кем определяется цена аренды залогового имущества

[Павлик]

Доброго времени суток.
10.2018 начало процедуры, имущество 90% в залоге.
01.06.2019 бывший директор подписывает договор аренды заложенной недвижимости и ТС с арендатором за 550 тыс. руб. сроком на год.(имеется оценка)
14.10.2019 Начало КП
13.01.2020 арендатор просит о снижении арендной платы у КУ, который перенаправляет письмо залогодержателю.
16.01.2020 Залогодержатель ответом "обязывает" КУ заключить доп. соглашение, согласно которому цена аренды дешевеет до 200 тыс. руб. с 01.10.2019, т.е. до назначения КУ
20.01.2020 КУ обращается с заявлением в суд разрешить разногласия "Имеет ли право ЗК вносить изменение в договор аренды имущества в части изменения размера арендной платы, с указанием сроков заключения дополнительного соглашения к договорам заложенного имущества"
07.10.2020 в заявлении отказано (приложение)
Просим КУ подать иск и взыскать с арендатора в КМ разницу между 550-200= 350 тыс. руб. в месяц + неустойку по договору.
Получаем ответ от КУ, что "цена договора аренды заложенного имущества определяется залоговым кредитором", ему так решил суд в определении (приложение) и все пучком.
При оплате аренды по рынку(оценке), ЗК гасит свои требования через год полтора, и на это была сделана ставка бывшим директором.
Насколько я понимаю, ЗК не собственник и не является стороной договора аренды.
Вопрос бывалым: какими правами в части установления цены договора аренды наделён залоговый кредитор? может есть какая подобная практика.
Пасибки

 

[Kapues]

Нормы главы VII Федерального закона от 26.10.2002 No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –Закон о банкротстве) не содержат запрета на сдачу конкурсным управляющим имущества в аренду.Вместе с тем реализация этого права должна соответствовать цели конкурсного производства (соразмерность удовлетворения требований кредиторов) и его правилам:-обеспечение сохранности имущества;-формирование конкурсной массы;-заявление отказа от исполнения договоров и иных сделок (статьи126, 129, 131 Закона).
В соответствии с п. 4 ст. 18.1. ЗоБ, Должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Исходя из правового смысла данной нормы, залогодатель вправе не утверждать условия договора, которые его не устраивают. То есть, вправе диктовать собственные условия договора, поскольку без его согласия никакого договора не будет. Преодоление отсутствия согласия залогового кредитора возможно, но только при его явной недобросовестности (по аналогии с Определением N 307-ЭС17-14888).

 

[Павлик]

То есть, вправе диктовать собственные условия договора

так ЗК "надиктовал" правила, которые всех устраивали при заключении договора аренды 01.06.2019. на сумму 400 производство + 150 десять газелей
В настоящее время ЗК требует от КУ заключения доп. соглашений по уменьшению арендной платы от 01.10.2019 по уже прошедшим срокам(задним числом) в том числе за 14 дней до назначения КУ. с условиями 150 производство + 50 за десять газелей.
таким образом за уже пользованное в аренде производство и ТС уходим в минус 350 в месяц.
Дело в том, что ЗК ничего не теряет в случае реализации, там хватит имущества на его требования, а в случае рыночной аренды, его требования удовлетворятся из аренды, что ему неинтересно, т.к. арендатор от него, и хочет выкупить производство на будущих торгах.

 

[Павлик]

вправе не утверждать условия договора, которые его не устраивают

так в том и дело что у ЗК право на согласие с условиями, но не на установление цены, в разы ниже рыночной и на "обязание" КУ заключать доп соглашения не выгодные для должника и остальных кредиторов.
В п. 2 ст.129 ФЗ о банкротстве, приведен полный перечень обязанностей КУ. Обязанности исполнять требования кредиторов в том числе залоговых там отсутствуют. А КУ указывает, что его Обязали на данные действия.

 

[Kapues]

так ЗК "надиктовал" правила, которые всех устраивали при заключении договора аренды 01.06.2019. на сумму 400 производство + 150 десять газелей
В настоящее время ЗК требует от КУ заключения доп. соглашений по уменьшению арендной платы от 01.10.2019 по уже прошедшим срокам(задним числом) в том числе за 14 дней до назначения КУ. с условиями 150 производство + 50 за десять газелей.
таким образом за уже пользованное в аренде производство и ТС уходим в минус 350 в месяц.
Дело в том, что ЗК ничего не теряет в случае реализации, там хватит имущества на его требования, а в случае рыночной аренды, его требования удовлетворятся из аренды, что ему неинтересно, т.к. арендатор от него, и хочет выкупить производство на будущих торгах.

