Банкротство застройщика

[Ирина М]

Добрый день.
Мы - дольщики застройщика, который сейчас находится в стадии банкротства. Сейчас процедура наблюдения, формируется реестр требований по передаче жилых помещений. Потом, все как по закону, после процедуры наблюдения конк. управляющий предлагает нам создать ЖСК. Мы создаем ЖСК и забираем дом на достройку за счет собственных средств.
Вопрос:
1. При создании ЖСК не все дольщики согласятся войти в ЖСК. Тем кто не хочет вступать в ЖСК, члены ЖСК должны выплатить деньги за квартиры. Вопрос, в какие сроки должны выплачиваться деньги? По какой цене оплачивается квартира в случае прямого договора и в случае если квартира куплена по переуступке?
2. В нашем доме 297 квартир, из них 7 квартир не проданы и принадлежат банкроту-застройщику. Конк. управляющий разъяснил нам, что данные квартиры переходят в собственность ЖСК и могут быть проданы нами после завершения строительства в свою пользу.
Так ли это?
3. Какой процент согласных дольщиков должен быть для создания ЖСК при процедуре банкротства для того, чтобы забрать дом?
Спасибо.

 

[yasher]

1. Члены ЖСК не должны выплачивать деньги тем кто отказался от передачи жилых помещений.
Сумма, подлежащая выплате участнику строительства в случае если он отказался от жилого помещения, определяется арбитражным судом при установлении его требования в реестр по прямому (первичному)договору.
2. Не проданные квартиры не переходят в ЖСК, а подлежат реализации в порядке определённом законом о банкротстве.
3. Решение принимается тремя четвертями голосов участников строительства, имеющих право голоса.

 

[Ирина М]

Спасибо большое за ответ.
Сегодня как раз было собрание дольщиков.
По первому вопросу мнения разделились, одни утверждают, что квартиры не вступивших в ЖСК , ЖСК будет потом продавать по окончании строительства и выплачивать дольщику сумму по первичному договору. Представитель от временного управляющего разъяснил, что квартиры несогласных будут сразу продаваться и новые дольщики будут вступать в ЖСК и доплачивать вместе с нами.
По второму вопросу тоже прозвучало мнение управляющего о том, что если не проданных квартир менее 5%, как в нашем случае, то можем достраивать их и продавать.
Нельзя ли подтвердить Ваше мнение какими-либо ссылками на статьи законодательства.
Еще раз спасибо.
Очень прошу не оставить без ответа, т.к. в разных случаях доплаты разняться на сотни тысяч, а для нас дольщиков с ярмом в виде ипотеки за недостроенный дом это крайне важно.

 

[yasher]

1. В случае отказа от жилого помещения, требования участника строительства становится денежным и включается в реестр требований в соответствии со ст. 201.5 Закона о банкротстве.
Само помещение от которого отказался участник строительства включается в конкурсную массу должника (ст.131) и подлежит реализации в порядке установленном ст. 139.
2. квартиры не принадлежат никому из дольщиков, как управляющий может их отдать (фактически подарить) их ЖСК? они построены на деньги должника, а значит принадлежат должнику и соответственно должны включаться в конкурсную массу (ст.131).
мнение управляющего основывается на чём? (помоему он параграф 7 закона о банкротстве не прочитал или прочитал неверно).
3. Дополнительные взносы с дольщиков он может собирать, в случаях (ст.201.10):
- если стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестры требований.
- если имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект строительства и земельный участок.

 

[Ирина М]

