вернуться к нему, так как это сейчас единственное жилье. Имеет ли смысл данное изъятие, если в конкурсную массу она все равно не попадет? А вот если другая квартира будет куплена, какую квартиру поместят в конкурсную массу?
- Если произойдет изъятие 1/3 и примут решение о ее продаже с торгов, то предложат ли мне, как владельцу остальных 2/3, преимущественное право выкупа по стартовой цене. Или я должен буду участвовать в торгах на равне со всеми?

 

[м-р Фанки]

- А как определяется "существенность" занижения цены? В % от среднерыночной на данный тип квартиры или есть фиксированная сумма? В моем случае цена 9000000, предложения на подобные квартиры в этом районе начинаются с 9700000 и основная масса в районе 11000000-12000000.

Субъективным усмотрением судьи
Недавно ВС счел допустимым отклонение на 15,5 %
Судами установлено, что разница между общей договорной ценой шести взаимосвязанных сделок (3 438 706 рублей) и совокупной рыночной стоимостью отчужденных но ним транспортных средств (4 067 772 рубля) составила 15,5 процента. Такое расхождение не является существенным, а значит, его наличие не является достаточным основанием для признания взаимосвязанных сделок недействительными на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве (Определение ВС РФ от 21.11.19 № 306-ЭС19-12580).
Но это было в деле о банкротстве юр.лица. Не факт, что в деле о банкротстве физ.лица суд сочтет допустимым такой дисконт.

- Если третий продавец напишет нотариально заверенное обязательство погасить из денег от продажи своей доли все долги, не подавать заявление о банкротстве и не создавать признаков неплатежеспособности в последующие 3 года - будет ли этот документ иметь значение в случае оспаривания сделки?

Вы не сможете проконтролировать исполнение такого обязательства. Этот документ будет свидетельствовать только о том, что вы знали о неплатежеспособности контрагента

 

[Виталий С.]

- А как определяется "существенность" занижения цены? В % от среднерыночной на данный тип квартиры или есть фиксированная сумма? В моем случае цена 9000000, предложения на подобные квартиры в этом районе начинаются с 9700000 и основная масса в районе 11000000-12000000.
- И если на момент подписания ДКП все долги погашены, но цена ниже рынка, то сделка может быть отменена?
- Если третий продавец напишет нотариально заверенное обязательство погасить из денег от продажи своей доли все долги, не подавать заявление о банкротстве и не создавать признаков неплатежеспособности в последующие 3 года - будет ли этот документ иметь значение в случае оспаривания сделки?
- Если в процессе регистрации ДКП кто-либо подаст заявление о банкротстве, то регистрацию отменят/остановят?
- Не понятно почему при 10 исполнительных производствах на квартиру не наложен арест. Или это не обязательная процедура?
- Если продавец не купит другой квартиры, то изъятые 1/3 вернуться к нему, так как это сейчас единственное жилье. Имеет ли смысл данное изъятие, если в конкурсную массу она все равно не попадет? А вот если другая квартира будет куплена, какую квартиру поместят в конкурсную массу?
- Если произойдет изъятие 1/3 и примут решение о ее продаже с торгов, то предложат ли мне, как владельцу остальных 2/3, преимущественное право выкупа по стартовой цене. Или я должен буду участвовать в торгах на равне со всеми?

1. Приведённые Вами примеры разницы могут быть сочтены занижением цены. Я в основном сталкиваюсь с мнением судей о 20 процентах.
2. Нет.
3. Гражданин не может отказаться от своих прав. Обязательство погасить долги он уже не исполнил. И новое обязательство об этом совершенно бессмысленно.
3. Нет.
4. Обычно это обеспечительные аресты наложенные судом при рассмотрении соответствующих исков.
5. Если не купит другую - оспаривания не будет. Если купит, то определение единственного жилья будет определяться многими факторами. Это и преимущественное проживание, семейное положение, соотношение стоимостей и т.д.
6. Нет. На равных со всеми.

 

[TABKP]

3. Гражданин не может отказаться от своих прав. Обязательство погасить долги он уже не исполнил. И новое обязательство об этом совершенно бессмысленно.

Я могу проконтролировать закрытие долга по комуналке, по кредитам, по налогам, по всем исполнительным листам. Но как узнать все ли это долги? Как подстраховаться от того, что продавец утаил другие долги?

 

[Виталий С.]

Я могу проконтролировать закрытие долга по комуналке, по кредитам, по налогам, по всем исполнительным листам. Но как узнать все ли это долги? Как подстраховаться от того, что продавец утаил другие долги?

На самом деле Вы задаёте вполне нормальные и резонные вопросы. Я сам недавно, покупая квартиру, был в аналогичной ситуации. Выписка из БКИ в отношении банковских задолженностей - хорошая штука.

 

[TABKP]

На самом деле Вы задаёте вполне нормальные и резонные вопросы. Я сам недавно, покупая квартиру, был в аналогичной ситуации. Выписка из БКИ в отношении банковских задолженностей - хорошая штука.