Кто мешает ВАМ выкупить имущество?
Посмотрел определение - конкурсному отказано в удовлетворении его заявления

арбитражный управляющий просил суд разрешить следующие вопросы: «При распределении денежных средств поступивших от сдачи в аренду заложенного имущества в соответствии с п.1 ст. 138 Закона, обязан ли конкурсный управляющий применить положение п. 6 ст. 138 Закона к платежам, установленным п.2.2 договора аренды недвижимого имущества, а именно исключить эти платежи, отнеся их к расходам по обеспечению сохранности заложенного имущества должника (п.6. ст. 138), до распределения денежных средств, в порядке п.1 ст. 138 Закона», «Имеет ли право залоговый кредитор вносить изменение в договор аренды имущества в части изменения размера арендной платы (в рамках аналогии п.4 ст. 138 Закона), с указанием сроков заключения дополнительных соглашений к договорам аренды заложенного имущества».

1. Я не могу сказать, что суд "засилил" данное положение дел. По сути, КУ обратился в суд, задавая вопросы в области права, а не за разрешением какого-либо конфликта. В чем суд ему отказал (попутно приведя цитаты из ЗоБ).
2. Вопрос стоит не только в цене аренды, но и необходимости обеспечения населенного пункта хлебобулочными изделиями. Кроме того, таким подходом обеспечивается сохранность имущества до его реализации, что в ином случае привело бы к тратам на охрану.

Если Вы считаете договор несправедливым, - Вы можете обратиться с КУ с просьбой заключить договор с Вами по более привлекательной с точки зрения процедуры цене. Если Вы считаете, что имущество будет реализовано по заниженной стоимости, - Вы можете купить его по этой заниженной стоимости, - в чем проблема?

Вы можете обратиться с жалобой на действия КУ. Получите отказ.
Я бы обратился к КУ и ЗК с просьбой о заключении договора от третьего лица, а потом сливал бы КУ после отказа, указывая на сговор и злоупотребление ЗК своими правами. Ищите аффилированнось ЗК и арендатора.

так в том и дело что у ЗК право на согласие с условиями, но не на установление цены, в разы ниже рыночной и на "обязание" КУ заключать доп соглашения не выгодные для должника и остальных кредиторов.
В п. 2 ст.129 ФЗ о банкротстве, приведен полный перечень обязанностей КУ. Обязанности исполнять требования кредиторов в том числе залоговых там отсутствуют. А КУ указывает, что его Обязали на данные действия.

Как Вы это трактуете, не важно. Важно что судьбу предмета залога определяет ЗК. Прекратите рассматривать ситуацию исключительно со своей стороны и будет Вам счастье.

 

[Павлик]

Вопрос стоит не только в цене аренды, но и необходимости обеспечения населенного пункта хлебобулочными изделиями. Кроме того, таким подходом обеспечивается сохранность имущества до его реализации, что в ином случае привело бы к тратам на охрану.

а про извлечение прибыли арендатором вопрос не стоит разве

Если Вы считаете договор несправедливым

по рыночной цене все справедливо

Вы можете обратиться с КУ с просьбой заключить договор с Вами по более привлекательной с точки зрения процедуры цене

Я бы обратился к КУ и ЗК с просьбой о заключении договора от третьего лица, а потом сливал бы КУ

Как я могу обратиться к КУ с данной просьбой, если имущество было в пользовании арендатора с 01.06.2019, а вопрос о снижении цены аренды с 01.10.2019 встал в настоящий момент. Вернуться в прошлое, не изобрели еще вроде машину времени.

аффилированнось ЗК и арендатора.

пока только свидетельские показания, ищем

Как Вы это трактуете, не важно

Согласен. Но как указал КУ в ответе, так и трактую.
Что происходит в настоящее время, отдельный вопрос в условиях пандемии.
Не устраивает меня, что КУ в настоящее время согласовал снижение арендной платы с 01.10.2019, в том числе за 14 дней до момента назначения его КУ 14.10.2019.
Т Е арендатор работает, булки печет, прибыль извлекает, аренду не платит, а через год требует через ЗК снизить цену аренды за уже использованный период в 3 раза. Кривая схема ИМХО

 

[Kapues]

а про извлечение прибыли арендатором вопрос не стоит разве

А извлечение прибыли арендатором ВАМ как мешает?

