Право аренды земельного участка.

[Вадим Пятаков]

Участок выделяли физлицу, тот построил дом. Его купил банкрот-юрлицо, зарегистрировали соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды с администрацией.

части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

я так понимаю что дом можно забором огородить (и будет он эти 500 кв.м на тех же условиях и в том же объеме использовать), остальное другим в аренду сдать? Может у него хоть преимущественное право есть на аренду всего участка?

 

[trademan]

Тогда в соглашении об уступке как указать цену прав? Обратно сослаться на ДКП недвижимости?

Можно указать в ДКП 100 руб. за все, из них 1 р. за уступку права, тогда в уступке будет 1р. Но можно и не выделять (чтобы не было диссонанса с сообщением о торгах- надо смотреть сообщение) , а указать, что право передается безвозмездно, тогда а договоре по уступке ставить 0 руб. и сослаться на ДКП. Последствия передачи с ценой 0 р. - не подскажу.

тезисы (может пригодятся):

1. Цена настоящего Договора включает в себя стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу:
2. Согласно п.1 ст.552 Гражданского Кодекса РФ, покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, в соответствии с п.5. ст.22 Земельного Кодекса РФ, настоящим договором Передающая сторона уступает, а Принимающая сторона принимает на себя права и обязанности на земельный участок площадью ХХХХ (ХХХХ) кв.м. по Договору аренды земельного участка от ХХХХ № ХХ.
За уступку прав на земельный участок площадью ХХХХ по вышеуказанному договору аренды Принимающая сторона обязуется уплатить Передающей стороне в день заключения настоящего договора ХХХХ (ХХХХ) рублей.
2. В результате замены стороны в обязательстве, Принимающая сторона занимает место Передающей стороны и становится Арендатором земельного участка площадью ХХХХ (ХХХХ) кв.м. по Договору аренды земельного участка от ХХХХ № ХХ.

 

[Вадим Пятаков]

И преимущественное право на перезаключение аренды на новый срок то же будет. В договоре что написано 500 метров под дом, а 3000 под картошку что ли. Я же говорю надо договор на всякий случай посмотреть. Первому как участок выделялся?

Все что есть на руках это соглашение об уступке банкроту.
"Прежний арендатор передает Новому арендатору свои права и обязанности по аренде земельного участка с кадастровым номером 38:00:00000 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу РФ, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, в границах кадастрового плана от 02 сентября 2003 года №В-56/0000. общей площадью 3500 (три тысячи пятьсот ) кв.м., сроком на.25 (двадцать пять) лет, в пределах срока действия первого Основного договора аренды"

 

[Вадим Пятаков]

Можно указать в ДКП 100 руб. за все, из них 1 р. за уступку права, тогда в уступке будет 1р. Но можно и не выделять (чтобы не было диссонанса с сообщением о торгах- надо смотреть сообщение) , а указать, что право передается безвозмездно, тогда а договоре по уступке ставить 0 руб. и сослаться на ДКП. Последствия передачи с ценой 0 р. - не подскажу.

Да, думаю можно выделить рубль из цены на права аренды. В сообщении отдельно цены дома нет, т.к. дом единым лотом вместе с другими зданиями продавался (у тех право собственности на участки).
Хотя банкрот сам стал арендатором по безвозмездной уступке. Правда в соглашении обязался погасить долги по аренде прежнего арендатора.

 

[Вадим Пятаков]

Я пока не вижу чего не так то, первоначальный договор зарегистрирован, переуступка зарегистрирована? Или администрация согласия не давала. К чему еще можно придраться, границы земельного участка на местности не установлены что ли, на вряд ли. Такая же переуступка с новым покупателем, прикладываете к договору купли-продаже и в путь.

Придраться к неисполнению п. 3 ст. 111 ЗоБ
Или это вообще не их (ФРС) дело?

 

[trademan]

И преимущественное право на перезаключение аренды на новый срок то же будет. В договоре что написано 500 метров под дом, а 3000 под картошку что ли. Я же говорю надо договор на всякий случай посмотреть. Первому как участок выделялся?

Если заключать новый договор, то что имеется в старом не имеет значения, пролонгации нет, т.к. старый не закончился и правообладатель новый. При заключении договора с чистого листа все зависит от администрации и действующих в этой местности правил землепользования и застройки (утверждают местные депутаты). Правила могут предполагать предельные нормы предоставления под данный вид использования для данной территориальной зоны. Например 20 соток под ИЖС, тогда больше будет труднее получить.

 

[trademan]

Да, думаю можно выделить рубль из цены на права аренды. В сообщении отдельно цены дома нет, т.к. дом единым лотом вместе с другими зданиями продавался (у тех право собственности на участки).
Хотя банкрот сам стал арендатором по безвозмездной уступке. Правда в соглашении обязался погасить долги по аренде прежнего арендатора.

