1)В 2009 г. между ООО «Х» в лице генерального директора и ООО «Y» был заключен договор аренды №1.
В соответствии с Договором аренды №1,ООО «Y» переданы в аренду все объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ключевая - 5.
В качестве арендной платы, в соответствии с Договором аренды №1, на ООО «Y» возложена обязанность содержания, охраны, капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, что стороны оценили в ...цать тыс. руб. ежемесячно. При этом, в соответствии с тем же пунктом договора, ООО «X» не имеет права требовать указанную сумму оплачивать ему деньгами, а обязан принимать ее в форме услуг.
2)В 2010г. между ООО «Х» в лице генерального директора ООО «Y» был заключен договор аренды №2).
В соответствии с Договором аренды №2 ООО «Y» передано недвижимое имущество, расположенное по адресу - Ключевая -5:
- встроенное помещение, назначение – нежилое, общая площадь ...цать м2
Арендная плата, в соответствии с Договором аренды №2, состоит из постоянной части в размере ...цать тысяч рублей в месяц, и переменной части, которая равна стоимости ресурсов и услуг, фактически потребленных арендатором в связи с эксплуатацией помещения.
3) В 2011г. между ООО «Y», и Индивидуальным предпринимателем Кошкиной был заключен договор субаренды недвижимого имущества :
-холодильных камер площадью м2 и м2
-складского помещения площадью м2
-офисного помещения площадью м2
Указанные площади являются частью вспомогательно - складского корпуса, расположенного по адресу: Ключевая - 5.
Арендная плата, в соответствии с Договором субаренды, состоит из арендной платы за имущество в размере ...цать тысяч рублей в месяц, а также оплаты арендных платежей, электроэнергии по показаниям счетчика.
Из вышеизложенного следует, что рыночная стоимость аренды 1м2 недвижимого имущества, указанного в Договорах аренды №1 и №2, составляет не менее ...цати рублей, что подтверждается размером арендной платы, установленным Договором субаренды для того же имущества.
При этом,
-по Договору аренды №1, в силу того факта, что из существа договора, в нарушение п.1 ст.654 ГК РФ, согласно которой «договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы», не ясно, какие именно работы (услуги) должен произвести арендатор в счет арендной платы, следует считать, что имущество сдавалось безвозмездно,
-по Договору аренды №2 указанное имущество сдавалось всего за ...цать рублей за 1м2 в месяц, т.е. по цене в несколько сотен раз меньше, реальной к установлению.
Нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. №127 ФЗ установлено:
п.1. ст.61.1 Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе;
п.1 ст.61.2. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств;
п.2ст.61.2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Х» было принято Арбитражным судом в 2009 г, из чего следует, что:
- Договор аренды №1 был заключен в течение одного года до принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом,
- Договор аренды №2 был заключен в течение одного года после принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом.
Исходя из дат заключения Договоров аренды, следует признать, что данные договоры могут быть признаны судом недействительными в соответствии с п. 1 ст. 61.2. ФЗ №127 по тому основанию, что рыночная стоимость аренды сданного по Договорам аренды №1 и №2 недвижимого имущества существенно превышает сумму, обозначенную в указанных договорах, что, в свою очередь, повлекло причинение вреда имущественным интересам кредиторов.
Кроме того, в бухгалтерских документах ООО «Х» отсутствуют доказательства:
- оказания ему ООО «Y» каких-либо услуг в счет уплаты арендных платежей по Договору аренды №1,
-перечисления денежных средств на счет ООО «Х» в уплату по сделке, основанной на Договоре аренды №2,
что говорит о нарушении существенных условий Договоров аренды №1 и №2.
В соответствии с вышеизложенным, конкурсный управляющий ООО "Х" обратился в суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о:
1.Признании недействительными Договоры аренды №1 от 2009г и №2 от 2010г недвижимого имущества, расположенного по адресу Ключевая -5, между ООО «Х» и ООО «Y».
2. Применить последствия недействительности ничтожных сделок по аренде недвижимого имущества по указанным выше Договорам №1 и №2, предусмотренные п.2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах», т.е. обязать ООО «Y» возместить кредиторам ООО «Х» не оплаченную стоимость аренды имущества по сделкам в сумме ...цать млн.руб.
Судья, рассмотрев Заявление, отложил рассмотрение дела в предварительном слушании, дав понять, что данные сделки можно признать недействительными, но у него нет оснований для принятия судебного акта о применении последствий недействительности указанных сделок в рамках статьи 167 ГК, так как не понятно, что именно должно возмещаться по таким сделкам в случае признания их недействительными.
Аргумент о том, что возмещению подлежит стоимость не полученной стоимости аренды - не возымел эффекта.
Было предложено обратиться в суд с отдельным иском о неосновательном обогащении, но это уже ст.1103 ГК + госпошлина за иск (а не Заявление).
Может у кого есть на примете практика таких дел? Интересует именно аренда, а не купля-продажа.
