Кто же все таки является лицом, имеющим преимущественное право

Тема в разделе "Банкротство сельхозпредприятий", создана пользователем И р и С, 25 сен 2012.

  1. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    А Вы никогда не задумывались над вопросом как правильно определить занимается ли лицо производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Может также как указано в ст. 177 ЗоБ, или кодами статистики, или справкой из администрации, или выданной бабой Дусей справкой о том, что она реализовала на рынке картошку с приусадебного участка в размере 50 %, остальную потребила сама, с учетом её преимущественного права при покупке соседнего крупного агропромышленного комплекса?
     
  2. Вельдеман
    Offline

    Вельдеман Пользователь

    :)Нет, не задумывался, пока Вы не спросили.
    Я себе представляю это примерно так:
    Производитель с/х продукции производит сырье (зерно, овощи, фрукты, поголовье скота, молоко, птицу, яйца и т.п.), при этом он не осуществляет переработку сырья. Например, он не делает из зерна муку, не разделывает на мясо скот, не делает из молока творог и т.п.
    Соответственно, тот, кто занимается производством и переработкой, делает и то и другое, т.е. производит сырье и делает из него какие-либо продукты, которые могут стать таковыми только при осуществлении переработки.
    Как это определить суду, чтобы понять, что лицо занимается производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции?
    Ну, во-первых, как Вы и сказали, кодами из статистики, справкой из администрации. А еще можно показать расшифровки основных средств (и не только). Если у предприятия на 01 счете (и не только) есть пахотная земля, зерносклады и коровники с телятниками, то должно быть понятно, что предприятие занимается производством. Если помимо этого имеются здания элеватора, зерносушильные комплексы, производственная линия по выработке творога и т.п., то понятно, что это не только производитель сырья, но и перерабатывающий завод. А еще можно расшифровать выручку. Если предприятие занимается производством, то выручка у него должна быть от продажи зерна, молока и КРС. Если предприятие занимается еще и переработкой, то помимо выручки от продажи указанной продукции, у него должна быть выручка от продажи продукции, требующей переработки (мука, творог, мясо), а также от оказания услуг по переработке. А еще можно расшифровать затраты. Если фирма занимается только переработкой (а такая фирма по ЗоБу не имеет преимущественного права приобретения имущества должника), то по ее балансу пройдут затраты на приобретение сырья и не будет затрат на производство сырья.
    При этом в законе отсутствует такое условие для реализации преимущественного права как наличие не менее 50% выручки от реализации с/х продукции. П. 2 ст. 179 говорит лишь о том, что достаточно заниматься производством или производством или переработкой с/х продукции (ну еще конечно же иметь прилегающий участок или находиться в данной местности).
    Как доказывать преимущественное право бабе Дусе, сказать сложно. Это должна быть такая баба Дуся, которая не только подтвердит документально наличие у нее прилегающего участка, но и покажет чеки на приобретение посадочного материала, декларации по НДФЛ на доход с продаж картошки и пр. Собственно, это ответ на вопрос, следует ли КУ заморачиваться на огородниках. Он что, должен бегать по деревне и выяснять кто там че сажает, не сажает? На этом форуме некоторые всерьез задаются вопросом, надо ли КУ уведомлять огородников о наличии у них преимущественного права. Да понятно, что не надо, речь идет о субъектах коммерческой деятельности, которые на предпринимательской основе занимаются с/х производством и заинтересованы в его развитии. Для чего нужен пар. 3 Зкона о банкротстве? Для того, чтобы стимулировать развитие с/х производства. Вряд ли в этом кто-то возлагал надежды на бабу Дусю.
     
    Последнее редактирование: 29 мар 2013
    Александр Чижов и И р и С нравится это.
  3. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    :) Я себе также это представляю. Но я не о том как разграничивать производителей и переработчиков. Наверно неправильно сформулировала вопрос.
    Как Вы считаете, достаточно ли только справки из статистики, справки из администрации, при том что Вы не знаете занимается ли действительно сельхозпроизводством или сельхозпроизводством и переработкой лицо заявившее о своем намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения. Ну например по аналогии с должником-банкротом. Потребуете ли Вы от него бухгалтерский баланс, расшифровку выручки, затрат, если да, то за какой период? Мало ли что у него на балансе пахотная земля, зерносклады, коровники и т.д.
    Как поступите с физ.лицом-не предпринимателем, также заявившим о своем намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения и представившем документы о праве на граничащий с земельным участком должника земельный участок, вид разрешенного использования которое под дачное, жилищное строительство или приусадебный участок?
    Сейчас перечитала свой предыдущий вопрос, действительно неправильно сформулировала, прошу прощения. Все равно спасибо за совет, очень даже пригодится:).
     
