Продажа ипотечной квартиры

[mazefaka]

Всем коллегам доброго дня. Возник вопрос при банкротстве физика. Реализую его ипотечную квартиру. Соль в том, что банк- залогодержатель включился в реестр как обычный кредитор, а не залоговый. Положение о торгах утвердил суд. Как снять обременение в регпалате?

 

[Lamp]

Соль в том, что банк- залогодержатель включился в реестр как обычный кредитор, а не залоговый. Положение о торгах утвердил суд.

Интересно, почему включился как незалоговый?

 

[mazefaka]

Интересно, почему включился как незалоговый?

Юристы постарались. А потом побежали за статусом залогового кредитора, но сроки уже ушли.

 

[Егор Стволов]

Насколько мне известно, существуют два пути.
Первый - это на основании "штатного" для ипотечных договоров действия. Оно определено, в том числе, внутренними регламентирующими документами Росреестра (а они как раз на основе 102-ФЗ написаны). Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения).
Второй - это когда Росреестр исполняет решение суда; суд предписывает в судебном решении погасить соответствующую регистрационную запись. Такое мне встречалось, например, при исправлении ошибок (двойная регистрационная запись - точнее, ошибочное задвоение регистрационной записи и исправление этой ошибки по решению СОЮ; изменение регистрационной записи - исправление описки в данных регистрационной записи).
Ну и п.4 ст.25. 102-ФЗ: В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

[leeex77]

А квартира единственное жилье? Если залоговый не включился а жилье единственное, оно исключается из конкурсной массы.

 

[tom jerry]

А квартира единственное жилье? Если залоговый не включился а жилье единственное, оно исключается из конкурсной массы.

Есть подтверждающая практика "под рукой"?
Видел только противоположную.....

 

[Lamp]

Ну и п.4 ст.25. 102-ФЗ: В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя

То что запись об ипотеке погашается (это и есть снятие залога) одновременно с регистрацией права собственности приобретателя-это здорово. Но это не решает вопрос того, что для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавец и покупатель жилого помещения).То что покупателем выступает тот, кто выиграл торги, тут вопросов нет. А вот кто выступает продавцом и подписывает договор купли -продажи квартиры? Например на торгах проводимых в рамках исполнительного производства продавец-это Росимущество. А ДКП квартиры подписывает руководитель фирмы организующей торги, имеющий доверенность от Росимущества. А кто подписывает ДКП квартиры купленной с торгов в рамках процедуры банкротства (Закона о банкротстве)? И кто подписывает в данном случае заявление в Росреестр о снятии залога с квартиры и регистрации перехода права со стороны продавца? Покупатель-физик (победитель торгов) такое заявление лично подпишет.

 

[leeex77]

То что запись об ипотеке погашается (это и есть снятие залога) одновременно с регистрацией права собственности приобретателя-это здорово. Но это не решает вопрос того, что для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавец и покупатель жилого помещения).То что покупателем выступает тот, кто выиграл торги, тут вопросов нет. А вот кто выступает продавцом и подписывает договор купли -продажи квартиры? Например на торгах проводимых в рамках исполнительного производства продавец-это Росимущество. А ДКП квартиры подписывает руководитель фирмы организующей торги, имеющий доверенность от Росимущества. А кто подписывает ДКП квартиры купленной с торгов в рамках процедуры банкротства (Закона о банкротстве)? И кто подписывает в данном случае заявление в Росреестр о снятии залога с квартиры и регистрации перехода права со стороны продавца? Покупатель-физик (победитель торгов) такое заявление лично подпишет.

