Доля детей в залоговой квартире

[Kapues]

Собственно. Предположим, есть банкрот и у него рыбенок с долей в квартире. Квартира вся в залоге у одного кредитора. Вправе ли ФУ реализовывать квартиру полностью? Есть практика?
Тут с одной стороны получается, что рыбенок-то не банкрот, его имуществом мы распоряжаться не можем. С другой стороны, если реализовывать к примеру 3/4 квартиры, - страдает конкурсная масса и это имущество в любом случае бахнется в публичку, а имущество рыбенка будет реализовано и так, просто через СОЮ и и ИП, силами залогового кредитора, которому ситуация не понравится.

Кроме того, возникает вопрос о регистрации перехода права собственности. Что-то мне подсказывает, что ни один нотариус не захочет регистрировать такой договор.

 

[dieseldenis]

Кроме того, возникает вопрос о регистрации перехода права собственности. Что-то мне подсказывает, что ни один нотариус не захочет регистрировать такой договор.

С 31 июля нотариус не нужен для дкп, по которому отчуждается весь объект долевой собственности целиком. А с Росреестром разберетесь

 

[TRIO.IRK]

С 31 июля нотариус не нужен для дкп, по которому отчуждается весь объект долевой собственности целиком. А с Росреестром разберетесь

Это если дата в ДКП будет стоять после 31 июля(с 1 августа включительно), и нет несовершеннолетних(либо других опекаемых лиц) в собственниках.

 

[TRIO.IRK]

Собственно. Предположим, есть банкрот и у него рыбенок с долей в квартире. Квартира вся в залоге у одного кредитора. Вправе ли ФУ реализовывать квартиру полностью? Есть практика?

ФУ вправе, практика реализации есть:

Фабрикант

Участвуйте в торгах на Фабриканте!

www.fabrikant.ru

4 собственника, 1 из которых-несовершеннолетний.
А вот практики регистрации пока нет(во всяком случае, у меня)
Раньше(до этого года) у нас в городе такие сделки проводили в простой письменной форме-проблем не возникало. Сейчас Росреестр отказывает в регистрации-отправляет к нотариусам. Нотариусы не берутся их проводить(боятся или просто не знают, как). После отказа Росреестра обратились в суд с иском на действия(бездействия), заседание будет 20.06. Как все пройдет, отпишусь.

 

[TRIO.IRK]

Заодно в этой же теме спрошу и я:
есть ли у кого судебная практика по разрешению аналогичных споров?
Скиньте, плиз, если не сложно, чтоб было чем аргументировать в суде.

 

[Kapues]

Заодно в этой же теме спрошу и я:
есть ли у кого судебная практика по разрешению аналогичных споров?
Скиньте, плиз, если не сложно, чтоб было чем аргументировать в суде.

Что накопал по своему региону.
Определение 8ААС от 20.08.2018 по делу № А70-7579/2016, постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.07.2018 по делу А70-5101/2016

 

[TRIO.IRK]

Спасибо, но это вряд ли поможет в нашей ситуации: у нас проблема не с реализацией, а с регистрацией. Об исключении из конкурсной массы там никто не заявлял.

 

[Kapues]

С 31 июля нотариус не нужен для дкп, по которому отчуждается весь объект долевой собственности целиком. А с Росреестром разберетесь

Мне тут вспомнилось, что если продажа по результатам публичных торгов, то не надо. Но вот нормативку привести затрудняюсь.

 

[dieseldenis]

Мне тут вспомнилось, что если продажа по результатам публичных торгов, то не надо. Но вот нормативку привести затрудняюсь.

Нормативки по этому поводу нет, все зависит от настроений Росреестра

 

[Lamp]

есть банкрот и у него рыбенок с долей в квартире. Квартира вся в залоге у одного кредитора.

Хоть вопрос к делу и не относится, хочу поинтересоваться, как этот гражданин умудрился заложить квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнего ребенку? Закон конечно такое не запрещает напрямую, но требуется разрешение органа Опеки на передачу в залог квартиры с долей ребенка. А Опека такие разрешения практически никогда не дает, и отсылает в суд, кто настаивает.

 

[Kapues]

Хоть вопрос к делу и не относится, хочу поинтересоваться, как этот гражданин умудрился заложить квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнего ребенку? Закон конечно такое не запрещает напрямую, но требуется разрешение органа Опеки на передачу в залог квартиры с долей ребенка. А Опека такие разрешения практически никогда не дает, и отсылает в суд, кто настаивает.

При покупке квартиры. Залоговый кредитор - сбер.

 

[Lamp]

При покупке квартиры. Залоговый кредитор - сбер.

Ясно. Но получается, что в залоге у Сбера вся квартира, а не только доля взрослого, который банкротится. Так? Тогда в этом случае продаваться с торгов должна вся квартира, целиком. Т.е. потенциальный покупатель получает в собсвенность всю квартиру. После этого доля суммы, соответствующая доле ребенка переводится на счет ребенка. Расскажите, чем дело в итоге закончится. Интересный случай.

 

[Kapues]

Ясно. Но получается, что в залоге у Сбера вся квартира, а не только доля взрослого, который банкротится. Так? Тогда в этом случае продаваться с торгов должна вся квартира, целиком. Т.е. потенциальный покупатель получает в собсвенность всю квартиру. После этого доля суммы, соответствующая доле ребенка переводится на счет ребенка. Расскажите, чем дело в итоге закончится. Интересный случай.

