Как снять залог с оспоренной квартиры.

[Lilo]

Приветствую, коллеги ! Подскажите пожалуйста, что в подобных ситуациях обычной делают. Фин управляющий оспорил сделку по продаже квартиры Должника, которую Ответчик (физ лицо) отдал под залог Банку. Банк был привлечен в качестве 3-го лица. Сделку оспорили. Сейчас нужно переоформлять квартиру обратно на Должника для дальнейшей её продажи, но на квартире висит залог. Как её переоформить и как её потом реализовать с торгов ? Каким образом снимается залог в таком случае?Ведь по сути банк не виноват в том, что Ответчик оказался недобросовестным и мы оспорили сделку. Также, в этом же деле, сейчас рассматривается сделка по продаже машины, которую Ответчик также отдал под залог Банку. Аналогичная ситуация.

 

[taypi]

Приветствую, коллеги ! Подскажите пожалуйста, что в подобных ситуациях обычной делают. Фин управляющий оспорил сделку по продаже квартиры Должника, которую Ответчик (физ лицо) отдал под залог Банку. Банк был привлечен в качестве 3-го лица. Сделку оспорили. Сейчас нужно переоформлять квартиру обратно на Должника для дальнейшей её продажи, но на квартире висит залог. Как её переоформить и как её потом реализовать с торгов ? Каким образом снимается залог в таком случае?Ведь по сути банк не виноват в том, что Ответчик оказался недобросовестным и мы оспорили сделку. Также, в этом же деле, сейчас рассматривается сделка по продаже машины, которую Ответчик также отдал под залог Банку. Аналогичная ситуация.

Похожая ситуация, может что-то пригодится:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2022_20240520_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True - признали сделки недействительными, вернули 2 квартиры.
Не задаваясь лишними вопросами обратилась за перерегистрацией и перерегистрировали.
Оказалось, что одна квартира была в залоге (ситуация как у Вас), я об этом даже не знала.
Позже залогодержатель (ТБанк) обратился с требованием о включении в реестр к должнику, во включении в реестр было отказано, банк в апелляцию не пошел - https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2022_20260303_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

 

[м-р Фанки]

Приветствую, коллеги ! Подскажите пожалуйста, что в подобных ситуациях обычной делают. Фин управляющий оспорил сделку по продаже квартиры Должника, которую Ответчик (физ лицо) отдал под залог Банку. Банк был привлечен в качестве 3-го лица. Сделку оспорили. Сейчас нужно переоформлять квартиру обратно на Должника для дальнейшей её продажи, но на квартире висит залог. Как её переоформить и как её потом реализовать с торгов ? Каким образом снимается залог в таком случае?Ведь по сути банк не виноват в том, что Ответчик оказался недобросовестным и мы оспорили сделку. Также, в этом же деле, сейчас рассматривается сделка по продаже машины, которую Ответчик также отдал под залог Банку. Аналогичная ситуация.

В свое время ВАС РФ сформировал позицию, что при применении последствий недействительности сделки по отчуждению имущества, которое было передано покупателем в залог, суды должны рассмотреть вопрос, является ли залогодержатель добросовестным или нет, и соответственно указать возвращается ли имущество, обремененным залогом или без обременения. В случае, если залог сохраняется, то подлежит рассмотрению вопрос о взыскании с покупателя компенсации (Постановление Президиума ВАС от 26.07.2011 № 2763/11).
В 2013 г. в ГК внесена норма, направленная на защиту добросовестного залогодержателя.

Спойлер

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога (абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Так что ВС РФ сохранил подход, сформированный ВАСом

Спойлер

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.04.2016 N 301-ЭС15-20282
В случае признания сделки недействительной суду следует установить, сохранился ли до настоящего времени залог и, если да, решить, является ли банк добросовестным залогодержателем и будет ли возврат обремененного имущества в конкурсную массу способствовать достижению полной реституции либо необходимо дополнительно рассмотреть кондикционное требование к ответчику.

Мне не попадались суд.акты, в которых суд бы возвращал имущество с залогом и выравнивал бы такой возврат присуждением компенсации. А вот взыскание рыночной стоимости вместо возврата имущества, обремененного покупателем, такое бывает

https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/34e2381b-09f4-4a90-b111-bf03cf0a4833/0d82b36f-a739-4f68-864b-29fdd1540e9d/A03-2554-2023_20260513_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

 

[м-р Фанки]

Сейчас нужно переоформлять квартиру обратно на Должника для дальнейшей её продажи, но на квартире висит залог. Как её переоформить и как её потом реализовать с торгов ? Каким образом снимается залог в таком случае?

Полагаю, проблем с перерегистрацией не возникнет. Регистратор зарегистрирует недвигу на должника на основании судебного акта и не будет требовать согласие залогодержателя. Но при этом регистратор сохранит запись об ипотеке.
Поскольку при признании сделки недействительной вопрос о добросовестности залогодержателя у вас не рассматривался, можно предъявить банку иск о признании обременения отсутствующим. Но по такому иску нужно доказывать, что банк знал или должен был знать о пороке сделке по приобретению имущества.
Если считаете, что не потяните, то отправьте банку уведомление о необходимости предъявить требование в реестр в деле о банкротстве. Выждите два месяца, если требование банком не будет предъявлено, то можно будет запускать продажу. Последствия непредъявления требования залогодержателем, полагаю, вам известны. Если требование будет предъявлено и включено в РТК, то выручкой придется рассчитываться с банком, а затем предъявлять уплаченное банку к взысканию с лица, по чьим обязательствам была установлена ипотека.
Сложнее, если ипотека по обязательствам, возникшим после возбуждения дела о банкротстве. В таком случае требования банка будут текущими и не подлежат предъявлению к включению в реестр. Придется продавать имущество с обременением.

 

[Lilo]

Похожая ситуация, может что-то пригодится:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2022_20240520_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True - признали сделки недействительными, вернули 2 квартиры.
Не задаваясь лишними вопросами обратилась за перерегистрацией и перерегистрировали.
Оказалось, что одна квартира была в залоге (ситуация как у Вас), я об этом даже не знала.
Позже залогодержатель (ТБанк) обратился с требованием о включении в реестр к должнику, во включении в реестр было отказано, банк в апелляцию не пошел - https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/...2022_20260303_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True

Спасибо большое, ознакомилась с судебными актами ! А как вы действовали далее с реализацией данной квартиры и распределением средств ? Правильно ли я поняла, в вашем случае вы продали квартиру и деньги пошли на погашение требований реестровых кредиторов. А ТБанк в этом случае не получает ничего и уже пойдет непосредственно к тому, кто заложил имущество - Ответчику по сделке?

 

[taypi]

Спасибо большое, ознакомилась с судебными актами ! А как вы действовали далее с реализацией данной квартиры и распределением средств ? Правильно ли я поняла, в вашем случае вы продали квартиру и деньги пошли на погашение требований реестровых кредиторов. А ТБанк в этом случае не получает ничего и уже пойдет непосредственно к тому, кто заложил имущество - Ответчику по сделке?

А вот тут у меня все не так. Квартир в конкурсной массе 4. Одну я продала - для расчета с кредиторами не хватило. Сейчас продаю вторую. Если не хватит, то перейду к третьей. До четвертой ( залога ТБанка) не дойдет точно.