Правомерно ли не возвращать задаток?

[Гоша]

Уважаемые коллеги!
Столкнулся с такой проблемой: мной были выиграны торги (имущество ФГУП - будь оно не ладно) заключен договор КП, оплатил в полном объеме, подали доки на регистрацию в Росреестр. В регистрации Росреестр отказал, ссылаясь на "преднамеренное банкротство" и еще пару аргументов. Подали исковое в суд (рассмотрение дела по существу еще не было). Однако вопрос не в этом. Моделируя ситуацию задал вопрос КУ, в случае отказа в регистрации в судебном порядке, каковы будут его действия? Вернуть платежи по договору он вроде не против, однако задаток возвращать не хочет! Отсюда и вопрос: на сколько правомерны его действия? Пути решения?
P.S. Прямые основания для не возврата задатка по ЗоБу, в данном случае не приемлемы - отказ Участника от заключения договора КП или не оплата в установленные сроки.

 

[Yuri1978]

Уважаемые коллеги!
Столкнулся с такой проблемой: мной были выиграны торги (имущество ФГУП - будь оно не ладно) заключен договор КП, оплатил в полном объеме, подали доки на регистрацию в Росреестр. В регистрации Росреестр отказал, ссылаясь на "преднамеренное банкротство" и еще пару аргументов. Подали исковое в суд (рассмотрение дела по существу еще не было). Однако вопрос не в этом. Моделируя ситуацию задал вопрос КУ, в случае отказа в регистрации в судебном порядке, каковы будут его действия? Вернуть платежи по договору он вроде не против, однако задаток возвращать не хочет! Отсюда и вопрос: на сколько правомерны его действия? Пути решения?
P.S. Прямые основания для не возврата задатка по ЗоБу, в данном случае не приемлемы - отказ Участника от заключения договора КП или не оплата в установленные сроки.

Мне в Вашей истории несколько вещей кажутся крайне странными, если не сказать больше. Странными до той степени, что наводят меня на мысли о нереальности описываемой ситуации.

Во-первых, позиция Росреестра, если она действительно была заявлена как "преднамеренное банкротство". Наличие/отсутствие признаков преднамеренности никакого влияния на регистрацию перехода права на недвижимое имущество не оказывает. Даже если банкротство является преднамеренным, это не отменяет саму несостоятельность, т.е. неспособность рассчитаться с кредиторами и вытекающую из нее необходимость распродажи имущества должника в целях пропорционального погашения их требований.

Во-вторых - согласие управляющего вернуть Вам денежные средства по договору, и при этом отказ вернуть задаток. На этапе подписания договора купли-продажи и осуществления оплаты по нему никакого задатка уже нет, т.к. обязательства покупателя исполнены и их обеспечение (роль которого играет задаток) более не требуется. Сумма, ранее являвшаяся задатком, уже является не более чем частью покупной цены, причем частью ничем не отличающейся от остальных частей, а посему особое отношение управляющего именно к этой сумме является совершенно неправдоподобным.

Пути же решения, при условии что ситуация именно такова, как Вы ее описываете, в основном действительно сводятся к понуждению ФРС к регистрации права за покупателем. Кстати, тот факт что управляющий готов вернуть Вам деньги, а значит средства, полученные от Вас, он еще не распределил и процедуру не завершил, вполне может сыграть против Вас. Если бы продавец уже был исключен из реестра, суду ничего не оставалось бы делать, кроме как признать право за Вами, а так возможны еще варианты.

 

[Гоша]

К моему безграничному сожалению ситуация абсолютна реальна. Может Я что- то не досказал, поэтому опишу ситуацию чуть подробнее...
Поскольку ФГУП является предприятием с государственным участием, к имуществу организации особое внимание (мое субъективное мнение). Порядок оценки его несколько иной, точнее не оценки, а согласовании оценки с Росимуществом г. Москвы (статья 130). КУ обязан получить положительное заключение Росимущества по проведенной оценке, т.е. в случае наличия замечаний к оценке, как это было у нас, КУ обязан скорректировать оценку. Что и было сделано КУ. После повторного обращения КУ в Росимущество для получения положительного заключения ему было выдано очередная порция замечаний, которые были исправлены и повторно направлены в Росимущество. Последовали очередные замечания. Насколько Я пониманию, КУ дабы разорвать этот замкнутый круг, обратился в СРО оценщика для получения экспертного заключения по проведенной оценке. Экспертное заключение было направлено в Росимущество. Указанное экспертное заключение было одобрено собранием кредиторов на которое в том числе, были приглашены представители Росимущества (но не пришли). В соответствие с утвержденной оценкой имущество было выставлено на торги. Объективно сказать стоимость была относительно привлекательна и входе торгов Я выиграл один из лотов. После подачи документов Росреестр на регистрацию, Росреестр вначале продлил срок регистрации (ссылаясь на сделанный запрос в Росимущество). Росимущество яко бы не предоставило информацию, а после и вовсе отказал в регистрации ссылаясь на п.1 ст.19 Закона о регистрации, а также с учетом п.3 части 1 статьи 6 ФЗ от 27.07.10. №210-ФЗ "Об организации предоставления гос и мун услуг". Второй причиной отказа в регистрации было отсутствие выделенных помещений, т.е. на регистрацию КУ предоставил одно свидетельство в котором указаны все помещения в том числе и мои. Я возразил, что скорее всего этот фокус не пройдет (уже сталкивался), но КУ ссылаясь на существующую практику (есть решения ВАС) настаивал на своем.
Возвращаясь к нашим баранам...
По первому Вашему вопросу могу скинуть решения Росреестра на мыло, если что то это прояснит...
По второму вопросу Я абсолютно с Вам согласен. Мое мнение: КУ таким образом пытается получить кровные 30тыс/мес., в случае отказа в регистрации из каких средств будет выплачиваться его вознаграждение.
Распределения еще не было (со слов КУ), есть решение АС о продлении процедуры.
P/S/Надо отдать должное, что КУ не куда не пропал и отвечает на звонки - огромное спасибо!!!



Как собственно говоря и ВАМ!!!

 

[Pavlikan]

То бишь Вы покупали часть помещения, подлежащее разделу, но не разделенного по документам?

 

[Гоша]

Да свидетельство одно, в котором указаны все помещения.

 

[Гоша]

Уважаемые Форумчане по советуйте как поступить:
Сегодня в очередной раз перенесли суд о признании недействительным отказа Росреестра в регистрации договора КП. Я бы хотел разорвать договор купли продажи.
В случае отказа судом в регистрации договора КП Росреестром , КУ собирается обжаловать решение дальше. В моей ситуации время ждать решения высших инстанций у меня нет.
Поговорив это с КУ, он вроде не против вернуть оплату по договору, но только по решению суда. В моих интересах получить это решение максимально быстро.
Прокомментируйте мои действия:
1. В письменной форме уведомить КУ о намерении расторгнуть договор в соответствие со статьей 452 ГК РФ.
2. В течении 30 дней должен поступить ответ или проигнорировать мое обращение.
3. Подготовить иск в арбитраж (может у кого есть образец)? На что лучше сослаться, чем лучше мотивировать позицию?
4. Реально ли приобщить мое исковое заявление к делу о банкротстве? к делу о признании недействительным отказа Росреестра в регистрации сделки? Или подавать отдельно исковое.
Заранее всем спасибо.