Право собственности и КП

[Виктор Иванович]

Добрый день!
Хотим реализовать имущество застройщика, начато КП.
Застройщик умудрился зарегистрировать право собственности на дома в ФРС и записать имущество на людей (дольщиков). У нас осталось право аренды.
Есть ли возможность включить данные квартиры в конкурсную массу? Обязательно ли оспаривать сделки? Теоритически о праве собственности застройщик нас не уведомлял.

С уважением,
Виктор Иванович

 

[Станислав.]

Застройщик строил дом за счет привлеченных денежных средств, т.е. дольщиков. Закон дольщиков защищает. Застройщику разрешение о вводе объекта в эксплуатацию выдано? (ст.55 ГрК)

 

[Виктор Иванович]

Да ввод есть, притом где-то 3 года назад. Правда его потом отозвали - уже после регистрации домов в ФРС.
А если продать право аренды, а на нем домики, а мы про это не знали?

 

[Станислав.]

Практика идет по следующему пути:
- если разрешение о вводе есть, то СОЮ признают за физиками право собственности на квартиры и машиноместа;
- если разрешение о вводе нет, то СОЮ признает за физиками право в общей долевой собственности.
Все эти дела подсудны районному суду по месту строительства. Введение процедуры банкротства на деятельность этого суда не повлияет.
Реализовать право аренды вы не сможете по целому ряду причин. Одна из них - целевое назначение аренды. В договоре аренды сказано, что целевое назначение - строительство. Вы объективно не найдете приобретателя , у которого будет разрешение на строительство по этому же адресу.

 

[Виктор Иванович]

Спасибо, информация интересная. Правда не радует, но лучше сейчас об этом узнать чем потом.
Я думаю, что разрешение на строительство можно получить в администрации, с этим мы можем посодействовать покупателю. Или сначала покупатель должен получить разрешение на строительство? Это вообще невыполнимо.
P.S. Дольщики еще создали ТСЖ, правда строения находятся только на одной трети части участка.

 

[Станислав.]

Разрешение на строительство жилого дома может быть получено только после согласования проекта.

 

[Виктор Иванович]

Но ведь как-то продают эти участки.
Там частично построены и сданы дома, а частично еще предстоит построить. Но право аренды наше и мы хотим выжать из этого максимум $.

P.S. не судите строго. Это первое мое дело, юрист племянник «истца» вообще ничего не соображает

 

[Станислав.]

В связи с тем, что застройщик признан банкротом, орган местного самоуправления расторгнет с ним договор и ни чего вы с этим сделать не сможете.
Если в соответствие в планом территориальной застройки там можно будет что-то построить, то договор аренды земли будет заключен с тем лицом, которое выиграет конкурс на строительство.
Если на застройщике "висит" что-то типа договора на реконструкцию квартала, то единственное, что можно сделать - замещение активов. Т.е. фактически создать новую фирму, которой будут переданы результаты проектно-изыскательских работ, иная документация и заключен договор перенайма. Акции новой фирмы будут распределены между конкурсными кредиторами. Однако на практике я с таким не сталкивался в сфере строительства.

 

[Виктор Иванович]

Орган местного самоуправления в другой стране (не в Москве ), мы с ними в хороших отношениях. На них, правда, давят, но без суда они его расторгать не будут.

 

[Станислав.]

И вы им верите? Чиновники высосут с вас все по максимуму, а потом сделают так, как это положено по закону, т.е. через систему территориального планирования.
Говорю не по наслышке. На позапрошлой неделе закончил этот строительный проект. (ссылка на тестовую версию сайта, который пока еще находится в разработке). Так вот, эту строительную компанию нашим учредителям продали, пообещав золотые горы. Я юристом отработал в этом проекте с момента покупки акций в 2007 году, до вынесения судом в 2011г. определения о завершении КП. Механизм высасывания денег у чиновников простой: ты влазишь в проект, тратишь на начальной стадии мало, дальше - больше, переход на следующую ступеньку по реализации проекта стоит все больше и больше, но практически конца не видно. В конце концов чиновники перестают реагировать. Мораль проста: если у вас есть мощный административный ресурс, то зачем вам банкротство? Если ресурса нет, то лучше в строительство не лезть.
С землей стоит связываться только в том случае, если она:
первое - не в аренде;
второе - целевое назначение не строительство.

Ни в коем случае не отговариваю. Попробуйте. Но наши учредители потеряли 1,5 млрд. руб. переругались между собой и разбежались лютыми врагами. Трудовой коллектив был уволен. Но нет худа без добра - именно по итогам реализации этого проекта я пошел дальше по пути АУ.

 

[Виктор Иванович]

Но наши учредители потеряли 1,5 млрд. руб. переругались между собой и разбежались лютыми врагами. Трудовой коллектив был уволен. Но нет худа без добра - именно по итогам реализации этого проекта я пошел дальше по пути АУ.