специально для Вас

 

[Lamp]

специально для Вас

Спасибо. Правовая позиция суда из этого определения понятна. В данной деле немного запутывает ситуацию, то что сначала квартиру купило на торгах по банкротству юр.лицо ( ТриС+) с обременением ипотекой, эту ипотеку оно не сняло, не произвело необходимых действий. Банк-залогодержатель в реестр , как залоговый кредитор, не заявился.
Потом этот юр.лицо ( ТРиС+) само обанкротилось, квартира ( вместе с наложенной ипотекой) опять была продана с торгов по банкротству . Банк залогодержатель опять в реестр, как залоговый кредитор, не заявился. И конечному покупателю квартиры 1 год и 7 мес. пришлось судится, дойти до Верховного суда, чтобы всю эту цепь распутать и снять залог с купленной им на торгах квартиры.

P.S. Особенно доставляют доводы в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа ( впоследствии отмененном Верховным судом ) :"...Денежные средства, уплаченные предпринимателем за спорную квартиру, залогодержателю переданы не были, обязательство, в целях обеспечения которого устанавливалась ипотека, не исполнено, с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются. При продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога. Учитывая то, что банк (залогодержатель) не обращался с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве залогодателя и его требования не удовлетворены за счет заложенного имущества, суд округа пришел к выводу, что ипотека спорной квартиры после завершения конкурсного производства в отношении ООО «ТриС+» не прекратилась".

 

[Тимур Пономарев]

специально для Вас

Всем здравствуйте!
Изначально вопрос в этой теме был о том, что банкрот физик.
А постановление скинули о банкроте - юр лице.
С юриком понятно, что ипотека снимается, даже если нет залогового кредитора. А вот с физ лицом как??
Банкротиться физ лицо. Реализуется его квартира с ипотекой. Залогодержатель не в очереди кредиторов.
Вопрос: ипотека сохраняется?

 

[leeex77]

Всем здравствуйте!
Изначально вопрос в этой теме был о том, что банкрот физик.
А постановление скинули о банкроте - юр лице.
С юриком понятно, что ипотека снимается, даже если нет залогового кредитора. А вот с физ лицом как??
Банкротиться физ лицо. Реализуется его квартира с ипотекой. Залогодержатель не в очереди кредиторов.
Вопрос: ипотека сохраняется?

Не сохранится. У физиков обязательства прекращаются определением о завершении реализации, а у юриков нет, т.е. у кредиторов физиков нет больше права требования, а у кредиторов юриков такое право остается.

 

[Lamp]

...У физиков обязательства прекращаются определением о завершении реализации, а у юриков нет, т.е. у кредиторов физиков нет больше права требования

Так, я не понял-а вот этот промежуток времени , который проходит между торгами , подписание ДКП, оплатой победителем торгов выигранного лота (например квартиры) и вынесения судом определения о завершения реализации, у кредитора что-еще формально сохраняется право требования с физика?

 

[Тимур Пономарев]

Не сохранится. У физиков обязательства прекращаются определением о завершении реализации, а у юриков нет, т.е. у кредиторов физиков нет больше права требования, а у кредиторов юриков такое право остается.

И я не пойму...

Т.е. кредитор, которому должен банкрот - физик, не сможет спросить с этого физика - банкрота, но ипотека то останется с записях. По ипотеке обязаности не исполнены, тогда почему эти обязанности не перейдут на нового собственника?

 

[Lamp]

По ипотеке обязаности не исполнены, тогда почему эти обязанности не перейдут на нового собственника?

В законе о банкротстве отдельной фразой или пунктом не сформулировано, что происходит, когда кредитор (чаще всего банк)-залогодержатель ( квартиры) никак не реагирует на начало процедуры банкротства залогодателя-физика. И вообще никак не реагирует на банкротство владельца квартиры, которая в залоге у кредитора. И все чаще мы видим ситуацию, когда кредитор не включается в реестр. И частности это приведенный пример с банком Уралсиб. Просто в этом примере немного "смазывается" картинка тем, что первым покупателем залоговой квартиры на торгах по банкротству было юр.лицо(ТриС+) . А когда это юр.лицо обанкротилось, то эту же квартиру на торгах по банкротству купил уже физик.

