Простой вопрос по банкротству застройщика

[Gertz]

В реестр требований по передаче жилых помещений включены сведения о суммах, не оплаченных участниками строительства по договорам ДДУ.
Общая стоимость требований к примеру 1 тыс руб., размер не оплаченных сумм - 500 руб.

Планируется передача незавершёнки новому инвестору (приобретателю в терминах ст. 201.15-1, 201.15-2).
Управляющий обязан представить справку о соотношении стоимости незавершенки (оценка) и размера требований участников строительства.
Вопрос о том, как учитывать эту задолженность участников строительства:
1-й вариант - они остаются в конкурсной массе и взыскиваются в пользу должника.
2-й вариант - не учитываются при определении размера требований участников строительства (т.е. размер передаваемых требований 1000 руб)
3-й вариант - минусуется из размера требований участников строительства (т.е. в справке пишу размер 500 руб)

Может кто сталкивался? Подскажите.

 

[Самма]

Не сталкивался . Могу порассуждать вместе с Вами, если интересно.
1 вариант - вряд ли, потому что по ч. 1
"При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику". Мне кажется упомянутые имущественные права - это права требования к физическим лицам. к тому же далее в ч. 8 ст. 201.15-2 идёт речь о заключении договоров о передаче обязательств застройщика и перемене лиц в обязательстве. Не уверен, что можно перевести долг (обязательство о передаче квартиры) без одновременного перевода прав требования к физическим лицам. В принципе весь смысл этой процедуры - в подмене несостоятельного застройщика дееспособным.

 

[Самма]

На что вообще влияет совокупный размер требований участников строительства ? (что самое забавное - денежных+неденежных+ денежных требований участников с других вообще объектов застройщика, но это уже другая история).
Если стоимость прав застройщика больше чем совокупный размер требований - новый инвестор должен выплатить банкроту разницу. Если наоборот - инвестор становится кредитором застройщика на сумму разницы. В любом случае, если Вы где-то учтете размер задолженности дольщиков - это пойдет в минус новому инвестору. То есть инвестор "выплатит" банкроту деньги, недоплаченные дольщиками. Если инвестор оплачивает банкроту долги дольщиков - права на долги дольщиков должны перейти новому инвестору.

 

[Самма]

2-й вариант - не учитываются при определении размера требований участников строительства (т.е. размер передаваемых требований 1000 руб)

Принципиальная вещь - неверны слова о размере передаваемых требований. п. 2 ч. 8 - справка с указанием размера "совокупного размера требований участников строительства" то есть и денежных и неденежных. А передаются новому застройщику только требования о передаче жилых помещений. Денежные остаются висеть в реестре третьей очередью у банкрота. То есть надо указывать полную сумму требований дольщиков без каких либо вычетов. По мнению г-на Зайцева все дольщики ( и денежные и неденежные и вообще с других объектов) сидят в одной тонущей лодке. Фигурально выражаясь инвестор - это дед Мазай, который забирает у банкрота только часть несчастных зайцев и пересаживает в свою лодку (которая тоже может утонет за поворотом, но это уже никого не волнует) . Но забирая к себе только часть тонущих - инвестор должен что-то сделать для тех кого оставляет за бортом - и это выплата компенсации в размере превышения стоимости прав застройщика над размером требований всех дольщиков. Мой вывод - долги дольщиков надо обязательно учесть - но где ? Моё предложение - приплюсовать их к стоимости прав застройщика на объект. Звучит конечно оригинально - но по моему это обеспечивает прозрачность процесса банкротства и интересы всех участников строительства.

 

[Gertz]

Самма, спасибо.
Ответить смогу позже...

 

[Gertz]

Ко второму варианту: у судьи мнение, что если в законе сказано о совокупных требованиях участников строительства, включённых в РТПЖП и РТК, то и погашаться они должны в равных долях.

А вот я прямого указания на это в законе не нашёл.

АУ до меня эти суммы не инвентаризировали, в КМ не включили.
Инвентаризация, оценка, торги - долгий вариант, поэтому и ищу выход.
Чтоб клиент (приобретатель) не сорвался...

 

[Самма]

Ко второму варианту: у судьи мнение, что если в законе сказано о совокупных требованиях участников строительства, включённых в РТПЖП и РТК, то и погашаться они должны в равных долях.
А вот я прямого указания на это в законе не нашёл.

А как же. ч 6 и ч. 7. ст 201-15.2 в совокупности с часть 1 201.15-1 ?
Передача новому инвестору = передача обязательств перед дольщиками принимаемого объекта по РЖП. Эти требования исключаются из реестра после передачи объекта инвестору. Остальные дольщики (которые отказались от квартир и перешли в РТК, дольщики других объектов) остаются в РТК и их требования погашаются в общем порядке - из конкурсной массы. Конкурсная масса пополняется за счет инвестора, только если стоимость прав застройщика на объект выше совокупного размера требований участников строительства. И за счет конкурсной массы уже гасятся требования остальных дольщиков по РТК. Вполне прямо написано в законе - На нового инвестора возлагаются обязательства только по передаче квартир дольщикам и оплате разницы между ценой прав застройщика и совокупным размером требований дольщиков. Нельзя обязывать нового инвестора гасить требования тех, кто вышел из РЖП в РТК - в такой ситуации все дольщики в РТК рванут и будут правы.

АУ до меня эти суммы не инвентаризировали, в КМ не включили.
Инвентаризация, оценка, торги - долгий вариант, поэтому и ищу выход.
Чтоб клиент (приобретатель) не сорвался...

пункт 1 ч. 8 - надо указать сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и стоимости имущества, остающегося у застройщика после передачи объекта. То есть уже на этапе первой справки придётся определиться, куда включить долги дольщиков. Ну что сказать - пробел конкретный. Я бы приплюсовал к оценочной стоимости прав застройщика на объект размер долгов дольщиков по номиналу, если новый инвестор не против. От этого плохо только новому инвестору - он может претензии предъявить только. Ну и попутно провел бы переговоры с оценщиком об уточнении отчета об оценке и включении в отчет стоимости долгов.

 

[Gertz]

Самма, спасибо за идею по включению этих сумм в оценку прав... мне это в голову не пришло....

 

[Самма]

Самма, спасибо за идею по включению этих сумм в оценку прав... мне это в голову не пришло....

Я сразу говорю, что сам не делал. В понедельник поспрошаю ещё у людей как поступают с долгами дольщиков ещё, может подскажет кто-нибудь что то