Цепочка недействительных сделок с недвижимостью (совет покупателю)

[mskpetrov]

Добрый день, товарищи! Прошу совета, буду краток:
ООО Снежный купол подарило физлицу квартиру 27.01.2017г. Я сейчас хочу купить эту квартиру у физлица по рыночной стоимости. Хочу оценить риски и возможные последствия для меня, если дарение от ООО физлицу признают недействительным. Руководствуюсь 61.6 ЗоБ.
Мои предположения:
1. С физлица стребуют денежную сумму по рынку на момент дарения, так как оно не может вернуть имущество в натуре.
2. У меня заберут квартиру, так как она все же есть в натуре, а мне потом пытаться отсудить у физлица деньги по дкп.

В данный момент ООО работает, есть прибыль, активы, признаков неплатежеспособности вроде нет.
Какие у кого мысли? Буду очень признателен, если поможете разобраться и понять, стоит покупать такую квартиру или нет. Может, возможно как-то защититься от вероятных последствий?

Спасибо!

 

[Andrey2015]

Добрый день,
Если очень хочется купить, тем более по рыночной стоимости:
1. В идеале, нужно предложить (и настоять) физ лицу расторгнуть договор дарения (поскольку данная сделка в случае банкротства однозначно будет признана порочной, ведь банкротные судьи в большинстве случаев мыслят в этих вопросах соответственно), зарегистрировать переход права собственности на юр. лицо. Далее, оформить договор с Вами по рыночной цене.
2. Если первый вариант не возможен, в таком случае, Вы все верно говорите и Ваш первый вариант вполне рабочий и соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ №63, в случае отсутствия имущества денежные средства будут взысканы в размере рыночной стоимости с одаренного. Однако, если сделка де-факто мнимая и фактически в квартире Вы проживать не планируете, не будете нести расходы по содержанию, не будете внесены в домовую книгу, в реестр членов ТСЖ, Вас не будут видеть соседи/консьерж и т.п., оплачивать коммунальные расходы будет по прежнему жена директора ООО "Даритель" (к примеру, как обычно бывает))) и сдавать ее арендатору (получать платежи по аренде на карту), а арендатор подтвердит это мотивированному кредиторами оперуполномоченному собирающему объяснения в рамках материала по 195 УК РФ (преднамеренное банкротство), то тут есть возможность и Вас привлечь соответчиком с соответствующими последствиями. То же касается и первого варианта. Так что, в любом случае нужно фактически вступить во владение, оплатить рыночную стоимость путем перечисления денежных средств на счет продавца, на крайний случай оформить расписку (если просто отразите условие о том, что расчеты произведены просто в договоре, то суд тоже к этому отнесется критически), но если оформляете расписку готовьтесь к тому, что может возникнуть вопрос о том, что Вам придется подтверждать наличие данных денежных средств на момент расчетов (для этого перед расчетами, можно разместить деньги на депозите в банке и через минимальный срок снять, храните договор и квитанцию о выдаче).

 

[Медиатор]

Год уже прошел... Если подождете и оформите ДКП 28.01.2020 г. , то думаю, риск минимизируется...

 

[mskpetrov]

Добрый день,
Если очень хочется купить, тем более по рыночной стоимости:
1. В идеале, нужно предложить (и настоять) физ лицу расторгнуть договор дарения (поскольку данная сделка в случае банкротства однозначно будет признана порочной, ведь банкротные судьи в большинстве случаев мыслят в этих вопросах соответственно), зарегистрировать переход права собственности на юр. лицо. Далее, оформить договор с Вами по рыночной цене.
2. Если первый вариант не возможен, в таком случае, Вы все верно говорите и Ваш первый вариант вполне рабочий и соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ №63, в случае отсутствия имущества денежные средства будут взысканы в размере рыночной стоимости с одаренного. Однако, если сделка де-факто мнимая и фактически в квартире Вы проживать не планируете, не будете нести расходы по содержанию, не будете внесены в домовую книгу, в реестр членов ТСЖ, Вас не будут видеть соседи/консьерж и т.п., оплачивать коммунальные расходы будет по прежнему жена директора ООО "Даритель" (к примеру, как обычно бывает))) и сдавать ее арендатору (получать платежи по аренде на карту), а арендатор подтвердит это мотивированному кредиторами оперуполномоченному собирающему объяснения в рамках материала по 195 УК РФ (преднамеренное банкротство), то тут есть возможность и Вас привлечь соответчиком с соответствующими последствиями. То же касается и первого варианта. Так что, в любом случае нужно фактически вступить во владение, оплатить рыночную стоимость путем перечисления денежных средств на счет продавца, на крайний случай оформить расписку (если просто отразите условие о том, что расчеты произведены просто в договоре, то суд тоже к этому отнесется критически), но если оформляете расписку готовьтесь к тому, что может возникнуть вопрос о том, что Вам придется подтверждать наличие данных денежных средств на момент расчетов (для этого перед расчетами, можно разместить деньги на депозите в банке и через минимальный срок снять, храните договор и квитанцию о выдаче).

Андрей, спасибо большое за ответ! Квартиру планирую покупать себе, для жилья, будет единственной недвижимой собственностью у меня, ремонт капитальный делать. Через дкп с полной стоимостью, аккредитив. Так что тут никаких подозрений в моей недобросовестности не должно быть.

 

[Asgol77]

Основной критерий реальное движение денежных средств продавцу.
Независимо от основания, оспорить дарение очень и очень сложно. Большей проверке подлежит правомерность заключения договора дарения юр. лицом в взаимосвязи с одаряемым . Является ли сделка для общества крупной или сделкой с заинтересованностью и порядок ее одобрения . В Росреестре в лучшем случае будет протокол ООО о заключении договора дарения