Продажа З.У. с домами на нём, но без продажи домов.

[Странный аттрактор]

Доброго времени суток, уважаемые юристы.
Прошу совета по земельному вопросу. Есть участок 42,5 сотки, на схеме выделен жёлтым периметром: https://a.radikal.ru/a09/2104/1f/bfad7ad1862a.jpg
На нём построены 3 дома по 300-400 кв.м. каждый, в них 4, 6 и 8 квартир (зелёные крыши), этажей 2. Вид со спутника: https://b.radikal.ru/b31/2104/66/c708cff5a188.jpg
З.У. для размещения многоэтажных жилых домов. Рассматриваю покупку этого участка. Возник вопрос, как это осуществляется без покупки строений. Если я правильно понимаю ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, то собственников квартир можно считать владельцами только части З.У., занятой зданиями, и необходимой для их использования.
статья 36 ЖК РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
...
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Должен ли АУ перед продажей получить письменный отказ от покупки данного З.У. всех собственников квартир?
После покупки смогу ли я выполнить следующие действия?
1) Разделить участок на два, как показано на схеме синей линией? Участок слева от синей линии останется собственникам квартир, справа от синей линии можно как-то использовать (размер 80 х 16 - примерно 13 соток).
2) Кадастровая стоимость всего З.У. - 20 млн. Поэтому чтобы не платить налог за З.У. слева от синей линии, нужно отказаться от права собственности на него. Насколько я понимаю, достаточно просто заявления в Росреестр: ЗК РФ Статья 53. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок.
Ничего согласовывать не нужно, орган власти не может отказать в принятии себе З.У.?
3) Имеет ли смысл оставить в собственности проезд к участку 13 соток? Проезд - узкая полоса вдоль верхней границы всего З.У. На случай если после отказа от собственности вдруг у этого З.У. появится новый владелец (например, собственники квартир), придётся оформлять сервитут, платить аренду? Но если оставить в собственности проезд, то я буду платить земельный налог за общий проезд.
Буду рад дельным советам.

 

[Странный аттрактор]

Необходимость письменного отказа в приобретении З.У. от собственников строений следует (?) из статьи 35 ЗК РФ:

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

 

[Kapues]

Действительно странный...
Не берите. Читайте ст. 17 вводного закона к ЖК РФ.
Судебной практики достаточно.

 

[Странный аттрактор]

Не берите. Читайте ст. 17 вводного закона к ЖК РФ.

Статья 17. Утратила силу
Вы имеете в виду статью 16?

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В нашем случае Дата постановки З.У. на кадастровый учет 2009 год. Мне кажется, по смыслу к нашему случаю не подходит ни п.2, ни п.3.
А Вы считаете какой пункт здесь применим?

 

[Странный аттрактор]

Земельный участок под многоквартирным домом в частной собственности: анализ ситуации

В статье рассматривается случай возникновения права частной собственности в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома. Проводится хронологический анализ операций с земельными участками с привязкой действующего на тот момент законодательства и нормативной...

cyberleninka.ru

 

[Странный аттрактор]

КС РФ отказался проверять норму о бесплатном переходе собственникам квартир земли под МКД | Новости: ГАРАНТ

Бывший владелец земли под МКД объявил неосновательным обогащением стоимость своего бывшего участка и потребовал это обогащение у своего же арендатора. | Новости: ГАРАНТ

www.garant.ru

 

[Kapues]

Статья 17. Утратила силу
Вы имеете в виду статью 16?

Да, пишу по памяти.

В нашем случае Дата постановки З.У. на кадастровый учет 2009 год. Мне кажется, по смыслу к нашему случаю не подходит ни п.2, ни п.3.
А Вы считаете какой пункт здесь применим?

Здравый смысл здесь применим. Если з/у не перевели в собственность граждан, - это косяк Росреестра, что не дает права покупать участок под домом.

 

[Странный аттрактор]

Спасибо Вам за совет. Не буду связываться.

Если з/у не перевели в собственность граждан, - это косяк Росреестра

Ну наверное не Росреестра. Нигде ведь не прописано, что Росреестр в одностороннем порядке должен зарегистрировать доли З.У. на собственников квартир.