Покупка залоговой квартиры у физлица, бывшего ИП

[Константин Л.]

Здравствуйте. Я достаточно долго искал, но не нашел на форуме исчерпывающих ответов на мои вопросы, если что извините.
Хочу приобрести квартиру на публичке. Должник физ.лицо, бывший на момент приобретения квартиры ИП. Квартира взята в ипотеку, собственник один и прописан в квартире только он. Банк-держатель залога в реестре кредиторов. Сумма долга банку значительно выше, чем цена за которую продается квартира.
Вот что собственно хочу узнать:
1.Погасится ли залог, несмотря на то, что долг банку будет уплачен не полностью?
2.Если залог гасится, не понятна процедура снятия данного обременения с квартиры.
3.Сколько(примерно месяцев) времени может пройти от момента уплаты денег, до завершения всей бумажной волокиты и получения в МФЦ справки о том что квартира теперь моя и никаких обременений на ней нет. При идеальных условиях конечно, если не будет неожиданностей.
4.Это единственной жилье должника, выписать его через суд получится 100% или могут быть варианты? Он не инвалид, совершеннолетний.
5.Важно ли на что была оформлена квартира? На физ.лицо или ИП? Можете разъяснить поподробнее.
6.Важно ли как банк вписан в реестр кредиторов(как залоговый или как обычный кредитор)?

 

[Егор Стволов]

ст.25 102-ФЗ

 

[Константин Л.]

Спасибо, теперь с вопросами 2 и 3 стало яснее.
Остались:
1.Погасится ли залог, несмотря на то, что долг банку будет уплачен не полностью?
4.Это единственной жилье должника, выписать его через суд получится 100% или могут быть варианты? Он не инвалид, совершеннолетний.
5.Важно ли на что была оформлена квартира? На физ.лицо или ИП? Можете разъяснить поподробнее.
6.Важно ли как банк вписан в реестр кредиторов(как залоговый или как обычный кредитор)?

 

[TRIO.IRK]

Спасибо, теперь с вопросами 2 и 3 стало яснее.
Остались:
1.Погасится ли залог, несмотря на то, что долг банку будет уплачен не полностью?
4.Это единственной жилье должника, выписать его через суд получится 100% или могут быть варианты? Он не инвалид, совершеннолетний.
5.Важно ли на что была оформлена квартира? На физ.лицо или ИП? Можете разъяснить поподробнее.
6.Важно ли как банк вписан в реестр кредиторов(как залоговый или как обычный кредитор)?

1. Да. Но обратите внимание, нет ли других обременений (не все аресты снимаются автоматически, имеет значение дата наложения ограничения).
4. Да, если бы даже там были зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, инвалиды и прочие т.н. незащищенные слои населения, даже если бы использовался маткапитал, чем многие заемщики кичатся, права нового собственника не должны ущемляться.
5. Так кто все-таки яв-ся собственником и заемщиком по ипотеке-ИП или физ.лицо?
6. Не важно. Если банк подал заявление о включении прав требования как необеспеченные залогом, это его риск получить меньше, чем ему бы причиталось. Заявлять или не заявлять о своих правах есть право , а не обязанность. Хотя такое поведение банка было бы странным.

 

[Константин Л.]

Огромное спасибо.

5. Так кто все-таки яв-ся собственником и заемщиком по ипотеке-ИП или физ.лицо?

Физлицо.

 

[Lamp]

1.Погасится ли залог, несмотря на то, что долг банку будет уплачен не полностью?

По закону при продаже предмета залога с торгов залог гасится, но имейте в виду, само по себе это не произойдет.Этим нужно будет вам заниматься. И приготовтесь к тому, что банк будет тупить, и говорить вам что то типа: "Мы не получили всей суммы.Поэтому залог снять не можем и т.д.". Хотя их юристы прекрасно знают, что для снятия залога в этом случае не имеет никакого значения сколько денег они получили от реализации предмета залога.

