Продажа залоговой квартиры в долевой собственности

[TRIO.IRK]

Уважаемые знатоки, интересует Ваше мнение.
Ситуация следующая:
1. Залоговая квартира принадлежит в равных долях 4-м собственникам, из которых только 1-банкрот(основной заемщик), из 3-х собственников не банкротов 1-несовершеннолетний.
2. Залоговый кредитор утвердил положение о продаже всей квартиры.

Как думаете, реально ли зарегистрировать данную сделку и что для этого потребуется:
1. Нотариальное заверение.
2. Разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
3. Решение суда (если, например, опека не даст согласия или откажут в регистрации прав на доли не банкротов)
4. Ничего из выше перечисленного, т.к. реализация происходит в рамках спец. закона(по аналогии с реализацией в испол. производстве)

Вообще, не очень понятно, как будут продавать то, что банкроту не принадлежит. Ладно бы, только супруга была вторым собственником-они вместе отвечают по долгам. Но их дети-то каким боком сюда приплетены?

 

[dieseldenis]

Недавно тема была из региона, где законы не действуют
http://www.bankrot.org/threads/nuzh...heniem-zakona-i-prav.46806/page-2#post-231858
Продано без опеки единым объектом. Насчет участия нотариуса неизвестно. Но нотариус без опеки бы по-любому не удостоверил

 

[Rolekc]

Уважаемые знатоки, интересует Ваше мнение.
Ситуация следующая:
1. Залоговая квартира принадлежит в равных долях 4-м собственникам, из которых только 1-банкрот(основной заемщик), из 3-х собственников не банкротов 1-несовершеннолетний.
2. Залоговый кредитор утвердил положение о продаже всей квартиры.

Как думаете, реально ли зарегистрировать данную сделку и что для этого потребуется:
1. Нотариальное заверение.
2. Разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
3. Решение суда (если, например, опека не даст согласия или откажут в регистрации прав на доли не банкротов)
4. Ничего из выше перечисленного, т.к. реализация происходит в рамках спец. закона(по аналогии с реализацией в испол. производстве)

Вообще, не очень понятно, как будут продавать то, что банкроту не принадлежит. Ладно бы, только супруга была вторым собственником-они вместе отвечают по долгам. Но их дети-то каким боком сюда приплетены?

Вариант 4.

Есть такие случаи, в том числе и в судебной практике. На тему каким боком дети... объяснения давать не буду. Могу сказать, что суды смотрят на это нормально - родители, это законные представители детей, в том числе и в момент передачи квартиры или дома в залог, они своими действиями подтвердили согласие детей на передачу имущества в залог. Многие из тех, кто думает наоборот, подают заявления об исключении долей или полностью жилья из конкурсной массы, но получают отказ.

 

[Rolekc]

Здесь пример из судебной практики, а здесь только начались первые торги квартиры из указанной судебной практики

 

[TRIO.IRK]

А если не было соглашения о выделении долей, а квартира сразу была приобретена в долевую собственность на всех членов семьи?
В приведенном примере суд опирается на то, что изначально залогодателем был один человек(он же-заемщик), а затем без разрешения залогодержателя выделил доли детям.

 

[Rolekc]

Независимо от того в какой период времени оформлено право собственности на доли, пока они в залоге, их из конкурсной массы не выведешь, даже, если это доли единственного жилья для детей. Для того чтобы исключить доли, являющиеся залогом, из КМ, сначала надо признать недействительным залог в части долей. Иначе Я так думаю

 

[TRIO.IRK]

К сожалению, в Росреестре ответили, что недавно им пришло разъяснение с Москвы, что ВСЕ долевые сделки должны оформляться нотариально, даже если недвижимость приобреталась с торгов. Раньше, действительно, обходились без нотариусов. Либо Росреестр снимает с себя ответственность, либо нотариусы продавили эту норму(мало им других долевых сделок).
Теперь судорожно бегаю по городу-ищу нотариуса, который проведет сделку в соответствии ЗоБом, а не как при обычной купле-продаже.
Пока все в один голос требуют разрешение опеки, согласие залогодержателя и прочее, и прочее.
В принципе, все, кроме разрешение опеки, собрать возможно. Просто побегать придется по инстанциям.
Что делать с опекой-ума не приложу! Они же тоже руководствуются не ЗоБом, а нормами гражданского и семейного кодекса.
У управляющей это тоже первый такой опыт, другие знакомые управляющие тоже ничего не могут посоветовать, недавно аналогичную сделку, оформленную еще по-старому в простой письменной форме, завернули в Росреестре.
Вот так: практика практике рознь.

 

[Rolekc]

Спасибо за

К сожалению, в Росреестре ответили, что недавно им пришло разъяснение с Москвы, что ВСЕ долевые сделки должны оформляться нотариально, даже если недвижимость приобреталась с торгов. Раньше, действительно, обходились без нотариусов. Либо Росреестр снимает с себя ответственность, либо нотариусы продавили эту норму(мало им других долевых сделок).
Теперь судорожно бегаю по городу-ищу нотариуса, который проведет сделку в соответствии ЗоБом, а не как при обычной купле-продаже.
Пока все в один голос требуют разрешение опеки, согласие залогодержателя и прочее, и прочее.
В принципе, все, кроме разрешение опеки, собрать возможно. Просто побегать придется по инстанциям.
Что делать с опекой-ума не приложу! Они же тоже руководствуются не ЗоБом, а нормами гражданского и семейного кодекса.
У управляющей это тоже первый такой опыт, другие знакомые управляющие тоже ничего не могут посоветовать, недавно аналогичную сделку, оформленную еще по-старому в простой письменной форме, завернули в Росреестре.
Вот так: практика практике рознь.

