Оформление залоговой квартиры с торгов - нужна ли закладная?

[Странный аттрактор]

Добрый день!
Прошу подсказки опытных людей, так как сам не знаю, как лучше поступить. Купил квартиру с торгов заложенным имуществом. Насколько я понимаю, при банкротстве оформление залоговой недвижимости происходит аналогично.
Получил приостановку регистрации права по причине неполного списка документов. Регистратор просит представить:

- копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу.
- заявление от залогодержателя на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
- закладную выданную Управлением Росреестра 11.05.2011г. для погашения.

По копии решения суда и совместному заявлению всё понятно. А вот на каком основании требуют закладную?
В законе "Об ипотеке" в "Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке"
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/
сказано:

3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Здесь "в порядке" - это ссылка на "Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства"
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d96dcb50570f3585e85053ee481331b816d38692/
Там я не нашёл обязательного требования предоставлять закладную регистратору.
Представитель банка также говорит, что никогда её не требовали на регистрацию. И что эта закладная хранится в другом городе, на её получение уйдёт 2 недели.
Может кто подскажет, как лучше поступить в данной ситуации?

Полный текст причины приостановки:
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) уведомляем Вас о приостановлении начиная с 12.03.2018 г. осуществления действий по регистрации права собственности в отношении объекта: наименование: Квартира, КН/УН: ..., расположенный по адресу: Российская Федерация, ... , документы на который Вами были представлены 26.02.2018 г. с заявлением под номером ... в связи с: В соответствии с п. 5, части 1 ст. 26 Закона не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. На основании п.1 ст.14 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Согласно пп.1 п.1,2 ст.50 Закона государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов). При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. Согласно п.11 ст.53 Федерального закона Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона. В соответствии с ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998г. № 102-ФЗ при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию Исходя из абз.2 п.7 ст.17 Закона об ипотеке, в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. В целях устранения причин приостановления необходимо: -представить копию решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу. - представить заявление от залогодержателя на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. - представить закладную выданную Управлением Росреестра 11.05.2011г. для погашения. Осуществление действий по государственной регистрации приостанавливается до 12.06.2018 г. Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничения прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (часть 12 статьи 29 Закона). В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона). Заявитель вправе представить в орган регистрации прав в соответствии с частью 1 статьи 30 Закона заявление о приостановлении государственной регистрации прав, а также в соответствии с частью 1 статьи 31 Закона заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав. Государственный регистратор: ...

 

[Николай Власов]

Проще получить закладную из банка, т.к. при оформлении залога на квартиру была оформлена закладная и зарегистрирована в Росреестре. Закладная подлежит погашению путем представления ее в Росреестр.

 

[Странный аттрактор]

Спасибо за ответ.
В Вашей практике были случаи выкупа залогового имущества? Требовал ли Росреестр закладную для погашения ипотеки?
Получается, нужно ещё убедить банк принести закладную. А если по закону они не обязаны это делать, то проблема.

 

[Николай Власов]

Я так делал. Банк обязан все предать, что связано с предметом залога. Работайте с банком, пусть готовят весь пакет для передачи.
Как только вы отправите 80% от продажи, требуйте передачи документов путем направления запроса по почте и для ускорения процесса, по электронной почте .

 

[Странный аттрактор]

Ясно, спасибо!

 

[Странный аттрактор]

Я так делал. Банк обязан все предать, что связано с предметом залога. Работайте с банком, пусть готовят весь пакет для передачи.
Как только вы отправите 80% от продажи, требуйте передачи документов путем направления запроса по почте и для ускорения процесса, по электронной почте .

так до сих пор и нет закладной от банка... Вот всё-таки интересны правовые основы моего требования чужой закладной с банка. Статья 165 ГК РФ "Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки" ? Но там речь о случае "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме", а у меня вроде как нет сделки с банком напрямую.
Ну и не понятно, на каком основании Росреестр требует закладную от меня.

 

[Николай Власов]

Попробуйте обжаловать отказ Росреестра в регистрации в суд.

 

[Lamp]

Обратите внимание, отказа пока нет. Есть приостановка. А приостановка не дает двигаться дальше. Для получения отказа надо подать повторное заявление в Росреестр с требованием зарегистрировать переход права(чтобы не ждать весь срок приостановки) .И только после этого Росреестр вынесет отказ (или зарегистрирует).

 

[Странный аттрактор]

Спасибо за такой совет, не знал.
У нас дело продвинулось: закладную прислали - ровно через месяц после того, как заказали её. Утром я написал жалобу в ЦБ РФ, а вечером того же дня мне сообщили из банка, что закладная пришла. Но думаю это совпадение.

 

[TRIO.IRK]

Купил квартиру с торгов заложенным имуществом. Насколько я понимаю, при банкротстве оформление залоговой недвижимости происходит аналогично.