 

[Егор Стволов]

и говорить вам что то типа: "Мы не получили всей суммы.Поэтому залог снять не можем и т.д.". Хотя их юристы прекрасно знают, что для снятия залога в этом случае не имеет никакого значения сколько денег они получили от реализации предмета залога.

И возможно что придется дойти до суда.

 

[TRIO.IRK]

По закону при продаже предмета залога с торгов залог гасится, но имейте в виду, само по себе это не произойдет.Этим нужно будет вам заниматься.И приготовтесь к тому, что банк будет тупить, и говорить вам что то типа: "Мы не получили всей суммы.Поэтому залог снять не можем и т.д.". Хотя их юристы прекрасно знают, что для снятия залога в этом случае не имеет никакого значения сколько денег они получили от реализации предмета залога.

Что значит "Этим нужно будет вам заниматься."? Общением с банками занимается ФУ.

А еще "И приготовтесь к тому, что банк будет тупить, и говорить вам что то типа: "Мы не получили всей суммы.Поэтому залог снять не можем и т.д." Вообще-то залог снимает регистратор без обращения представителя банка в Росреестр. И что там себе думает банк-залогодержатель, ей глубоко фиолетово, были бы все необходимые документы предоставлены, а их предоставляет не банк, а ФУ.

Это же продажа в рамках ЗОБ, а не в рамках испол.производства, где, действительно требуется заявление от представителя банка.

Но даже при покупке квартиры в испол.производстве, и не полном погашении долга по ипотеке, никаких причин препятствовать регистрации на покупателя у банка нет:
во-первых, это было бы незаконным, и банк , однозначно, проиграет в суде, а зачем ему это надо?
во-вторых, кто будет припятствовать? рядовые сотрудники? так им по-барабану, остался долг или нет, это же не их личные деньги.
в-третьих, да сотрудники банка счастливы, что хоть кто-то, хоть за такую цену забрал эту квартиру, и ее теперь не придется принимать банку на баланс, а потом заниматься ее продажей. И хорошо, если там никто не проживает, никто не прописан, но в жилой недвижимости такое бывает редко, так что еще банку(в лице тех же рядовых сотрудников) по судам месяца 3-4 побегать придется, и то только, если обжалований не последует, а то и на год эпопея может затянуться.

В общем, при покупке квартиры на торгах, залог проблемой не яв-ся. Там в других местах подводных камней достаточно.

 

[Lamp]

Вообще-то залог снимает регистратор без обращения представителя банка в Росреестр. И что там себе думает банк-залогодержатель, ей глубоко фиолетово, были бы все необходимые документы предоставлены, а их предоставляет не банк, а ФУ.
Это же продажа в рамках ЗОБ, а не в рамках испол.производства, где, действительно требуется заявление от представителя банка.

Это точно, что подписи от залогодержателя на заявлении в Росреестр о снятии залога и переходе права собственности (после покупки квартиры на торгах проводимых в рамках банкротства ) не требуется ? Вы могли бы указать в каком пункте Закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" об этом говорится? А то я немного туплю и не нахожу такого.

 

[TRIO.IRK]

Это точно, что подписи от залогодержателя на заявлении в Росреестр о снятии залога и переходе права собственности (после покупки квартиры на торгах проводимых в рамках банкротства ) не требуется ? Вы могли бы указать в каком пункте Закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" об этом говорится? А то я немного туплю и не нахожу такого.

Исхожу из многолетней практики. Будет время, поищу обоснование. Где-то здесь на форуме тоже встречала.

 

[Lamp]

Будет время, поищу обоснование.

Буду благодарен, если получится найти.

 

[TRIO.IRK]

Буду благодарен, если получится найти.