yasher
Спасибо за ответ.
Правильно ли я поняла?
Те, кто не вступят в ЖСК на стадии конкурсного управления, их требования переходят в денежные. Т.е. они встают в свою очередь (вроде 3) с денежными требованиями. Конк управляющий продает их квартиры, и не факт что деньги от продажи скажем квартиры Иванова пойдут именно Иванову, эти деньги пойдут на погашение по очередям первой, второй и уж если останется то может чего-то дойдет и до этого Иванова. Так?
А теперь, про дополнительные взносы. Текущих платежей и 1 и 2 очереди у нас немного, т.е. по первому основанию доп взносы если и придется собирать, то немного.
Беспокоит второе основание. Сейчас в нашем доме квартир застройщика осталось 6 шт из 297, т.е. 2%. Но в момент создания ЖСК предположим, что 20 человек отказались от ЖСК, их требования - в денежные, а квартиры - застройщику. Т.о., у застройщика получается 26 квартир из 297, а это уже 9 %.
Получается, что с нас можно требовать дополнительные взносы.
А на что с нас можно собирать доп взносы?
На первую и вторую очередь - понятно. А еще? Сколько очередей и какие долги застройщика мы еще должны погасить, чтобы забрать наш дом в ЖСК на достройку?

 

[yasher]

Конк управляющий продает их квартиры, и не факт что деньги от продажи скажем квартиры Иванова пойдут именно Иванову, эти деньги пойдут на погашение по очередям первой, второй и уж если останется то может чего-то дойдет и до этого Иванова. Так?

Так!

А теперь, про дополнительные взносы. Текущих платежей и 1 и 2 очереди у нас немного, т.е. по первому основанию доп взносы если и придется собирать, то немного.
Беспокоит второе основание. Сейчас в нашем доме квартир застройщика осталось 6 шт из 297, т.е. 2%. Но в момент создания ЖСК предположим, что 20 человек отказались от ЖСК, их требования - в денежные, а квартиры - застройщику. Т.о., у застройщика получается 26 квартир из 297, а это уже 9 %.
Получается, что с нас можно требовать дополнительные взносы.

Да чего ж вы привязались к процентовкам остающихся квартир? это не на что не влияет, 3 квартиры осталось у застройщика или 33!

А на что с нас можно собирать доп взносы?
На первую и вторую очередь - понятно. А еще? Сколько очередей и какие долги застройщика мы еще должны погасить, чтобы забрать наш дом в ЖСК на достройку?

внимательней читайте мой предыдущий пост, я там всё подробно описал, иного не дано.
а собирать можно хоть на что! на строительство храма при доме, на пруд с карпами, на что угодно!
(только это будет уже совсем другая история )

 

[Вяча]

Вопрос поднятый в данной теме довольно интересный. Но не могу однозначно согласиться с yasher.
1. При передаче незавершонки в ЖСК необходимо соблюдение ряда обязательных условий. Если, в том числе, условие 5% выполнено, то на мой взгляд , объект полностью переходит в ЖСКа не зависимо от того сколько квартир (свободных) остается. Вот с не жилыми сложнее. Но тоже есть варианты.
2. Если вопрос о передаче незавершонки прошел, то тот кто из участников строительства (физик) на собрании проголосовал против передачи в ЖСК то однозначно переходит в 3 очередь реестра (юрик) в 4 очередь. И это прямое указание Закона. С учетом того, что до проведения собрания проведена оценка и соблюден 5% рубеж, то отказ от жилых помещений при данном варианте не может повлиять на перерасчет пресловутых 5%.
3. Думаю, что при принятии решения о передаче в ЖСК, само помещение от которого отказался участник строительства не может быть включено в конкурсную массу должника (ст.131) и не подлежит реализации в порядке установленном ст. 139. Так как, по Закону должно уйти в качестве отступного в ЖСК (к сожалению Закона под рукой нет и ссылку на статью дать не могу, но 100% такая норма есть).
4. Согласен, что квартиры не принадлежат никому из дольщиков, но они построены на деньги как должника так и за счет привлеченных средств участников строительства, хотя право на незавершонное строительство и должно быть зарегано за должником.
А мнение управляющего основывается именно на нормах параграфа 7 Закона о банкротстве.
5. Объект незавершонки войдет в конкурсную массу если не будет принято решение о передаче в ЖСКа или вопроса о передаче жилых помещений, вот тогда торги и удовлетворение требований в соответствии с Законом. Все участники строительства (физики) в 3 очередь.