    Последнее редактирование: 29 мар 2013
  4. Вельдеман
    Offline

    Вельдеман Пользователь

    :) Блин. В то время, когда Вы писали свой последний пост, я редактировал свой, поняв, что я неправильно Вас понял. Ответы там:)
     
  5. Вопросы поставлены, по моему мнению, вполе корректно, но по жизни все наиболее прозоично.
    Для решения вопроса для АУ (в моем понимании), достаточно, справки местной администрации о наличии местных сельхозпроизводителей. В соответвии, с которорой АУ извещает заинтересованных лиц о продаже имущества сельхозпредприятия. Данного извещения достаточно для прекрытия пятой точки АУ. ;)
     
  6. светлана2011
    Offline

    светлана2011 Новичок

    Задала свой вопрос в теме алгоритм продажи предприятия, но думаю здесь он будет уместнее: у нас в отличии от автора темы ситуация еще интереснее - сельхоз производитель имеет в собственности долю в зем. участке, который передан в долгосрочную аренду (соответственно преимущество имеют другие долевики этого зем. участка или арендатор) и 1 зем. участок обособленный на праве собственности (соответственно преимущество имеют собственнники смежных земельных участков). По закону должны выставлять одним лотом предприятие, при этом и арендатор и смежник обособленного точно желают приобрести предприятие и подадут заявки.
    Судебки не нашли по этому вопросу, читка форума не прояснила ситуацию. Думаю будем продавать тому, кто больше даст из преимущественников если они оба подадут заявки или если не подадут заявки, тогда тому из них кто первый ответит согласием купить предприятие по цене сформированной на торгах. У кого какое мнение? Единственное не представляю как в положении о торгах все это прописать, что же получается - по закону долевики имеют преимущество на покупку доли а мы пишем что продадим владельцу участка смежного с другим зем. участком, тогда долевики будут оспаривать торги. Если продадим долевикам предприятие, включая отдельно стоящий участок, тогда смежники с этим участком будут оспаривать, что ему не продали. думаю по любому судебное разбирательство светит.

    Кстати, вопрос к автору темы - что все таки решили кому из преимущественников должны продать имущество, если несколько преимущественников выразят согласие купить полнсотью предприятие?
     
    Последнее редактирование: 21 май 2013
  7. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    1. Ст. 179 ЗоБ, пункт третий, второе предложение: «В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, предприятие должника или имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым».
    2. Переход права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Следовательно необходимо, что бы за должником были зарегистрированы все объекты недвижимости, входящие в комплекс. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (т.е. через межевание). Вы собираетесь выставлять на торги имущественный комплекс, в котором есть земельный участок с не выделенной в натуре долей, т.е. границы земельного участка на местности не установлены и который не может являться предметом сделки.
    Т.е. не возникнут ли проблемы с последующей регистрацией перехода права на долю у покупателя на торгах, т.к. он не является дольщиком (даже если заявится собственник смежного участка)? К чему это я? У меня знакомый купил земельные доли у дольщиков, заключил договор купли-продажи, заплатил деньги, сейчас бегает межуется (естественно за свой счет). Не знаю как в других регионах, но в Нижегородской области регпалата отказала.
    3. Ну и по поводу дольщиков (арендатора). По закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
    Как Вы собираетесь определять чья земельная доля граничит с земельной долей должника? Нет границ земельного участка, нет прилегающих земельных участков.
     
  8. Вельдеман
    Offline

    Вельдеман Пользователь

    светлана2011
    Деятельность должника, как и режим имущества должника регулируются специальными нормами о банкротстве, поэтому продажа его имущества, в том числе и земельной доли, должна осуществляться по правилам специальных норм, которые не предусматривают преимущественного права приобретения предприятия (и тем более отдельного имущества, входящего в его состав, например, земельной доли) арендаторами или дольщиками земельного участка. Это к вопросу о порядке продажи.
    С другой стороны, продажа земельной доли, как уже указала ИР ИС, не может осуществляться иным образом, чем это предусмотрено ст. 12 ФЗ № 101, поэтому если приобретатели предприятия не соответствуют условиям, предусмотренным указанной статьей, земельная доля не может быть передана в составе предприятия (по аналогии с п. ст. 559, абзацем 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ).
     
  9. АУБИГ
    Offline

    АУБИГ Пользователь

    Вопрос уважаемым арбитражным управляющим. Мы много рассуждаем о наличии преимущественного права и алгоритме продажи имущества. Сам не раз проводил торги, выявлял преимущественников. А что является "земельным участком должника"? собственность, аренда или иное? Земля, отведенная под пашню, коровник, контору. Или просто земли населенного пункта по юридическому адресу должника? может не стоит ломать копья и искать проблем, если должник являясь с.х. предприятием не имеет по большому счету земельного участка в собственности, а только в аренде?
     