Судя по соседним веткам, обоснование вы уже получили. От себя могу добавить практику:
1. Скан описи поданных документов от покупателя.
2. Скан описи поданных документов от продавца в лице ФУ.
3. Скан ЕГРН о зарегистрированных правах на покупателя без записи об ипотеке.
4. Инвентаризация имущества должника, из которой видно, что есть залог.
Обратите внимание, что в поданных документах для регистрации прав нет заявления от представителя банка.
Добавлю, что долг перед банком по этой квартире составлял 2 880 000, а продана она была за 2 505 000. И доплачивать для снятия обременения ничего не пришлось.
И еще, из статистики за последний год: мной и моими покупателями в общей сложности было куплено 19 квартир с торгов по банкротству, находящихся в залоге у разных банков. Почти у всех долг превышал стоимость продажи. Ни разу при регистрации прав заявление от банка не требовалось, ни разу не возникло никаких проблем при этом. Один раз возникла заминка в связи с арестом от пристава, но была быстро решена ФУ.
Но все это касается покупки квартир с торгов по банкротству, при покупки в рамках испол. производства система другая. В этом случае, пока деньги не поступят залогодержателю и пока закладная не придет в город, где сдаются документы, приходится ждать. Иногда долго(бывают проволочки). А затем покупатель вместе с представителем банка сдают документы(у каждого при этом свой пакет).

 

[Lamp]

А затем покупатель вместе с представителем банка сдают документы(у каждого при этом свой пакет).

А как сдают документы ( как вы сдавали по этим купленным с торгов 19-и квартирам) для Росреестра при покупке квартиры с торгов по банкротству-тоже вместе идут в МФЦ покупатель квартиры и арбитражный управляющий (или его помощник с доверенностью от него)? Или ...как то еще?

 

[TRIO.IRK]

"А затем покупатель вместе с представителем банка сдают документы(у каждого при этом свой пакет)."- это относится к покупке с торгов в испол. производстве, а не в банкротстве.

А как сдают документы ( как вы сдавали по этим купленным с торгов 19-и квартирам) для Росреестра при покупке квартиры с торгов по банкротству-тоже вместе идут в МФЦ покупатель квартиры и арбитражный управляющий (или его помощник с доверенностью от него)? Или ...как то еще?

Алгоритм действий такой:
1. Подписание ДКП.
2. Оплата.
3. Сдача документов в МФЦ вместе с АУ или его представителем.
4. Получение документов после регистрации.
Если покупатель и АУ находятся в разных городах и нет возможности или желания встретиться в одном городе, то можно сдаваться по отдельности, каждый в своем городе. В этом случае сначала одна сторона(не важно, продавец или покупатель) подает свои документы, затем сообщает второй стороне номер заявления(например, высылает скан описи принятых документов), и вторая сторона приобщает свои документы по этому номеру. Как раз так мы поступили в приведенном выше примере: покупатель сдавался в Кемеровской обл., а ФУ- в Новосибирской.

 

[Lamp]

Тут в соседней теме leeex77 пишет, что для снятия залога с квартиры купленной на банкротных торгах, Росреестр требует (или может потребовать) судебный акт- определение суда об окончании реализации имиущества должника. И без такого определения Росреестра залог с такой квартиры не снимет. Правда я не понял- это относится только к тем случаям, где кредитор и одновременно залогодержатель в реестр не заявился, или и к тем , где заявился тоже? Как у вас в Кемеровской области, требовал ли Росреестр такое определение суда для снятия залога? И были ли из 19-и случаев покупки квартир с банкротных торгов случаи, когда продавалась залоговая квартира, а кредитор -залогодержатель в реестр не заявился?

 

[TRIO.IRK]

Тут в соседней теме leeex77 пишет, что для снятия залога с квартиры купленной на банкротных торгах, Росреестр требует (или может потребовать) судебный акт- определение суда об окончании реализации имиущества должника. И без такого определения Росреестра залог с такой квартиры не снимет. Правда я не понял- это относится только к тем случаям, где кредитор и одновременно залогодержатель в реестр не заявился, или и к тем , где заявился тоже? Как у вас в Кемеровской области, требовал ли Росреестр такое определение суда для снятия залога? И были ли из 19-и случаев покупки квартир с банкротных торгов случаи, когда продавалась залоговая квартира, а кредитор -залогодержатель в реестр не заявился?