 

[yasher]

2. Если вопрос о передаче незавершонки прошел, то тот кто из участников строительства (физик) на собрании проголосовал против передачи в ЖСК то однозначно переходит в 3 очередь реестра (юрик) в 4 очередь. И это прямое указание Закона. С учетом того, что до проведения собрания проведена оценка и соблюден 5% рубеж, то отказ от жилых помещений при данном варианте не может повлиять на перерасчет пресловутых 5%.

Это происходит не в том случае когда он на собрании проголосовал против, а если дольщик заявил отказ от получения жилого помещения!

3. Думаю, что при принятии решения о передаче в ЖСК, само помещение от которого отказался участник строительства не может быть включено в конкурсную массу должника (ст.131) и не подлежит реализации в порядке установленном ст. 139. Так как, по Закону должно уйти в качестве отступного в ЖСК (к сожалению Закона под рукой нет и ссылку на статью дать не могу, но 100% такая норма есть).

В качестве отступного предоставляется объект, стоимостью соразмерно заявленным требованиям (п.14 ст. 201.10), остально в конкурсную массу!

5. Объект незавершонки войдет в конкурсную массу если не будет принято решение о передаче в ЖСКа или вопроса о передаче жилых помещений, вот тогда торги и удовлетворение требований в соответствии с Законом. Все участники строительства (физики) в 3 очередь.

с этим согласен целиком и полностью.

 

[Ирина М]

Спасибо за ответы. Многое проясняется. Правда новые вопросы возникают тоже.
А если дольщик заявил требования жилых помещений, а потом на собрании проголосовал против передачи дома ЖСК, но и требования свои не изменил, просто сидит и ничего не делает. Кто должен подать в суд заявление об изменении его требований с жилых на денежные? ЖСК? Конк упр-ий?

 

[Ирина М]

И еще про отступное вопрос.
Размер требований дольщиков по нашему дому порядка 490 млн., построили нам на сумму 230 млн. (Это суммы из уголовного дела на нашего застройщика, там проводилась экспертиза). Т.е наш недостроенный дом примерно и оценят в 230 млн. Т.е. передаваемый нам недострой не покрывает наши требования на 490 млн - 230 млн =250 млн.
Предположим, что 20 квартир отказались от вступления в ЖСК и их требования переведены в денежные. Тогда эти 20 квартир должны быть переданы в ЖСК в качестве отступного и покрыть частично недостающую часть наших требований? И мы за них не обязаны никому ничего платить?
Совсем чушь написала?
Просто если учесть "что в качестве отступного предоставляется объект соразмерно заявленным требованиям" и если требования считать в рублях, а не в квартирах, то получается, что и половина дольщиков в нашем случае может дом забрать.

 

[Вяча]

Это происходит не в том случае когда он на собрании проголосовал против, а если дольщик заявил отказ от получения жилого п

Не согласен п.13 ст.201.10 Закона в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче, участники строительства объекта незавершонки требования голосовавших против передачи, преобразовываются в денежные и гасятся в соответствующей очереди! Прямая ссылка Закона.

В качестве отступного предоставляется объект, стоимостью соразмерно заявленным требованиям (п.14 ст. 201.10), остально в конкурсную массу!

Опять не согласен. Имеется два варианта развития событй:
1. Если соблюден 5% рубеж. То все что входит в эти 5% передаются в ЖСК согласно п.14 ст.201.10.
2. Если не соблюдено условие 5%, то варианта развития тоже 2
- участники строительства вносят на дипозит суда разницу
- кредиторы 4 очереди приняли решение о возможности передачи данного объекта в ЖСК . Таким образом отказываются от реализации имущества превышающего 5%.
Из чего следует, что в любом случае все жилые помещения перейдут в ЖСК.

 

[Вяча]

Как то накосячил при ответе.Все вошло в цитату, хоя там типа долог. Прошу извинения.

 

[Ирина М]

У меня еще есть вопрос.
У нашего застройщика есть не только дома, но и гаражные комплексы (далее - ГК). Дольщики ГК не имели подавать требования жилых помещений и подали заявления на денежные требования. Итог у них получается один - ГК с молотка, дольщикам - деньги что достанется. Сейчас им предлагают следующий выход - достроить ГК самостоятельно на стадии наблюдения (хотя я очень сомневаюсь что они уложатся в данные сроки), стадия наблюдения продлится у нас примерно по сентябрь 2012г., сдать его, и через суд заявить право на собственность и вывести ГК из конкурсной массы.
Такое вообще имеет право на жизнь?