Если вы приобретали квартиру на торгах, организованных в рамках испол. производства, а не в рамках ЗОБ, то требования Росреестра предоставить закладную были абсолютно обоснованы. При покупки залоговой недвижимости в банкротстве закладная, действительно, не требуется. И обратите внимание на еще одно требование Росреестра: заявление от залогодержателя на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. Т.е. представитель банка должен лично это сделать.

 

[Lamp]

Я покупал квартиру на торгах в рамках исполнительного производства, мне тоже приостановку влепили, из за отсутствия подписи залогодержателя на заявлении. В моем случае залогодержатель был физик ( закладной не было). Пришлось его розыскать и сходит с ним к нотариусу, чтобы он выдал доверенность подписать от его имени, как залогодержателя , заявление в Росреестр. Он к тому времени, как я его нашел, все деньги уже получил от приставов от реализации предмета залога на торгах, был добрый. Сходил к нотариусу и подписал, все что надо было.

 

[Lamp]

А в каком городе купили квартиру и в каком городе на регистрацию подали?

 

[Sergei_K]

Если вы приобретали квартиру на торгах, организованных в рамках испол. производства, а не в рамках ЗОБ, то требования Росреестра предоставить закладную были абсолютно обоснованы. При покупки залоговой недвижимости в банкротстве закладная, действительно, не требуется. И обратите внимание на еще одно требование Росреестра: заявление от залогодержателя на переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. Т.е. представитель банка должен лично это сделать.

Добрый день! Прошу извинить, что врываюсь в тему, но у меня ситуация, когда Росреестр требует закладную при покупке залоговой недвижимости именно в банкротстве. Не могли бы Вы дать ссылки на законы, согласно которым закладная в этом случае не требуется? Буду очень благодарен.

 

[TRIO.IRK]

Добрый день! Прошу извинить, что врываюсь в тему, но у меня ситуация, когда Росреестр требует закладную при покупке залоговой недвижимости именно в банкротстве. Не могли бы Вы дать ссылки на законы, согласно которым закладная в этом случае не требуется? Буду очень благодарен.

ГК РФ Статья 352. Прекращение залога


1. Залог прекращается:

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

Что означает, что залог прекращается в силу закона без предоставления закладной.
У нас в последнее время регистраторы тоже стали спрашивать закладную, но не настаивают, а именно просят. Видимо, для их внутренней отчетности это важно. Но это ж не наша забота, поэтому просим зарегистрировать права без нее, проблем не возникает.
По идее, это должно относиться и к торгам в испол. производстве. Сейчас задумалась, а правомерно ли именно требовать ее предоставление в этой ситуации.

 

[Sergei_K]

ГК РФ Статья 352. Прекращение залога


1. Залог прекращается:

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

Что означает, что залог прекращается в силу закона без предоставления закладной.
У нас в последнее время регистраторы тоже стали спрашивать закладную, но не настаивают, а именно просят. Видимо, для их внутренней отчетности это важно. Но это ж не наша забота, поэтому просим зарегистрировать права без нее, проблем не возникает.
По идее, это должно относиться и к торгам в испол. производстве. Сейчас задумалась, а правомерно ли именно требовать ее предоставление в этой ситуации.

Да, спасибо большое. Только Росреестр для погашения записи именно требует предоставить закладную, ссылаясь на:
Статья 25 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Погашение регистрационной записи об ипотеке
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Я им указываю на пункт 4 той же статьи.
4. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отвечают, что эта статья неприменима и закладная необходима.

 

[dieseldenis]

Про пункт 4 Росреестр прав - "обращение взыскания" - термин закона об исполнительном производстве, в банкротстве неприменим.

 

[TRIO.IRK]

А что они говорят на счет п.4 ст 352, приведенного выше? Ведь это как раз случай "Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей "

 

[Sergei_K]

С тезисом про п.4 ст 352 я еще до Росреестра не доехал, в следующем разговоре обязательно буду на него ссылаться. Только вот сам не до конца понял как осуществить переход "Что означает, что залог прекращается в силу закона без предоставления закладной." Они же не возражают, что залог должен быть прекращен, а говорят о порядке погашения записи о залоге, который по их мнению предполагает предоставление закладной в данном случае.
Про прекращение залога также сказано и в законе о банкротстве
Статья 18.1. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника
Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Поясню ситуацию, Банк дал только доверенность на снятие залога, а закладную дать отказывается, так как закладная на всю квартиру, а я приобрел только долю.

 

[dieseldenis]

если честно, я бы такие вопросы задавал не на форуме, а сразу в центральный аппарат росреестра
https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_references_citizens
выбираете в меню "Кому" "центральный аппарат"

 

[Sergei_K]

если честно, я бы такие вопросы задавал не на форуме, а сразу в центральный аппарат росреестра
https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_references_citizens
выбираете в меню "Кому" "центральный аппарат"

Спасибо за совет. В центральный аппарат Росреестра вопрос также направил.