Нет, у нас Росреестр ничего подобного не требует.
Прежде чем первый раз участвовать в торгах, я консультировалась у начальника нашего отделения. С ее слов, не важно, заявил залоговый кредитор о своих правах или нет, т.к. это его право. а не обязанность и его проблема. если он этим правом не воспользовался.
Также был опыт покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, которого почему-то АС не признал залоговым кредитором, на основании чего банк грозился(со слов КУ) не снять залог. Однако на регистрацию прав это никак не повлияло. Возможно этой страшилкой КУ пытался сократить кол-во участников в интересах своего кого надо(есть такое подозрение).

 

[TRIO.IRK]

Буду благодарен, если получится найти.

Кое-что все-таки нашла:
Постановление Пленума ВАС РФ №58 от 23.07.09:
9. Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
12. При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Правоприменительная практика:
Решение Верховного суда: Определение N 306-КГ15-18911 от 09.02.2016:
Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. .
В пункта 9,12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя разъяснено, что если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.
Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацами 3 пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
Собственно, пункт 1 статьи 352 ГК РФ:
Статья 352 ГК РФ. Прекращение залога (действующая редакция)
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 23] [Статья 352]
1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);
5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;
8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;
10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Если залоговый кредитор не заявил свои требования в рамках дела о банкротстве залогодателя, то он несет риск неблагоприятных последствий, в том числе риск того, что предмет залога будет продан с торгов добросовестному приобретателю и залог прекратится. К такому выводу пришел ВС РФ в Определении от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368 по делу № А53-13780/2015
Источник: https://www.eg-online.ru/article/317366/

 

[Lamp]

Правоприменительная практика:
Решение Верховного суда: Определение N 306-КГ15-18911 от 09.02.2016:
Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. .

Неосвещенным остался вопрос по ситуации, когда на ипотечную квартиру обращается взыскание в рамках процедуры банкротства , но не по требованию конкурсного ( залогового) кредитора. Например когда на банкротство должника-владельца ипотечной квартиры подало физ.лицо, которому он денег должен. И долг этот уже просужен в СОЮ и получен исполнительный лист. В этом случае банк наоборот будет очень недоволен, особенно, если получит после продажи с торгов предмета залога меньше, чем ему должен должник- заёмщик. Но как я понял от банка бумаг и подписей не пребуется с случае с продажей на банкротных торгах.

 

[TRIO.IRK]

Неосвещенным остался вопрос по ситуации, когда на ипотечную квартиру обращается взыскание в рамках процедуры банкротства , но не по требованию куонкурсного( залогового) кредитора. Например когда на банкротство должника-владельца ипотечной квартиры подало физ.лицо, которому он денег должен. И долг этот уже просужен в СОЮ и получен исполнительный лист. В этом случае банк наоборот будет очень недоволен, особенно если получить после продажи с торгов предмета залога меньше, чем ему должен должник- заёмщик. Но как я понял от банка бумаг и подписей не пребуется с случае с продажей на банкротных торгах.

Как раз чаще на банкротство подает не банк-залогодержатель, а другой кредитор(не важно, физлицо или юрлицо), т.к. залоговому кредитору выгоднее реализация предмета залога в испол. производстве, где ни с кем делиться не надо. На процесс реализации имущества это никак не влияет.

 

[SerBor]

По поводу само собой автоматически снимающихся залогов. Купил недвижимость, наложены обременения, залоговый кредитор в реестр не включился, к тому же сам является банкротом. Два раз сдавали документы на регистрацию, оба раза оставляли без рассмотрения, на третий раз приняли и отложили на три месяца. Сейчас подал в суд на снятие обременений в виде ипотеки. Вот и вся автоматика.