Как обезопасить себя при покупке квартиры у человека, который имеет долги и не платит(л) по ним?

[IvMalakhov]

Здравствуйте!
Смотрю сейчас на квартиру, которая ниже аналогов (руб/кв.м) где-то на 5-20% по району (с учетом того, что квартира в не очень хорошем состоянии, это самая низкая цена в районе руб/кв.м). И я знаю, что у продавца проблемы с долгами (квартира ранее была под арестом; сейчас - якобы нет, жду выписку для подтверждения). Масштаб проблем не знаю (2,5 месяца назад просто уже смотрел эту квартиру, выяснил, что причина продажи - долги, но потом продавец снял её с продажи - якобы все решил; и вот теперь опять продает).
Не имею никаких недобросовестных намерений, но беспокоит, могут ли признать сделку недействительной, если продавец подаст (или уже подал - я не знаю, есть база таких дел?) на банкротство (или если его банкротят или будут банкротить).
Как обезопасить себя?
Сколько считается цена "ниже рынка"? 50%? 20%? Но 20% - это вполне люфт за не очень хорошее состояние квартиры и за срочность, например. И как рынок в Москве оценивать - по городу или по району?
Влияет ли как-то оценка оценщика, если квартира берется в ипотеку?
Спасибо!

 

[Astorkot]

Здравствуйте!
Смотрю сейчас на квартиру, которая ниже аналогов (руб/кв.м) где-то на 5-20% по району (с учетом того, что квартира в не очень хорошем состоянии, это самая низкая цена в районе руб/кв.м). И я знаю, что у продавца проблемы с долгами (квартира ранее была под арестом; сейчас - якобы нет, жду выписку для подтверждения). Масштаб проблем не знаю (2,5 месяца назад просто уже смотрел эту квартиру, выяснил, что причина продажи - долги, но потом продавец снял её с продажи - якобы все решил; и вот теперь опять продает).
Не имею никаких недобросовестных намерений, но беспокоит, могут ли признать сделку недействительной, если продавец подаст (или уже подал - я не знаю, есть база таких дел?) на банкротство (или если его банкротят или будут банкротить).
Как обезопасить себя?
Сколько считается цена "ниже рынка"? 50%? 20%? Но 20% - это вполне люфт за не очень хорошее состояние квартиры и за срочность, например. И как рынок в Москве оценивать - по городу или по району?
Влияет ли как-то оценка оценщика, если квартира берется в ипотеку?
Спасибо!

Если Вам известно, что продавец неплатёжеспособен и Вы приобретёте недвижимость по цене, ниже рыночной, вероятность отмены сделки в процедуре банкротства приближается к 100%.

 

[Stanislav AU]

Если Вам известно, что продавец неплатёжеспособен и Вы приобретёте недвижимость по цене, ниже рыночной, вероятность отмены сделки в процедуре банкротства приближается к 100%.

50%, поскольку

квартира ранее была под арестом; сейчас - якобы нет, жду выписку для подтверждения

т.е. покупатель объективно мог не знать о долга, если на момент приобретения нет исполнительных производств. Также не стоит забывать про то что если это единственное жилье продавца, то проблем может не быть вообще.

 

[IvMalakhov]

т.е. покупатель объективно мог не знать о долга, если на момент приобретения нет исполнительных производств. Также не стоит забывать про то что если это единственное жилье продавца, то проблем может не быть вообще.

Спасибо. Скорее всего, не единственное, т.к. он куда-то выписался (скорее всего, к родственникам; это пожилой человек). Или единственность смотрят по собственности, а не по прописке?

 

[IvMalakhov]

т.е. покупатель объективно мог не знать о долга, если на момент приобретения нет исполнительных производств.

Я добросовестный приобретатель, готов проверить наличие исп.производств. Есть ли такая база?

 

[Stanislav AU]

Я добросовестный приобретатель, готов проверить наличие исп.производств. Есть ли такая база?

https://fssp.gov.ru/iss/ip , а картотека арбитражных дел https://kad.arbitr.ru ( и там там проверяйте по всей России)

p.s.
я когда ипотеку брал мне банк услуги по пробивке на предмет банкротства продавца предлагал за 12 тыс

 

[IvMalakhov]

Если на момент сделки продавец не банкрот, но станет таковым впоследствии, то какая цена позволит отнести сделку к подозрительной? Похожую квартиру продали месяц назад процентов на 7-15% дороже (точно не помню сумму).

 

[leeex77]

Я добросовестный приобретатель, готов проверить наличие исп.производств. Есть ли такая база?

Если будет банкротство данный факт не учитывается при оспаривании сделки, предполагается что Вы знали о положении должника банкрота.

 

[Astorkot]

Если будет банкротство данный факт не учитывается при оспаривании сделки, предполагается что Вы знали о положении должника банкрота.

Учитывается. Пленум и практика определили разумный разнос по ценам в 15-20%.

 

[Stanislav AU]

Если будет банкротство данный факт не учитывается при оспаривании сделки, предполагается что Вы знали о положении должника банкрота.

Еще как учитывается. Неоднократно суды указывали именно на сведения из базы данных исполнительных производств. Это единственная общедоступная база, где покупатель может проверить продавца.