Спасибо за полезную информацию. Тут же и судебная практика нашлась, подтверждающая эту информацию.

 

[Lamp]

Тут же и судебная практика нашлась, подтверждающая эту информацию.

Прочитал эту судебную практику. Да, суды всех инстанций подтверждают, что нужно нотариальное заверение ДКП. Остается непроясненным вопрос-кто будет платить нотариусу, какая сторона?

 

[TRIO.IRK]

Прочитал эту судебную практику. Да, суды всех инстанций подтверждают, что нужно нотариальное заверение ДКП. Остается непроясненным вопрос-кто будет платить нотариусу, какая сторона?

В проекте договора, как правило, написано, что расходы по регистрации объекта недвижимости оплачивает покупатель. Так что это доп. расходы покупателя.
Но проблема-то не в этом. За неделю поиска так и не нашла адекватного нотариуса.

 

[Lamp]

В проекте договора, как правило, написано, что расходы по регистрации объекта недвижимости оплачивает покупатель. Так что это доп. расходы покупателя.

Думаю сейчас, когда появилась судебная практика, желающих покупать такую недвижимость с торгов будет еще меньше. Хотя и сейчас особых очередей нет. Государство и суды получается делают все, чтобы отвратить от покупки на торгах и максимально затруднить последующее оформление этой квартиры в собственность покупателя. Хотя по идее должно быть наоборот.

 

[Сорокин]

К сожалению, в Росреестре ответили, что недавно им пришло разъяснение с Москвы, что ВСЕ долевые сделки должны оформляться нотариально, даже если недвижимость приобреталась с торгов.

В том числе и с трогов по исполнительному производству?

 

[TRIO.IRK]

В том числе и с трогов по исполнительному производству?

Да. Раньше такого не было

 

[Сорокин]

Да. Раньше такого не было

Так было в Кемерово, теперь и в Новокузнецком отделе? Еще прошлым летом Климова полагала что ст. 42 не применяется.

 

[TRIO.IRK]

Я так понимаю, Вы мой земляк. Очень приятно)))
Да, буквально 1-2 месяца назад им пришло такое распоряжение.
Нотариусы сами в шоке-не знают, что с этим делать. Практики такой у них нет, указаний от вышестоящих органов пока тоже. Рано или поздно, все равно кто-то будет первопроходцем, но пока лично у меня нет желание экспериментировать. Проще отказаться от такова варианта.

 

[Lamp]

Да, буквально 1-2 месяца назад им пришло такое распоряжение.
Нотариусы сами в шоке-не знают, что с этим делать. Практики такой у них нет, указаний от вышестоящих органов пока тоже.

Я так понимаю долевая сделка, это когда у квартиры (к примеру) больше одного собственника. Если у квартиры один собственник, и такая квартира попадает на торги, то даже если такой собственник-должник в браке, и жена имеет право на половину квартиры, то долевой собственности у квартиры нет. И соответственно нотариус не нужен.Так?

 

[TRIO.IRK]

Я так понимаю долевая сделка, это когда у квартиры (к примеру) больше одного собственника. Если у квартиры один собственник, и такая квартира попадает на торги, то даже если такой собственник-должник в браке, и жена имеет право на половину квартиры, то долевой собственности у квартиры нет. И соответственно нотариус не нужен.Так?

Так. А также не будет нотариальной сделкой продажа квартиры, находящейся в общей совместной (не долевой) собственности супругов.

 

[Гордиенко Алексей]

Так. А также не будет нотариальной сделкой продажа квартиры, находящейся в общей совместной (не долевой) собственности супругов.

Добрый день,подскажите чем у вас все закончилось?ситуция похожая на вашу

 

[TRIO.IRK]

Добрый день,подскажите чем у вас все закончилось?ситуция похожая на вашу

Со второго раза получилось попасть к нормальному регистратору, которая все сделала без нотариуса.
А вот попытка провести сделку нотариально провалилась. Все нотариусы требовали стандартный набор документов, самый главный из которых, это разрешение опеки, которое мы бы никак не смогли получить, и даже не потому, что опека против продажи, а элементарно из-за того, что заявление может подать только мама ребенка. А вся семья уже давно живет заграницей. В общем, патовая ситуация.

 

[Гордиенко Алексей]

Со второго раза получилось попасть к нормальному регистратору, которая все сделала без нотариуса.
А вот попытка провести сделку нотариально провалилась. Все нотариусы требовали стандартный набор документов, самый главный из которых, это разрешение опеки, которое мы бы никак не смогли получить, и даже не потому, что опека против продажи, а элементарно из-за того, что заявление может подать только мама ребенка. А вся семья уже давно живет заграницей. В общем, патовая ситуация.

Сдали сделку в мфц,все прошло без проблем