Тогда пробуйте по безвозмездной уступке. Проконсультируйтесь у регистратора, не имеют ли они чего против безвозмездной уступки. Регистратору это пофиг, стороны волю в договоре выразили- он зарегистрировал. За 0 руб. или 1 руб. передавать, важно только для размера последующих возможных претензий- за бесплатно "редиска" разбазарил/в объявлении "редиска" не указал

 

[Вадим Пятаков]

Тогда пробуйте по безвозмездной уступке. Проконсультируйтесь у регистратора, не имеют ли они чего против безвозмездной уступки. Регистратору это пофиг, стороны волю в договоре выразили- он зарегистрировал. За 0 руб. или 1 руб. передавать, важно только для размера последующих возможных претензий- за бесплатно "редиска" разбазарил/в объявлении "редиска" не указал

За 0 рублей дарением между юрлицами могут признать. Типа тоже основание для отказа в регистрации

 

[Вадим Пятаков]

Не их дело.
По вопросу продажи имущественных прав, а именно права долгосрочной аренды, думаю это к пустому земельному участку больше относится, у собственника недвижимости это право в силу закона возникло. И в п.3 ст. 111 ЗоБ о порядке продажи, а не об обязанности продать все что можно. Да и можно ли если это право аренды возникло безвозмездно.

Спасибо, действительно хороший аргумент что право в силу закона итак перейдет. Только все-таки перейдет оно на часть участка под домом. Остальное скажут продавать надо было.
А раз исполнение норм ЗоБ не их дело то и объявление о торгах, протокол не имеют право требовать?

 

[trademan]

А раз исполнение норм ЗоБ не их дело то и объявление о торгах, протокол не имеют право требовать?

Думаю что нет. Я, просто, сам прикладывал к договору, они и брали. Они обязаны брать все, что я им даю на регистрацию и вносить в расписку. Сдавал всегда 1 экземпляр (без копии), его потом возвращали.

 

[Вадим Пятаков]

Думаю что нет. Я, просто, сам прикладывал к договору, они и брали. Они обязаны брать все, что я им даю на регистрацию и вносить в расписку. Сдавал всегда 1 экземпляр (без копии), его потом возвращали.

Они сейчас и оригиналы доверенностей возвращают после регистрации.

 

[Нат]

Прошли мы три инстанции по данному вопросу. Наша родная фаска теперь нам сказала, что включается право аренды в конкурсную массу. Как ее понять? Есть постановление ВАСи, которое говорит о том, что при продаже с публичных торгов права аренды следует руководствоваться правилами перенайма т.е. ст 615 ГК. К ВАСе на поклон идти времени нет, хотя я бы из принципа сходила бы. У нас договор уступки права аренды жестко ломают.

 

[Нат]

Номер дела а09-4435/2010. Апелляция расписала лучше касатки. В апелляции есть ссылка на ВАСю, там и про продажу и про перенайм и про согласие арендодателя. Касатка от 21.09.2012. Апелляция от 06.06.2012

 

[Нат]

Кто же спорит. Получается, если просто у должника имеется право долгосрочной аренды, его в конкурсную массу включать нельзя. А если право аренды в залоге, то можно включать в конкурсную массу. Как правило в залог берется недвижимость, без земли залог недвижимости не возможен. Получается залог права аренды выступает не самостоятельным объектом залога, а направлен на обеспечение закона.

 

[Львовна]

Кто же спорит. Получается, если просто у должника имеется право долгосрочной аренды, его в конкурсную массу включать нельзя. А если право аренды в залоге, то можно включать в конкурсную массу. Как правило в залог берется недвижимость, без земли залог недвижимости не возможен. Получается залог права аренды выступает не самостоятельным объектом залога, а направлен на обеспечение закона.

как вовремя с номером дела...спасибо..у меня договор аренды в залоге... апелляция вернула на новое рассмотерние

 

[Garret]

Добрый день! Коллеги подскажите как сейчас обстоит дело с включением в КМ права аренды земельного участка взятого КФХ у администрации? Процедура конкурсного производства. Администрация настаивает на расторжении договора.

 

[Прасковья]

Доброго дня!
Относительно включения в конкурсную массу права аренды земельного участка правоприменительная практика сформирована давно и, насколько я знаю, не менялась с тех пор.
"Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений" (http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e...2014_20160226_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)

А вот Вам практика относительно расторжения договора аренды с КФХ: http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/5...eshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True
Свежак!

 

[Garret]

Доброго дня!
Относительно включения в конкурсную массу права аренды земельного участка правоприменительная практика сформирована давно и, насколько я знаю, не менялась с тех пор.
"Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений" (http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e...2014_20160226_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True)

А вот Вам практика относительно расторжения договора аренды с КФХ: http://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/5...eshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True
Свежак!

Спасибо за развернутый ответ! Как лучше поступить конкурсному? Отказать администрации письменно и попросить их исключить судебным актом? Или все же можно расторгнуть договор и в случае вопросов от кредиторов сослаться на действующую практику?

 

[Прасковья]

Как лучше поступить конкурсному? Отказать администрации письменно и попросить их исключить судебным актом? Или все же можно расторгнуть договор и в случае вопросов от кредиторов сослаться на действующую практику?

Для ответа на Ваш вопрос мало информации (нужно смотреть договор аренды).

Кроме того, я же только помощник)
На банкротной кухне я готовлю решения, а принимают их другие.
Как говорит уважаемый Parventa, "примите управленческое решение".