Ну как же без этого, в больших деньгах всегда так. Потом бегали и писали на друг дружку в прокуратуру со словами, да за это его на всю жизнь посадят. Последние делали удивлённые глаза и не находили состава преступления. Было, видели, проходили. Противно.
Я пытаюсь понять, мой истец вложил весомые суммы денег, а в итоге оказалось, что мы имеем землю под строениями с правом собственности. Что с этим делать, кого трясти.
Правда есть одно но, в нашем случае все проекты есть и одобрены.

 

[Станислав.]

Признавайте право собственности на то, что построено. Других вариантов кроме замещения активов не вижу. Новое строительство - только через конкурс, иначе это - коррупция. В последнем случае, вас будут трясти на деньги все, кому не лень. Опять же при условии, что у вас нет мощного админ/ресурса.
Еще раз повторюсь, но на мой взгляд самым реальным проектом оставить землю под своим контролем - это замещение активов.

 

[Виктор Иванович]

Хотелось бы получить еще строения, на которые уже есть право собственности. Хотя строение конечно первично. Должны быть лазейки в нашем законодательстве.

 

[Станислав.]

Право собственности за кем? За застройщиком?

 

[Виктор Иванович]

За клиентами застройщика.

 

[Станислав.]

Ну тогда вам может помочь только этот документ - http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/32759.html
Если в нем не найдете свою ситуацию, то ни чего больше не получится, увы....

 

[Виктор Иванович]

Ну да. Видимо по этому пути и пойдём.
По результатам отпишусь, видимо через годик полтора.

У нас были прихожие юристы гнали нас в суд. Я показывал их расклады по оспариванию сделок, мне потом уже свои юристы сказали, что это попросту вымогательство денег и дело проигрышное.

 

[Станислав.]

Это стиль работы многих адвокатов: взять аванс, а дальше - пофиг.
Но есть и другая крайность - делаешь работу, а заказчик потом отказывается платить.
Мой опыт говорит о том, что 50% сыгранного дела - это сбор доказательств. После того, как доказательства будут собраны, выстроены в иерархии и описаны, выступить в суде - это дело техническое.
Ушлые бизнесмены это тоже понимают, начинают с того, что типа расскажите, что вы планируете делать... иногда просят дать коммерческое предложение, в котором будет описана процедура... Когда рассказываешь алгоритм защиты, они передают это своим юристам, а тебе говорят спасибо.
Скупой платит дважды: юристы должны быть не пришлыми, а постоянными, не можешь платить своему юристу много - дай ему подзаработать на стороне, например - арбитражным управляющим

 

[Виктор Иванович]

Сейчас всем на все пофигу. Судьи трактуют дела в пользу того кто больше заплатил, а потом просят у своих помощников (у последних есть нормальное, не купленное юр. образование), писать определение по делу. Вот так много лет и живем.

 

[Станислав.]

От этого определения не становятся законными и логически связанными... Вот мое крайнее определение
Кстати, Безнановская тоже в этом процессе была :tongue:
Видите, требование заявлено к БЫВШЕМУ руководителю, в мотивировочной части написано про директора без причастия БЫВШИЙ, в резулятивке опять появляется причастие БЫВШИЙ.
Документы конкурсному управляющему передавал не бывший директор, а я, как представитель участника должника, однако суд исказил действительность: прописал что документы передавал директор. Мою фамилию ваще не указали в тексте определения, обидно, да :rofl:
Очевидно, что суд рассмотрел вендикационный иск с нарушением правил подведомственности - заявление подсудно районному суду по месту жительства физика, а не арбитражу.
Что делать? Подал 2 апелляционных жалобы: одну от директора, вторую от себя как от представителя участника должника. Одну из копий жалобы направил в Росреестр.
Все это дело шлифанул еще и жалобой в Росрестр на КУ от одного из кредиторов.
Апелляционную жалобу директора закончил следующими словами:

7. Суд обязал меня передать КУ документы, которыми я физически не располагаю.
Каким образом я могу исполнить это решение суда, если у меня нет истребуемых документов?
Напротив, согласно расписки КУ, на акте приема-передачи документов от 26.11.2010г., все документы ООО «АГВ-Студия» находятся на хранении именно у него в трех опечатанных коробках.
Т.е. суд удовлетворил иск КУ о передаче ему документов, которые согласно представленной суду расписке находятся у него же!
Как я могу исполнить решение суда? Выкрасть эти документы из офиса НП СРО «СЕМТЭК», где они находятся согласно представленной в суд расписке КУ? Или выкрасть их из офиса ООО «Астра»? Правильно ли я понимаю, что суд предписывает мне совершить преступление путем хищения документов ООО «АГВ-Студия» из офисов НП СРО «СЕМТЭК» и ООО «Астра» или службы судебных приставов?

8. Суд обязал меня передать КУ документы, которые вообще отсутствуют в объективной реальности!
Как я могу исполнить решение суда в части предоставления несуществующих документов?
Правильно ли я понимаю, что согласно решению суда я должен изготовить несуществующие документы и выдать их за настоящие «задним» числом? Правильно ли я понимаю, что суд предписывает мне совершить преступление путем фальсификации документов?