Как я могу обратиться к КУ с данной просьбой, если имущество было в пользовании арендатора с 01.06.2019, а вопрос о снижении цены аренды встал в настоящий момент. Вернуться в прошлое, не изобрели еще вроде машину времени.

Ну обратитесь в настоящий момент. Я так понимаю, сейчас аренда по сниженной цене идет.

Согласен. Но как указал КУ в ответе, так и трактую.

"Стадия "препирательство с судом" в АПК не предусмотрена" (с)

 

[Павлик]

Я так понимаю, сейчас аренда по сниженной цене идет

после поднятия этого вопроса в конце августа на СК и подачи заявления от третьего лица с предложением взять имущество в аренду по более выгодной цене., с ценой аренды вроде наладилось, ждем след. отчета

А извлечение прибыли арендатором ВАМ как мешает?

мне мешает неуплата арендной платы при извлечении прибыли арендатором, и

 

[Kapues]

мне мешает неуплата арендной платы при извлечении прибыли арендатором, и

Все в рамках договорных отношений. Если не согласны, - пытайтесь жаловаться на КУ. Может даже сработать.

 

[Павлик]

Пасибки за ответы, подниму темку.
на данный момент из ответов КУ и положения дел следует: никаких доп. соглашений с арендатором о снижении арендной платы КУ не заключалось.
Есть просьба арендатора и последующее требование залогового кредитора к КУ о снижении цены аренды.
Есть факт оплаты 4 месяца "по рынку" и 5 месяцев "за копейки"
Требую у КУ взыскать неосновательное обогащение с арендатора за 5 месяцев, на что получаю ответ от КУ: - что я должен обратиться в суд с заявлением об обжаловании заниженной суммы арендной платы установленной залоговым кредитором, и в случае признания судом заявления обоснованным, идти взыскивать убытки с залогового кредитора.

ИМХО
1. залоговый кредитор не является стороной по договору аренды, и соответственно не мог причинить убытки должнику и кредиторам по договорам аренды.
2. В требовании я просил взыскать не убытки должника, а полученное арендатором неосновательное обогащение, за недоплату по договорам, т. к. доп. соглашений о снижении не заключалось, .
3. В любом случае, если считать позицию Конкурсного управляющего о наличие убытков, а не неосновательного обогащения, правильной/неправильной, то он, как профессиональный субъект банкротной деятельности, должен без заявлений должника, кредиторов, и иных лиц действуя добросовестно, самостоятельно принимать все необходимые меры для пополнения конкурсной массы, а не снижения её.
Перерыл кучу практики, обычно КУ признают аренду по цене ниже рынка недействительной сделкой и требует расторжения дог. аренды и взыскания с арендатора неосновательного обогащения. в моём случае все наоборот и практики нет.

P/S .Любые советы, рекомендации, нравоучения, "помидоры" приветствую

 

[ЯВВ]

Тема глубокая и интересная...
Я бы за плату взялся бы
И думаю мои коллеги в регионе где это происходит или недалеко тоже...
Но дальнейшие глубокие и детальные комментарии и консультации ИМХО здесь уже вряд ли кто даст...
Ищите юристов/управляющих за долю малую и дорабатывайте до конца...
Несмотря на Ваше штудирование интернета предположу что реального опыта в делах о банкротстве у вас нет
Предоставьте узким специалистам узкие проблемы многстаночники не рулят

 

[Павлик]

реального опыта в делах о банкротстве у вас нет

Вот и нарабатываем.

Тема глубокая и интересная...

так если интересная, и глубокая, то следует обсудить,
или здесь только поверхностное и не интересное по Вашему мнению все обсуждают.
А чуть поглубже "Гони монету"

за плату взялся бы

думаю мои коллеги в регионе где это происходит или недалеко тоже...