Вообще то в районном суде и по домам и по гаражам дольщики отсуживали и сейчас отсуживают право на незавершенку. У меня в частности так и есть, судебное решение на долю в незавершенке (не зарегистрированное в УФРС, т.к. нет техпаспорта на дом) и решение арб суда о включении меня в реестр треб-ий жил. помещений (судья сослалась, что если меня не включить в реестр, то я не смогу участвовать в собраниях кредиторов, что ущемит мои права). Ну это так, для обзора судебной практики. На самом деле волнует вопрос про дольщиков гаражей.

 

[Вяча]

Гаражи не являются жилыми помещениями. В случае если до введения к.п. их не введут в эксплуатацию, ГК войдут в конкурсную массу и будут реализованы в соответствии с Законом.

 

[yasher]

И еще про отступное вопрос.
Размер требований дольщиков по нашему дому порядка 490 млн., построили нам на сумму 230 млн. (Это суммы из уголовного дела на нашего застройщика, там проводилась экспертиза). Т.е наш недостроенный дом примерно и оценят в 230 млн. Т.е. передаваемый нам недострой не покрывает наши требования на 490 млн - 230 млн =250 млн.
Предположим, что 20 квартир отказались от вступления в ЖСК и их требования переведены в денежные. Тогда эти 20 квартир должны быть переданы в ЖСК в качестве отступного и покрыть частично недостающую часть наших требований? И мы за них не обязаны никому ничего платить?
Совсем чушь написала?
Просто если учесть "что в качестве отступного предоставляется объект соразмерно заявленным требованиям" и если требования считать в рублях, а не в квартирах, то получается, что и половина дольщиков в нашем случае может дом забрать.

Не отдадут их в ЖСК в качестве отступного, выше всё написал по этому поводу.

 

[yasher]

Гаражи не являются жилыми помещениями. В случае если до введения к.п. их не введут в эксплуатацию, ГК войдут в конкурсную массу и будут реализованы в соответствии с Законом.

А здесь всё настолько тонко, что нужно смотреть документы и разговаривать с АУ.

 

[Ирина М]

Спасибо за ответы.
Буду держать вас в курсе событий, наверное многим пригодиться.

 

[Распутина]

Интересно а что станет с теми кому удалось признать право собственности в уже построенных на 95% секциях жилых домов (ЕЩЕ ЗАДОЛГО ДО БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА-РАСТРАТЧИКА), достраивать нас хотят заставит за свой счет дома с нулевым % построенности за свой счет передав ВСЕ права ЖСК за которое собственники не голосовали вообще (или голосовали против)?

 

[Распутина]

У нас по одному адресу 9 домов с разной степенью готовности.

 

[Olga-L]

Банкротство началось ещё в 2009 г.
У нас часть дольщиков прошла через районный суд и получила право на часть общедолевого имущества (у кого-то часть стройки , у некоторых часть стройки+земля под стройкой). Дом постоен на 10%. Они создали ЖСК. Было собрание по передаче имущества застройщика (примерно треть стройки принадлежит застройщику, то есть через суд материальные требования не заявлялись никем). В голосовании дали право участвовать только тем, кто в очереди квартирных кредиторов, а они все в ЖСК. Это правильно? Управляющий сказал, что осталось все оформить через арб. суд, но с судом уже такие действия согласовывались. Конечно, члены ЖСК проголосовали за передачу оставшийся засти здания и землю под ним ЖСК.
Тем, кто был в очереди денежных кредитов, предложили войти в ЖСК, но на условиях, что они будут строить квартиры по себестоимости (то есть есть перспектива продать потом квартиру по рыночной цене, цена себестоимости примерно 30 т/м), рыночная 40т). Это вообще как понимать? Одни в ЖСК (получившие долю через суд) буду только доплачивать (по расчетам ЖСК) примерно по 15 тыс/м, а другие члены ЖСК по 30 тас?