  10. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    И иное: право постоянного (бессрочного) пользования (если ещё не переоформлено на аренду или собственность), право пожизненного наследуемого владения (ещё встречается у фермерских хозяйств, не утративших статус юридических лиц, для которых применяются положения о банкротстве сельскохозяйственных организаций), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
    Если например, продается недвижимость под земельным участком, находящимся у должника в аренде, то однозначно могут быть и преимущественники, то же самое и при постоянном (бессрочном) или пожизненном наследуемом владении.
    Я считаю что необходимо что бы границы земельного участка были определены, что бы определить соседних землевладельцев.
    А если продается право аренды земельного участка должника, то здесь то же есть преимущественное право. С учетом п 4. ст.177 ЗоБ - земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
    И по поводу смежников, то биш преимущественников, которые владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. Владение -это собственность и иные вещные права, т.е. это и право постоянного (бессрочного) пользования (несмотря что называется пользование, но оно же постоянное (бессрочное)) и право пожизненного наследуемого владения. А вот что касается аренды, ведь арендатор земельного участка не является титульным владельцем земельного участка. Аренда - это пользование. Хотя если он например, является собственником недвижимости, расположенной на земельном участке находящимся у него в аренде и примыкающем к земельному участку должника, значит он то же преимущественник, смежник. Но не владелец.

    P/S. Копалась как-то в судебной практике, нашла решение, у должника не было земельных участков, а точнее не было оформлено право на них (никак), продавалась недвижимость (здания), суд решил, что раз недвижимость расположена на земельном участке, значит по любому должны быть соседние землевладельцы. А надо было просто кадастровую карту посмотреть и запросить в Росреестре сведения о границах земельного участка и соседних владельцах.
     
    Последнее редактирование: 30 июл 2013
    Александр Чижов нравится это.
  11. АУБИГ
    Offline

    АУБИГ Пользователь

    Спасибо за столь подробный ответ. если я правильно понял, то к земельным участкам должника можно отнести только те земельные участки: 1. в собственности должника, либо на земельных участках имеется недвижимость должника (на недвижимость имеется свидетельство). Если участок арендуется должником, то этот участок не является земельным участком должника. Иные случаи я пока не рассматриваю. так?
     
  12. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    Если участок арендуется должником, и это пустой земельный участок, то наверное право аренды можно продавать, если только должник не у частного лица арендует. И опять же с учётом оборота таких земельных участков.
     
  13. АУБИГ
    Offline

    АУБИГ Пользователь

    Должник арендует у физических лиц, деятельность должника прекращена. А Ваша мысль о продаже права аренды мне нравится. Вопрос: как осуществить на практике? мне не приходилось такое проделывать, не поделитесь опытом?
     
  14. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

  15. GuruA
    Offline

    GuruA Пользователь

    интересная тема. вроде все прочитал, но ответ на интересующий вопрос не нашел..
    если я как физик без преимущественного права заявлюсь на 5ый период публички в 00.01 а преимущественник в 00.05
    кому достанется имущество?
     
  16. И р и С
    Offline

    И р и С АУ

    GuruA, Вы похоже эту тему вообще не читали. Почитайте ещё и соседние. А ещё ст. 179 ЗоБ.
     
  17. GuruA
    Offline

    GuruA Пользователь

    прочел, правда) спасибо, открываю
     
  18. Кугач
    Offline

    Кугач Пользователь

    преимущественное право действует на весь период КП (конкретно-продажи им-ва) должника. хоть целиком, хоть частями, хоть по прям. ДКП).
    если есть хоть 1 зем. участок с рег.права: по его межеванию с соседями с/х тов.произв. определяются преимущ. права лиц.
    если нет зем.уч-ка с рег.прав- действ.2 -ой принцип опред. преим. права( про данную местность)
    Вопрос о "писателях" ЗоБа: "хотели как лучше..." Характеристика этих "писателей"-в названии вопроса:LOL:.
    Исполнять этот закон- то же не "умникам": ибо по логике его действия законопослушный специалист не нарушая законодательства России просто не сможет.
     
  19. Кугач
    Offline

    Кугач Пользователь

    не соглашусь: и нового и принципиально -много. и головной боли прибавилось КУ.
     
  20. Zaktus
    Offline

    Zaktus Новичок

    Добрый вечер!
    Возможно, кто-то сталкивался. Подскажите,пожалуйста: меня интересует преимущественное право покупки с торгов, которое возникает у сельскохоз.производителя (А), обладающего смежным земельным участком с участком предприятия-банкрота(Б). Вопрос в следующем: если между участками, принадлежащими А и Б, проходит дорога, обычная деревенская, по данным Росреестра не зарегистрированная и не стоящая на кадастровом учете, то будет ли у А преимущественное право покупки имущества Б на торгах? И важна ли категория и вид использования земельных участков Б для определения смежных с ними землепользователей-сельхозтоваропроизводителей? А и Б-сельхозники,участки в собственности, право зарегистрировано.
    Надеюсь, сейчас в нужную тему написала : )
     
Загрузка...

Поделиться этой страницей