Продажа имущества должника (долевая собственности)

[kleopa93]

Здравствуйте!
Реализуется доля в праве на недвижимое имущество. Есть сособственники, которые обладают преимущественным правом выкупа.
Первые, вторые торги не состоялись, отсутствуют заявки.

Следует ли уведомлять сособственников о продаже перед публичным предложением? И если публичное предложение также не состоится (скорее всего так и будет), нужно предлагать сособственникам выкупить долю по цене последнего этапа публички и ждать 30 дней? И только после направлять Предложение об отступном для кредиторов и опять ждать?

Подскажите наиболее рациональную последовательность действий, чтобы не нарушить права долевиков и не затягивать процедуру

 

[И р и С (она)]

А как сейчас нужно продавать доли в праве на недвижимое имущество, с учетом Постановления конституционного суда от 16 мая 2023г., и с учетом того, что изменения в законе по этому вопросу пока не приняты.

Всё о банкротстве - Госдума поддержала новые правила выкупа доли банкрота : Новое о банкротстве

Форум по банкротству, ликвидации, взысканию долгов для арбитражных управляющих

forum.russianit.ru

 

[Vladimir84]

А как сейчас нужно продавать доли в праве на недвижимое имущество, с учетом Постановления конституционного суда от 16 мая 2023г.,

Поскольку закон не принят, руководствуемся Постановлением. Перед торгами предлагаем преимущественникам. Но это только по жилым. По остальным КС тему не затрагивал.

 

[шторм]

Поскольку закон не принят, руководствуемся Постановлением. Перед торгами предлагаем преимущественникам. Но это только по жилым. По остальным КС тему не затрагивал.

А если это садовый дом с земельным участком, получены по наследству должником и его братом по 1/2 доли, преимущественное право не действует вообще?
Т.е. пусть брат в торгах участвует, если не хочет огурцы-помидоры с чужими дядька-тетьками сажать, или как?

 

[Vladimir84]

На этот счет есть позиция ВС. Обсуждалось много раз.

 

[Николай Власов]

А как сейчас нужно продавать доли в праве на недвижимое имущество, с учетом Постановления конституционного суда от 16 мая 2023г., и с учетом того, что изменения в законе по этому вопросу пока не приняты.

Всё о банкротстве - Госдума поддержала новые правила выкупа доли банкрота : Новое о банкротстве

Форум по банкротству, ликвидации, взысканию долгов для арбитражных управляющих

forum.russianit.ru

А мне суд сказал, что положение о торгах должно быть с учетом данного КС еще июне 2023.

 

[tom jerry]

Реализовал долю в жилом помещении с учетом позиции КС от мая 23 года, т.е. перед началом торгов направил предложение о преимущественном праве по начальной цене (причем направление предложения, отсутствие реакции сообственника - все фиксировалось через суд отдельными судебными заседаниями). Спустя месяц (опять же через судебное заседание) начал торги с указанием отсутствия преимущественного права, на публичке лот был продан.

 

[ЯВВ]

Суд утвердил порядок продажи с торгами после преимущественного права...
Реализация преимущественного права через публикацию в ЕФРСБ (без почты)...
Ну так утвердили
Три лота из них один преимущественный - в сообщении о торгах по двум без преимущества опубликовался в том числе и про статью 250 ГК
Первые торги тишина желающих нет
вторые торги один участник - заключаю договор - просыпается преимущественник и со ссылкой на старую практику ВС (до КС еще) и позицию ВС по банкротству сельхозпредприятий (банкрочу физика, ни разу не сельхоз) обращается с разногласиями и с жалобой в росреестр...
ИМХО разногласий тут нет и быть не может - он не участник дела о банкротстве, механизм защиты его права - перевод прав и обязанностей по договору на себя... Но с учетом нескольких публикаций в ЕФРСБ о продаже (как предписывает положение о торгах) и отсутствия реакции всю дорогу - насколько он будет вправе перевести права на себя - посмотрим...
Смущает жалоба - по идее закон о банкротстве как таковой нарушен не был. Вопросы к применению статьи 250 ГК о которой даже КС выразился что она позволяет многочисленные трактовки. Думаю чем усилить позицию можно...
Тем более что публикация в ЕФРСБ о возможности реализации преимущественного права была произведена... причем в блоке "реализация имущества" - имеющий глаза да увидит... или драматизирую?
Хотя на будущее конечно для себя определился только через почтовое уведомление сособственникам...
Надежнее...