Я даже сегодня получил ее. Там 4 кредита. Сумма кредитов 33000. Сумма долга 35000. Кредиты от 2008,2009,2014,2016. По двум кредитам задолженность = 0, но указано что "Счет закрыт - переведен на обслуживание в другую организацию". Причем без указания куда передан. Как оплачивать эти долги? Напрямую в банк или искать/поднимать исполнительные листы?

 

[Виталий С.]

Я даже сегодня получил ее. Там 4 кредита. Сумма кредитов 33000. Сумма долга 35000. Кредиты от 2008,2009,2014,2016. По двум кредитам задолженность = 0, но указано что "Счет закрыт - переведен на обслуживание в другую организацию". Причем без указания куда передан. Как оплачивать эти долги? Напрямую в банк или искать/поднимать исполнительные листы?

Я думал там и правда долги. Это копейки. Не будет из-за них ни банкротства, ни оспаривания сделок.

 

[leeex77]

Я могу проконтролировать закрытие долга по комуналке, по кредитам, по налогам, по всем исполнительным листам. Но как узнать все ли это долги? Как подстраховаться от того, что продавец утаил другие долги?

Такая информация содержится в регистрационном деле на недвижимое имущество (аресты, обременения и т.п.)

 

[Виталий С.]

Такая информация содержится в регистрационном деле на недвижимое имущество (аресты, обременения и т.п.)

Долги по коммуналке в регистрационном деле?

 

[leeex77]

Долги по коммуналке в регистрационном деле?

Нет ипотека, аресты и прочие имущественные споры. Коммуналка только в Управляющей через МФЦ

 

[TRIO.IRK]

Нет ипотека, аресты и прочие имущественные споры. Коммуналка только в Управляющей через МФЦ

Информация о долгах конфиденциальна, третьему лицу не дадут.

 

[leeex77]

Информация о долгах конфиденциальна, третьему лицу не дадут.

Так и регистрационное дело не дадут. Был вопрос как узнать, а механизмы в нашей стране всегда можно найти заинтересованному лицу.

 

[Владимир60]

Информация о долгах конфиденциальна, третьему лицу не дадут.

А в чем трудность сходить в МФЦ с одним из трех собственников? Собственнику дадут. Только пусть возьмет с собой бумагу о своей собственности.

 

[TABKP]

Подскажите с точки зрения закона о банкротстве является ли человек должником если:
1. Долг есть (например за туже коммуналку), но в суд никто не подавал, исполнительных производств нет. Теоретически ведь человеку могли долг по ошибке начислить; можно оспаривать размер долга; можно долг оплатить, но кредитор почему-то не знает об этом и т.д.
2. Суд все же был и исполнительное производство было. Денег, имущества не нашли - производство закрыли. Кредитор более трех лет производство не возобновлял и оно исчезло с сайта приставов.

 

[leeex77]

Подскажите с точки зрения закона о банкротстве является ли человек должником если:
1. Долг есть (например за туже коммуналку), но в суд никто не подавал, исполнительных производств нет. Теоретически ведь человеку могли долг по ошибке начислить; можно оспаривать размер долга; можно долг оплатить, но кредитор почему-то не знает об этом и т.д.
2. Суд все же был и исполнительное производство было. Денег, имущества не нашли - производство закрыли. Кредитор более трех лет производство не возобновлял и оно исчезло с сайта приставов.

Не только теоретически, но и практически долг есть. Нужно идти в УК и узнавать списали они этот долг или нет. Долг начисляется на лицевой счет, прикрепленный за каждой квартирой.

 

[TABKP]

Я так понял, что обо всех долгах я все равно не узнаю. Как подстраховаться от того, что у продавца останутся долги?
Вопросы:
1. Если в ДКП прописать обязательство продавца погасить все существующие долги в течении, допустим, 30 дней со дня регистрации ДКП. Будет ли это иметь значение в случае не оплаты долгов и последующего банкротства с изъятием квартиры?
2. Если квартира продается по РЫНОЧНОЙ стоимости, но после продажи долги не выплачиваются продавцом, то это ведь подпадет под 61.2.1 - ведь продажа квартиры нанесла вред кредиторам, ибо теперь им нечего продать для покрытия долгов. Но там есть оговорка про то, что покупатель знал о цели нанести вред кредиторам. Как суд будет доказывать осведомленность покупателя? Как покупателю доказать что не был осведомлен о цели сделки?
3. Если после продажи квартиры по РЫНОЧНОЙ цене продавец начал раздавать долги, но раздал не всем. Будет ли отмена сделки по 61.3?

 

[TABKP]

Я думал там и правда долги. Это копейки. Не будет из-за них ни банкротства, ни оспаривания сделок.

К сожалению есть большие долги по налогам. Только открытых исполнительных производств на 70000.