Например. Чтобы не быть голосоловным:
Постановление от 24 января 2020 г. по делу № А40-186586/2018

Также не соответствует материалам дела утверждение Ржанникова Е.С., что сайт судебных приставов не содержал информацию об исполнительных производствах в отношении должника.
Финансовый управляющий представил распечатки с сайтов судебных приставов, которые стороны дела не оспаривали и не ставили под сомнение содержащуюся в распечатке информацию.
Материалами дела подтвержден факт неплатежеспособности должника на момент совершения сделки. Финансовым управляющим кроме распечаток с сайтов судебных приставов в дело представлены решения судов, вступившие в законную силу, которые так же подтверждают, что на момент совершения оспариваемой сделки должник отвечал признакам неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Доводы апелляционной жалобы, что Ржанников Е.С., не являясь профессиональным юристом, не знал о публичной базе данных исполнительных производств , несостоятельны, т.к. для просмотра базы данных исполнительных производств , размещенной в общем доступе в интернете, не требуется юридическое образование.

 

[leeex77]

Еще как учитывается. Неоднократно суды указывали именно на сведения из базы данных исполнительных производств. Это единственная общедоступная база, где покупатель может проверить продавца.

Поспорю. Как раз обратное.

 

[IvMalakhov]

Банк говорит, что он проверяет состояние покупателя. И не пропустит сделку, если в отношении того есть исполнительное производство.
Получается, основной риск - если банкротство потом случится.

 

[leeex77]

Учитывается. Пленум и практика определили разумный разнос по ценам в 15-20%.

Более того до 25 %. Но тут вопрос не о встречном исполнении. О его равноценности или нет. А о совершении самой сделки пусть даже по цене рынка.

 

[IvMalakhov]

Более того до 25 %. Но тут вопрос не о встречном исполнении. О его равноценности или нет. А о совершении самой сделки пусть даже по цене рынка.

Предположим мы знаем, что в отношении продавца нет исполнительного производства на момент сделки (банк проверил). Тогда риск минимальный?

 

[Stanislav AU]

Поспорю. Как раз обратное.

В пленуме все четко расписано:
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление № 63) для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходима совокупность следующих обстоятельств:
а) сделка была совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов;
б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Собственно в реальных судах по простым физикам которые не ведут балансы своей ФХД отказывают в оспаривании как раз из-за пункта В.
Именно банк данных исполнительных производств единственный источник из которого покупатель может знать или должен был узнать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
Если конечно управляющий не докажет сговор родствеников, фиктивность сделки, не рыночные условия или что то тому подобное.
Тут вроде топик стартер как раз таки лицо со стороны, которое просто хочет купить квартиру.

Если бы было иначе у нас бы начался хаос на рынке продажи недвижимости и автомобилей из-за последующих банкротств продавцов.

 

[IvMalakhov]

Тут вроде топик стартер как раз таки лицо со стороны, которое просто хочет купить квартиру.

Да, так и есть. И банк говорит, что не пропустит сделку, если в отношении продавца исп. производство.
Надо ли беспокоиться о том, если продавец потом окажется банкротом (или т.п.) - уже после сделки. Вдруг ФУ начнет говорить: вот, вы сговорились заранее.

 

[nuraissibiri]

Тут надо учитывать, что долги по капремонту переходят на покупателя квартиры. А другие коммуналтные платежи. Столкнулась в практике с любопытным случаем. Квартира куплена с банкротных торгов ау не уведомлял победителя торгов об имеющемся делге по капремонту. Вот сейчас думаю, взыскать убытки с ау что ли на сумму долга по капремонту.

 

[Stanislav AU]

Вдруг ФУ начнет говорить: вот, вы сговорились заранее.

Может начать говорить - ваша задача доказать обратное. Доказательства - не родственные связи, открытость сделки ( переводы через банк), открытость предложений и рыночные условия ( распечатайте объявление с сайта домофонда или т.п.), отсутствие исполов у продавца и т.п.
Ну и не забывайте про то что я писал про единственное жилье.

 

[IvMalakhov]

Может начать говорить - ваша задача оказать обратное. Доказательства - не родственные связи, открытость сделки ( переводы через банк), открытость предложений и рыночные условия ( распечатайте объявление с сайта домофонда или т.п.), отсутствие исполов у продавца и т.п.
Ну и не забывайте про то что я писал про единственное жилье.

Спасибо.

 

[leeex77]

Предположим мы знаем, что в отношении продавца нет исполнительного производства на момент сделки (банк проверил). Тогда риск минимальный?

Исполы это хорошо. У меня сейчас сделки оспаривает кредитор. При заключении сделки и цена рынок, и ипотека Сбера (т.е. Сбер проверял и деньги давал) и мы сейчас пытаемся отбиться (я представитель должника). Кредитор утверждает что шли судебные споры с кредитором и покупатель обязан был знать о них имея доступ к ресурсам судебной системы России. При этом мы заявляем о неполных данных на сайте СОЮ, где указывается только фамилия без раскрытия полных данных. Я не оспариваю правильность приведенных выше коллегами ссылок, в том числе на Пленум. Безусловно это правильно, но сами смотрите. Привел случай из практики.