 

[EasyAY]

Суд утвердил порядок продажи с торгами после преимущественного права...
Реализация преимущественного права через публикацию в ЕФРСБ (без почты)...
Ну так утвердили
Три лота из них один преимущественный - в сообщении о торгах по двум без преимущества опубликовался в том числе и про статью 250 ГК
Первые торги тишина желающих нет
вторые торги один участник - заключаю договор - просыпается преимущественник и со ссылкой на старую практику ВС (до КС еще) и позицию ВС по банкротству сельхозпредприятий (банкрочу физика, ни разу не сельхоз) обращается с разногласиями и с жалобой в росреестр...
ИМХО разногласий тут нет и быть не может - он не участник дела о банкротстве, механизм защиты его права - перевод прав и обязанностей по договору на себя... Но с учетом нескольких публикаций в ЕФРСБ о продаже (как предписывает положение о торгах) и отсутствия реакции всю дорогу - насколько он будет вправе перевести права на себя - посмотрим...
Смущает жалоба - по идее закон о банкротстве как таковой нарушен не был. Вопросы к применению статьи 250 ГК о которой даже КС выразился что она позволяет многочисленные трактовки. Думаю чем усилить позицию можно...
Тем более что публикация в ЕФРСБ о возможности реализации преимущественного права была произведена... причем в блоке "реализация имущества" - имеющий глаза да увидит... или драматизирую?
Хотя на будущее конечно для себя определился только через почтовое уведомление сособственникам...
Надежнее...

Сейчас на практике нотариусы когда к ним приходишь эту долю потом куплей-продажей по торгам продавать даже не воспринимают письменных уведомлений АУ заказными с уведомлениями письмами, а требуют через нотариусов направлять уведомления сособственникам по преимущественному праву, а некоторые особые кадры ещё и просят нотариальные отказы сособственников от покупки, иначе нагло отказывают в проведении сделки
А вы про ЕФРСБ говорите, лихо….
Вообще по этим долям на практике много проблемных моментов…

 

[ЯВВ]

Если честно, то некоторые сотрудники Росреестра спокойно долевые сделки регистрируют без нотариальной формы
Поскольку открытые торги и все дела...
Но вопрос по сути немного иной - является ли нарушение порядка уведомления сособственников (если оно будет доказано) правонарушением преследуемым в порядке статьи 14.13 КОАП?
Или все таки 14.13 это статья за нарушение законодательства о банкротстве, т.е. ФЗОБ... но не ГК?

 

[EasyAY]

Если честно, то некоторые сотрудники Росреестра спокойно долевые сделки регистрируют без нотариальной формы
Поскольку открытые торги и все дела...
Но вопрос по сути немного иной - является ли нарушение порядка уведомления сособственников (если оно будет доказано) правонарушением преследуемым в порядке статьи 14.13 КОАП?
Или все таки 14.13 это статья за нарушение законодательства о банкротстве, т.е. ФЗОБ... но не ГК?

Это где РР без нотар формы регистрирует? Подскажите, интересно
А по вашему вопросу - формально нарушения ЗоБа нет, но управляющий «должен действовать разумно и добросовестно в интересах должника, кредиторов и общества». Эта каучуковая норма порой порождает возможность «щемить» управляющих за все на сколько фантазии хватит

 

[ЯВВ]

Спасибо за мнение!
На самом деле прикол Алтайский край Арбитражный суд утверждает продажу долю без выдела в натуре в сельхозке - но Росреестр не регистрирует... Республика Алтай Росреестр несколько раз зарегистрировал подобные договоры (повторюсь доля ... га в общем участке на дофига га) но суд такие положение уже не утверждает...
А насчет доли - Алтайский край Республика Алтай росреестр доли регистрировал неоднократно без нотариальной формы...

 

[tom jerry]

Сейчас на практике нотариусы когда к ним приходишь эту долю потом куплей-продажей по торгам продавать даже не воспринимают письменных уведомлений АУ заказными с уведомлениями письмами, а требуют через нотариусов направлять уведомления сособственникам по преимущественному праву, а некоторые особые кадры ещё и просят нотариальные отказы сособственников от покупки, иначе нагло отказывают в проведении сделки

Вставлю свои 5 копеек: неделю назад заверил у нотариуса ДКП доли в жилом помещении, причем у нотариуса был не я (ФУ), а мой предстаивтель по нотариальной доверенности (когда ее оформлял, мне нотариус уверял, что на сделке нужно лично присутствовать). Из доказательств уведомления сособственника представил почтовые уведомления. К слову, стоимость услуг нотариуса 28тр.

 

[EasyAY]

Вставлю свои 5 копеек: неделю назад заверил у нотариуса ДКП доли в жилом помещении, причем у нотариуса был не я (ФУ), а мой предстаивтель по нотариальной доверенности (когда ее оформлял, мне нотариус уверял, что на сделке нужно лично присутствовать). Из доказательств уведомления сособственника представил почтовые уведомления. К слову, стоимость услуг нотариуса 28тр.