 

[leeex77]

не сохранится

Так, я не понял-а вот этот промежуток времени , который проходит между торгами , подписание ДКП, оплатой победителем торгов выигранного лота (например квартиры) и вынесения судом определения о завершения реализации, у кредитора что-еще формально сохраняется право требования с физика?

Право требования заканчивается определением о завершении реализации имущества. Этот судебный акт свидетельствует о завершении расчетов с кредиторами и прекращает (или не прекращает) обязательства гражданина перед кредиторами. А до этого момента кредитор может восстановить срок на включение в реестр. Срок восстановят например, если шло исполнительное производство, а пристав вовремя не передал документы управляющему. Сейчас поголовно на этом основании отмены и торгов и завершения процедур.

 

[Lamp]

Право требования заканчивается определением о завершении реализации имущества. Этот судебный акт свидетельствует о завершении расчетов с кредиторами и прекращает (или не прекращает) обязательства гражданина перед кредиторами. А до этого момента кредитор может восстановить срок на включение в реестр. Срок восстановят например, если шло исполнительное производство, а пристав вовремя не передал документы управляющему. Сейчас поголовно на этом основании отмены и торгов и завершения процедур.

Ясно.
1) Так что делать тем физ.лицам, кто уже купил квартиру на банкротных торгах, если залогодержатель такой квартиры-кредитор в реестр не заявился? Им стоит подавать в Росреестр на регистрацию своего права и на снятие залога после подписания ДКП и его оплаты, или им ждать окончания процедуры реализации имущества и вынесения судом определения о завершения реализации и только после этого подавать бумаги в Росреестр?
2) Что посоветуете тем физ. лицам, кто только хочет купить квартиру на банкротных торгах, и избежать риска опротестования и отмены торгов? На основании например из за "... шло исполнительное производство, а пристав вовремя не передал документы управляющему." Может стоит выбирать для участия только такие торги, и соответственно только такое банкротство, где залоговый кредитор точно включился в реестр, и в этом можно убедиться физику перед торгами?

 

[leeex77]

Ясно.
1) Так что делать тем физ.лицам, кто уже купил квартиру на банкротных торгах, если залогодержатель такой квартиры-кредитор в реестр не заявился? Им стоит подавать в Росреестр на регистрацию своего права и на снятие залога после подписания ДКП и его оплаты, или им ждать окончания процедуры реализации имущества и вынесения судом определения о завершения реализации и только после этого подавать бумаги в Росреестр?
2) Что посоветуете тем физ. лицам, кто только хочет купить квартиру на банкротных торгах, и избежать риска опротестования и отмены торгов? На основании например из за "... шло исполнительное производство, а пристав вовремя не передал документы управляющему." Может стоит выбирать для участия только такие торги, и соответственно только такое банкротство, где залоговый кредитор точно включился в реестр, и в этом можно убедиться физику перед торгами?

На чужом горе счастья не сделать. Приобретая квартиры на торгах Вы несете риск. В Росреестре потребуют судебный акт в двух экземплярах о прекращении основного обязательства. Скорее всего Вам придется снимать обременение через суд.

 

[Lamp]

В Росреестре потребуют судебный акт в двух экземплярах о прекращении основного обязательства.

Оооо, вот эта песня уже знакома. Этот судебный акт, оформленный надлежащим образом, с печатями суда, физ.лицу (победителю торгов и покупателю квартиры) никто не выдает . Заявляют, что он не сторона дела.

 

[leeex77]

Оооо, вот эта песня уже знакома. Этот судебный акт, оформленный надлежащим образом, с печатями суда, физ.лицу (победителю торгов и покупателю квартиры) никто не выдает . Заявляют, что он не сторона дела.

определение о завершении реализации имущества как раз и является этим актом

 

[Lamp]

определение о завершении реализации имущества как раз и является этим актом

А разве этот акт ( с печатью суда) в арбитражном суде может получить покупатель квартиры, купивший ее с торгов по банкротству? Или где его брать покупателю?