В соответствии с Договором аренды №1,ООО «Y» переданы в аренду все объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ключевая - 5.
В качестве арендной платы, в соответствии с Договором аренды №1, на ООО «Y» возложена обязанность содержания, охраны, капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, что стороны оценили в ...цать тыс. руб. ежемесячно. При этом, в соответствии с тем же пунктом договора, ООО «X» не имеет права требовать указанную сумму оплачивать ему деньгами, а обязан принимать ее в форме услуг.
2)В 2010г. между ООО «Х» в лице генерального директора ООО «Y» был заключен договор аренды №2).
В соответствии с Договором аренды №2 ООО «Y» передано недвижимое имущество, расположенное по адресу - Ключевая -5:
- встроенное помещение, назначение – нежилое, общая площадь ...цать м2
Арендная плата, в соответствии с Договором аренды №2, состоит из постоянной части в размере ...цать тысяч рублей в месяц, и переменной части, которая равна стоимости ресурсов и услуг, фактически потребленных арендатором в связи с эксплуатацией помещения.
3) В 2011г. между ООО «Y», и Индивидуальным предпринимателем Кошкиной был заключен договор субаренды недвижимого имущества :
-холодильных камер площадью м2 и м2
-складского помещения площадью м2
-офисного помещения площадью м2
Указанные площади являются частью вспомогательно - складского корпуса, расположенного по адресу: Ключевая - 5.
Арендная плата, в соответствии с Договором субаренды, состоит из арендной платы за имущество в размере ...цать тысяч рублей в месяц, а также оплаты арендных платежей, электроэнергии по показаниям счетчика.
Из вышеизложенного следует, что рыночная стоимость аренды 1м2 недвижимого имущества, указанного в Договорах аренды №1 и №2, составляет не менее ...цати рублей, что подтверждается размером арендной платы, установленным Договором субаренды для того же имущества.
При этом,
-по Договору аренды №1, в силу того факта, что из существа договора, в нарушение п.1 ст.654 ГК РФ, согласно которой «договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы», не ясно, какие именно работы (услуги) должен произвести арендатор в счет арендной платы, следует считать, что имущество сдавалось безвозмездно,
-по Договору аренды №2 указанное имущество сдавалось всего за ...цать рублей за 1м2 в месяц, т.е. по цене в несколько сотен раз меньше, реальной к установлению.
Нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. №127 ФЗ установлено:
п.1. ст.61.1 Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе;
п.1 ст.61.2. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств;
п.2ст.61.2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Х» было принято Арбитражным судом в 2009 г, из чего следует, что:
- Договор аренды №1 был заключен в течение одного года до принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом,
- Договор аренды №2 был заключен в течение одного года после принятия заявления о признании ООО «Х» банкротом.
Исходя из дат заключения Договоров аренды, следует признать, что данные договоры могут быть признаны судом недействительными в соответствии с п. 1 ст. 61.2. ФЗ №127 по тому основанию, что рыночная стоимость аренды сданного по Договорам аренды №1 и №2 недвижимого имущества существенно превышает сумму, обозначенную в указанных договорах, что, в свою очередь, повлекло причинение вреда имущественным интересам кредиторов.
Кроме того, в бухгалтерских документах ООО «Х» отсутствуют доказательства:
- оказания ему ООО «Y» каких-либо услуг в счет уплаты арендных платежей по Договору аренды №1,
-перечисления денежных средств на счет ООО «Х» в уплату по сделке, основанной на Договоре аренды №2,
что говорит о нарушении существенных условий Договоров аренды №1 и №2.
В соответствии с вышеизложенным, конкурсный управляющий ООО "Х" обратился в суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о:
1.Признании недействительными Договоры аренды №1 от 2009г и №2 от 2010г недвижимого имущества, расположенного по адресу Ключевая -5, между ООО «Х» и ООО «Y».
2. Применить последствия недействительности ничтожных сделок по аренде недвижимого имущества по указанным выше Договорам №1 и №2, предусмотренные п.2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с которым «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах», т.е. обязать ООО «Y» возместить кредиторам ООО «Х» не оплаченную стоимость аренды имущества по сделкам в сумме ...цать млн.руб.
Судья, рассмотрев Заявление, отложил рассмотрение дела в предварительном слушании, дав понять, что данные сделки можно признать недействительными, но у него нет оснований для принятия судебного акта о применении последствий недействительности указанных сделок в рамках статьи 167 ГК, так как не понятно, что именно должно возмещаться по таким сделкам в случае признания их недействительными.
Аргумент о том, что возмещению подлежит стоимость не полученной стоимости аренды - не возымел эффекта.
Было предложено обратиться в суд с отдельным иском о неосновательном обогащении, но это уже ст.1103 ГК + госпошлина за иск (а не Заявление).
Может у кого есть на примете практика таких дел? Интересует именно аренда, а не купля-продажа.
по той же статье взыскать рыночную стоимость аренды за помещение, которым пользовались по недействительной сделке, а нужно идти по неосновательному обогащению.