Повезло вам. У нас нотариусы без стыда и совести отказывают в регистрации таких сделок, мотивируя это своей боязнью потерять лицензию (отказывают без нотар уведомления сособственникам, уведомления ау с почтовыми квитанциями они считают «мы не знаем что вы там направляли», и без нотар отказов других сособственников). А ещё если дети там в дольщиках - требуют согласия опеки «там же дети!» прям кричат с пеной у рта. Принудительная продажа имущества должника для них шутка какая-то

 

[ЯВВ]

Задам еще один вопрос про преимущественное право в разрезе порядка уведомлений.
Суть вопроса: Арбитражный суд утвердил порядок продажи
Сособственники по положению управляющего уведомляются путем размещения сведений в ЕФРСБ
Так дешевле и надежнее, адреса не выяснять... таким образом определение суда, которым утвержден порядок продажи и дана ему оценка как соответствующему законодательству - по факту преюдициальное решение в том числе для Росреестра.
Вправе ли Росреестр пытаться предъявить как нарушение отсутствие почтовых уведомлений сособственников в таком случае? Ведь при этом раскладе мы получим два противоположных решений суда относительно одного и того же элемента порядка продажи - в одном случае законно и вступило в силу одно, в другом случае законно другое (а первое соответственно противозаконно)... как то всегда было ощущение, что арбитражный суд при утверждении порядка продажи все же проверяет положение на соответствие законодательству, а проверив и утвердив (в отличии от собрания кредиторов) принимает на себя ответственность за его правильность и законность?

 

[Семен Семенович]

Задам еще один вопрос про преимущественное право в разрезе порядка уведомлений.
Суть вопроса: Арбитражный суд утвердил порядок продажи
Сособственники по положению управляющего уведомляются путем размещения сведений в ЕФРСБ
Так дешевле и надежнее, адреса не выяснять... таким образом определение суда, которым утвержден порядок продажи и дана ему оценка как соответствующему законодательству - по факту преюдициальное решение в том числе для Росреестра.
Вправе ли Росреестр пытаться предъявить как нарушение отсутствие почтовых уведомлений сособственников в таком случае? Ведь при этом раскладе мы получим два противоположных решений суда относительно одного и того же элемента порядка продажи - в одном случае законно и вступило в силу одно, в другом случае законно другое (а первое соответственно противозаконно)... как то всегда было ощущение, что арбитражный суд при утверждении порядка продажи все же проверяет положение на соответствие законодательству, а проверив и утвердив (в отличии от собрания кредиторов) принимает на себя ответственность за его правильность и законность?

Вы все верно описываете, но отдельно взятому регистратору до лампочки Ваши мысли, они ка правило руководствуются своими правилами и разъяснениями своего руководства. Пару недель назад продавал долю в с/з земле. Подал на регистрацию, через час звонит регистратор и мозг компасирует про нотариальный договор, в т.ч.. Говорит откажу. При этом покупатель их другого региона по счстливой случайности подает в МФЦ и не указывает мой КУВД и документы уходят другому регистратору, я подгружаю этому регистратору свое заявление о переходе права и ВУАЛЯ, продажа участка зарегистрирована.

 

[taypi]

Поскольку закон не принят, руководствуемся Постановлением. Перед торгами предлагаем преимущественникам. Но это только по жилым. По остальным КС тему не затрагивал.

А как быть с этим?
Рекомендации Научно-консультативного совета "Вопросы практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)" (Рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам работы заседания Совета, состоявшегося 30.05.2024 в городе Кирове, Кировская область)
Вопрос 6. Подлежит ли применению при продаже в процедуре банкротства гражданина доли в праве общей долевой собственности на иное имущество, помимо жилого помещения и земельного участка, на котором это помещение расположено, порядок определения стоимости преимущественного права покупки, установленный в пункте 2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16.05.2023 № 23-П?
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.05.2023 № 23-П установил, что до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных статьей 255 ГК РФ (второй и третий абзацы), что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем.
При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия арбитражный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месяца доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. В этом случае правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется, как и при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения.
Учитывая цели такого правоприменения (обеспечение гарантии соблюдения прав сособственников имущества, участников торгов, а также стабильности гражданского оборота), а не специфику предмета торгов, данный порядок определения цены предлагаемого для реализации сособственником преимущественного права покупки доли должника применим и при реализации доли в праве собственности на иное имущество, кроме жилого помещения и земельного участка, на котором оно расположено, поскольку следует соблюдать единообразный подход к определению размера стоимости преимущественного права покупки.

 

[tom jerry]

А как быть с этим?

С рекомендациями Научно-консультативного совета?

 

[taypi]

С рекомендациями Научно-консультативного совета?

Именно: выполнять рекомендованное и, так же как и в жилых, предлагать сособственникам доли в нежилых помещениях до торгов? Или не обращать внимания и, как раньше сказал Верховный суд, определять цену предложения сособственникам на торгах ( при условии, что я то как раз в Волго-Вятском округе).

 

[ЯВВ]

У меня до 7ААС позиция предложить сособственникам по начальной потом игнор и обычные торги устояла
КС рулит.