за долю

уверен это только Ваше ИМХО

 

[Павлик]

Глубокая и интересная тема получила еще один неожиданный поворот.
в период пользования арендатором заложенными десятью Газелями(напомню за 50 т.р./месяц) газели нахватали более 100 штрафов с камер ГИБДД. и ладно штрафы, от 500 до 1000 руб,, в реестр также заявлено за каждый штраф отдельно исполнительный сбор 10000 руб.
Итого получаем по мин. + 50000 штрафы и 1 000 000 исполнительных сборов в реестре.
Внимание вопрос. Должен ли КУ действуя добросовестно принять необходимые меры по взысканию с арендатора указанных сумм, или опять все пучком и должник за все заплатит в итоге?

 

[Kapues]

Глубокая и интересная тема получила еще один неожиданный поворот.
в период пользования арендатором заложенными десятью Газелями(напомню за 50 т.р./месяц) газели нахватали более 100 штрафов с камер ГИБДД. и ладно штрафы, от 500 до 1000 руб,, в реестр также заявлено за каждый штраф отдельно исполнительный сбор 10000 руб.
Итого получаем по мин. + 50000 штрафы и 1 000 000 исполнительных сборов в реестре.
Внимание вопрос. Должен ли КУ действуя добросовестно принять необходимые меры по взысканию с арендатора указанных сумм, или опять все пучком и должник за все заплатит в итоге?

Еще раз: ВАШИ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЭТО КАКИМ ОБРАЗОМ КОЛЫШЕТ? Капсом потому что меня не слышно, видимо.
По логике КУ должен был оспаривать постановления поскольку право владения Должника было передано по договору.

 

[Павлик]

ВАШИ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЭТО КАКИМ ОБРАЗОМ КОЛЫШЕТ

тем, что у меня еще в минус 1 050 000,

По логике КУ должен был оспаривать

а по факту не оспорил, и все уже в реестре у должника.
Кто теперь в ответе за убытки, или опять КУ не причем?

 

[м-р Фанки]

Итого получаем по мин. + 50000 штрафы и 1 000 000 исполнительных сборов в реестре.

все уже в реестре у должника.

Точно в реестре? Почему не в текущих, если, как вы пишете, машины в аренду отдали после возбуждения дела о банкротстве?

 

[Kapues]

тем, что у меня еще в минус 1 050 000,

На права и обязанности это как влияет? Если этих 1 050 000 не будет, - реестр гасится? Я вижу лишь жажду сутяжничества.

Кто теперь в ответе за убытки, или опять КУ не причем?

Это убытки кредиторов, не Ваши.

 

[Павлик]

Точно в реестре?

именно там,

Точно в реестре? Почему не в текущих,

мне до лампочки где эти 1050000, реестре, текущих, в итоге у нас убыло.

Если этих 1 050 000 не будет, - реестр гасится?

не гасится, но в значительной степени убывает, и не понятна Ваша позиция, т.е. не обращать внимание на убытки, если не гаситсяреестр?

Это убытки кредиторов, не Ваши

а я и есть кредитор, а акционер с 80% акций, мой близкий, так что именно наши убытки

 

[Павлик]

Вы с нашей стороны посмотрите ненадолго. не как АУ
заключили дог. аренды, и по планам через 2 года за счет аренды имеющегося имущества гасим все требования кредиторов.
Но приходит КУ допускает резкое снижение арендной платы, с ценой которого нам лет 8 надо на расчет с кредиторами. А еще и требования кредиторов не уменьшаются как планировали, а увеличиваются на штрафы и исполнительные сборы, т.е еще + пару лет, с учетом, что больше не прилетит штрафов
Пока КУ не правил, все штрафы оплачивались вовремя за счет арендатора, об исполнительных сборах даже не знали.

да и вообще на кой такая аренда, где в + 500 в год, и - 1000, уж лучше стоят пускай

 

[Kapues]

а я и есть кредитор, а акционер с 80% акций, мой близкий, так что именно наши убытки

Теперь что-то начало проясняться. Если Вы кредитор, - обращайтесь письменно к КУ. Если бездействует, - признавайте бездействие недобросовестным, взыскивайте убытки.

Вы с нашей стороны посмотрите ненадолго. не как АУ

Я со всех сторон смотрю. Важно определится, с какой стороны Вы выступаете. Я же процедуры не только как АУ сопровождаю. Теперь понял.

А почему не хотите заключить мировое соглашение с предоставлением отступного и самостоятельно разрешить эту ситуацию без посредника в виде КУ?