Покупка квартиры у человека, который может стать банкротом

[Владимир60]

Как подстраховаться от того, что у продавца останутся долги?

никак

Если в ДКП прописать обязательство продавца погасить все существующие долги в течении, допустим, 30 дней со дня регистрации ДКП

Это будет подписанная вами декларация о вашей осведомленности о наличии у продавца долгов, а факт требования об уплате этих долгов будет свидетельствовать о вашей осведомленности и намерении должника причинить вред своим кредиторам.
В случае наступления событий, которые вы опасаетесь, ваша защита будет определяться вашей добросовестностью, отсутствием аффилированности, наличием неосведомленности о намерении причинить вред кредиторам, прозрачности сделки.

Выше вам уже дали советы:
- оценка независимым оценщиком рыночной стоимости квартиры,
- в договоре отражать полную стоимость сделки (близкую к полученной оценке),
- оплату покупки осуществить банковским переводом,
- застраховать сделку от риска признания сделки недействительной по банкротным основаниям.
- наличие доказательств законности происхождения денежных средств потраченных вами на приобретение жилья (это дополнительная рекомендация)

 

[Виталий С.]

К сожалению есть большие долги по налогам. Только открытых исполнительных производств на 70000.

Оказалось на две копейки. А пять копеек.))

 

[TABKP]

факт требования об уплате этих долгов будет свидетельствовать о вашей осведомленности и намерении должника причинить вред своим кредиторам.

Каким образом должник хочет причинить вред кредиторам, если должник сам напишет нотариальное обязательство погасить все долги за счет средств, полученных от продажи квартиры. И в ДКП будет написано что-то типа "Продавец берет на себя обязательство погасить все долги в течении 30 дней за счет средств, полученных от продажи квартиры". Здесь, на мой взгляд, наоборот - осведомленность есть, а умысла причинить вред нет. Не могу я заявить о своей не осведомленности, так как 10 исполнительных производств висит в открытом доступе.

 

[TABKP]

Оказалось на две копейки. А пять копеек.))

Так сейчас и нет долгов в 500000. Но за следующие три года они вполне могут дорасти.

 

[Виталий С.]

Каким образом должник хочет причинить вред кредиторам, если должник сам напишет нотариальное обязательство погасить все долги за счет средств, полученных от продажи квартиры. И в ДКП будет написано что-то типа "Продавец берет на себя обязательство погасить все долги в течении 30 дней за счет средств, полученных от продажи квартиры". Здесь, на мой взгляд, наоборот - осведомленность есть, а умысла причинить вред нет. Не могу я заявить о своей не осведомленности, так как 10 исполнительных производств висит в открытом доступе.

Вам же написали. Не занимайтесь этими глупостями. Обязательство должника погасить долги которые он уже не погасил в соответствии со своими обязательствами, да еще данное в договоре купли-продажи покупателю недвижимости выгладит как анекдот.

 

[TABKP]

Это будет подписанная вами декларация о вашей осведомленности о наличии у продавца долгов, а факт требования об уплате этих долгов будет свидетельствовать о вашей осведомленности и намерении должника причинить вред своим кредиторам.

Тогда получается, что нет возможности продать квартиру с целью именно погасить долги. Любая продажа квартиры должником воспринимается, как попытка причинить вред кредиторам?

 

[Виталий С.]

Так сейчас и нет долгов в 500000. Но за следующие три года они вполне могут дорасти.

Вам же написали. Те долги которые он нарастит после купли-продажи на Вас никак не повлияют и не дают возможности оспаривать сделку. Сдается мне что Вам нужна скорее помощь скорее психотерапевтическая, а не юридическая. (Это без обид. Это вполне нормально.)

 

[TABKP]

Те долги которые он нарастит после купли-продажи на Вас никак не повлияют и не дают возможности оспаривать сделку.

А вот это я впервые читаю. Спасибо. А можно ссылку, чтоб я смог убедиться?

 

[Виталий С.]

Тогда получается, что нет возможности продать квартиру с целью именно погасить долги. Любая продажа квартиры должником воспринимается, как попытка причинить вред кредиторам?

Дело не в намерениях и обязательствах, а в фактических действиях. Если этот должник погасит с сумм от реализации недвижимости свои задолженности - это исключает риски признания сделки недействительной.

 

[Виталий С.]

А вот это я впервые читаю. Спасибо. А можно ссылку, чтоб я смог убедиться?

Ссылайтесь на меня.)) Или на закон.)) Извините, но искать бесплатно ссылки на судебную практику... Это не ко мне. Здесь есть ребята подобрее чем я. А у меня, извините дефекты характера, среди которых лень и снобизм, например.))

 

[TABKP]

Виталий С. Уважаю самоиронию.

Получается что вся тема не имеет смысла изначально, ибо у человека нет известных мне на момент подписания ДКП долгов на 500000р. А значит и опасаться нечего. Я уже неделю читаю закон о банкротстве и не увидел столь ободряющих слов.

 

[Владимир60]

Тогда получается, что нет возможности продать квартиру с целью именно погасить долги.

Так вы продаете или покупаете?
Вы за белых или за красных? (с)
За чьи интересы переживаете: за продавца или покупателя?

 

[TABKP]

Владимир60, за интересы покупателя (себя любимого), у которого могут (или не могут?) отобрать купленную квартиру, потому что продавец имеет долги (на данный момент менее 500000).

 

[Виталий С.]

Виталий С. Уважаю самоиронию.

Получается что вся тема не имеет смысла изначально, ибо у человека нет известных мне на момент подписания ДКП долгов на 500000р. А значит и опасаться нечего. Я уже неделю читаю закон о банкротстве и не увидел столь ободряющих слов.

Ну нет. Не совсем так. Давайте разделим разное и разное.
Начнем с того что при подачи им сами заявления о банкротстве сумма долга сама по себе вообще не имеет формального значения. Она может быть и менее 500 тыс. Это планка для кредиторов.
Он может позднее нарастить долги и выпасть в банкротную процедуру. Но кредиторы по долгам возникшим после сделки не смогут инициировать оспаривание этой сделки и утверждать что ею нанесен имущественный вред их интересам. Но это смогут сделать нынешние кредиторы. Поэтому в своем ироничном отношении к нынешнему размеру задолженности я тоже несколько перегнул.
Если Вы хотите гарантированно уберечься, то Вам остается разведать его долги по всем данным рекомендациям и всеми способами его задолженность и, выдав, например, ему задаток предложить погасить все задолженности к моменту сделки и убедиться в этом.
Указывать в договоре что он обязуется погасить нет смысла. Он этого не сделает. И что? Вы останетесь в той же ситуации с теми же рисками, но только с документальным подтверждением того, что Вы знали на момент сделки о его неплатежеспособности, на что Вам справедливо указали коллеги.

 

[TABKP]

А если все же некие неизвестные долги остались. Наросли новые, увеличились старые. Начинается банкротство. Если я предложу погасить долги, существовавшие на день подписания ДКП, из своих средств, то это убережет квартиру от изъятия?

 

[Виталий С.]

А если все же некие неизвестные долги остались. Наросли новые, увеличились старые. Начинается банкротство. Если я предложу погасить долги, существовавшие на день подписания ДКП, из своих средств, то это убережет квартиру от изъятия?

Тогда в банкротной процедуре Вам придется погасить все долги. Либо до введения первой из банкротных процедур почти все долги чтобы не было признаков неплатежеспособности. В последнем случае проблема в том что нет определенной суммы определяющей признак неплатежеспособности.