Квартира в залоге вся (второе предложение стартпоста). Не совсем понимаю, почему доля суммы, соответствующая доле ребенка, должна переводиться на счет ребенка, когда квартира в залоге целиком. По приведенной судебной практике ясно, что суды заняли прокредиторскую позицию и квартира должна продаваться целиком и сразу . Тут возникает другой интересный вопрос связанный с распределением суммы средств. Исходя из каких пропорций. Ясно, что если квартира кредитная, - то 80% должно отойти залоговому кредитору. А 80% от какой части? От доли банкрота? Или от стоимости всей квартиры? А стоимость доли ребенка должна отходить полностью? Как перестраховщик, я буду склонен подать в суд на разрешение разногласий. Интересно мнение коллег.

 

[TRIO.IRK]

Мне тут вспомнилось, что если продажа по результатам публичных торгов, то не надо. Но вот нормативку привести затрудняюсь.

Нормативки по этому поводу нет, все зависит от настроений Росреестра

Это точно. Как всегда, практика диаметрально противоположная:
ВОТ ОДНА
Отклоняя доводы истца о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению истца, влечет ее ничтожность, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению.

Санкт-Петербургский городской суд

sankt-peterburgsky--spb.sudrf.ru

А ВОТ ВТОРАЯ
Основанием для приостановления государственной регистрации перехода к Мансуровой Ж.В. права общей долевой собственности в отношении земельного участка (кадастровый номер 59:32:4250001:4) и жилого дома (кадастровый номер 59:32:4250001:358) явилось несоответствие договора купли-продажи от 18.05.2017, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.

................

Суды установили, что в рассматриваемом случае состоялась сделка купли продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок и такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. При таких обстоятельствах, поскольку оспариваемое финансовым управляющим решение Управления Росреестра не противоречит закону, суды первой и апелляционной инстанций обосновано отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы финансового управляющего, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что нахождение заявителя в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону № 218-ФЗ. Действия финансового (конкурсного) управляющего не заменяют действия нотариуса.

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/1a038fab-feb8-4dfd-bde0-51cdc4353f54/703ab010-e1a1-48cf-aeff-0eaa40d22140/A50-15926-2017_20171124_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

 

[Kapues]

Это точно. Как всегда, практика диаметрально противоположная:
ВОТ ОДНА
Отклоняя доводы истца о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению истца, влечет ее ничтожность, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению.

Санкт-Петербургский городской суд

sankt-peterburgsky--spb.sudrf.ru

А ВОТ ВТОРАЯ
Основанием для приостановления государственной регистрации перехода к Мансуровой Ж.В. права общей долевой собственности в отношении земельного участка (кадастровый номер 59:32:4250001:4) и жилого дома (кадастровый номер 59:32:4250001:358) явилось несоответствие договора купли-продажи от 18.05.2017, представленного на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, так как договор не был нотариального удостоверен.

................

Суды установили, что в рассматриваемом случае состоялась сделка купли продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок и такая сделка подлежала нотариальному удостоверению. При таких обстоятельствах, поскольку оспариваемое финансовым управляющим решение Управления Росреестра не противоречит закону, суды первой и апелляционной инстанций обосновано отказали в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы финансового управляющего, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что нахождение заявителя в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок. Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону № 218-ФЗ. Действия финансового (конкурсного) управляющего не заменяют действия нотариуса.

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/1a038fab-feb8-4dfd-bde0-51cdc4353f54/703ab010-e1a1-48cf-aeff-0eaa40d22140/A50-15926-2017_20171124_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

Разговаривал с руководителем регистрационного отдела города средней северности, - получил пояснение, что они проводят аналогию между исполнительным производством и конкурсным. Мол если приставы не ходят по нотариусам, то и ФУ этого делать не надо.

 

[TRIO.IRK]

Разговаривал с руководителем регистрационного отдела города средней северности, - получил пояснение, что они проводят аналогию между исполнительным производством и конкурсным. Мол если приставы не ходят по нотариусам, то и ФУ этого делать не надо.

А приставы и не должны ходить по нотариусам-они же не яв-ся стороной сделки или ее представителями.
Скажу больше: вместе со сделками в процедуре банкротства, нотариальными сделали и сделки в испол. производстве-все под одну гребенку сгребли разом.
Просто не понятно, с чего вдруг сейчас: закон-то действует с 2016 года.

 

[Merana]

А интересно, разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку надо получать?.. А они ведь не дадут?..

 

[Kapues]

А интересно, разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку надо получать?.. А они ведь не дадут?..

При реализации залогового имущества? А зачем? Это при оспаривании такой сделки в суде их надо привлекать.

 

[TRIO.IRK]

А если нотариус все-таки требует и без разрешения опеки не проводит сделку? Можно куда-то обратиться с жалобой на действия нотариуса, и как обосновать эту жалобу?
Сразу скажу: у нас в городе не один, а все нотариусы требуют полный пакет документов как при обычной сделке. Просто никто из них ни разу не проводил сделку по результатам торгов.

 

[Kapues]

А если нотариус все-таки требует и без разрешения опеки не проводит сделку? Можно куда-то обратиться с жалобой на действия нотариуса, и как обосновать эту жалобу?
Сразу скажу: у нас в городе не один, а все нотариусы требуют полный пакет документов как при обычной сделке. Просто никто из них ни разу не проводил сделку по результатам торгов.

Возможно необходимо запросить разъяснения у "головы" РР чтобы провести сделку мимо нотариуса. Если считаете отказ нотариуса незаконным, - требуйте постановление об отказе от совершения нотариального действия и обжалуйте в суде.