Совместная реализация залога и незалога с последующим оставлением залога за собой

[Yuri1978]

Прошу уважаемых более опытных коллег высказаться по следующему вопросу.

Имеем залоговое имущество (здание) и незалоговое (право аренды земли под зданием). Цель - оставление залоговым кредитором здания за собой, а также приобретение им прав по договору аренды.

Варианты сценариев.

1. Оцениваем здание, право аренды не оцениваем и вообще не инвентаризируем и в конкурсную массу не включаем. Порядок реализации здания утверждаем залоговым кредитором. В порядке указываем, что здание расположено на арендованном земельном участке, право аренды будет передано покупателю имущества. Проводим первые и повторные, после повторных направляем залоговому кредитору предложение оставить за собой, получаем согласие и 5% в массу (1 и 2 очередь отсутствуют). Право аренды передаем договором уступки безвозмездно.

2. Оцениваем как здание, так и право аренды, при этом право оцениваем в символические 100 000 рублей. Выставляем единым лотом, при этом порядок утверждаем как залоговым кредитором, так и собранием , т.к. совместная реализация. В порядке прямо так сразу и пишем, что при оставлении залоговым кредитором имущества за собой, он имеет право приобрести право аренды по начальной цене повторных торгов, т.е. за 90 тысяч рублей.

Прошу высказаться по преимуществам и недостаткам обоих сценариев, либо предложить свой вариант. Заранее благодарен.

 

[ЯВВ]

Юрий, присутствую!
Мне кажется важным аспектом является размер земельного участка - если он существенно больше, то разумно и добросовестно делить земельный участок, хотя вопрос - как продавать право аренды отдельно...
В любом случае считаю что инвентаризировать право аренды обязательно!
И пробовать придерживаться варианта №2 (вариант 1 исключается однозначно) но прописать все проблемные моменты в разногласиях, прогнать их через суд и утвердить...
Третьего не предложу, у самого кстати похожая история, но там у меня еще два объекта незаложенных на незаложенному участке вместе с заложенным зданием...

 

[Yuri1978]

На участке есть только это здание, других зданий нет. Участок выделялся для эксплуатации этого конкретного здания

 

[Денис Лобаненко]

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Земельный участок был специально сформирован для обслуживания данного объекта недвижимости.
В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу закона, вне зависимости от воли продавца.
Я бы отдельно с правом аренды (в таком случае) не заморачивался: не инвентаризировал, не оценивал, не продавал и не передавал после продажи.

 

[Прасковья]

Доброго дня!

Прошу высказаться по преимуществам и недостаткам обоих сценариев, либо предложить свой вариант.

Мои "пять копеек".
Прежде всего, нужно разобраться, подлежит ли включению в конкурсную массу право аренды земельного участка (http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71243638/).
Если собственник выразил свое несогласие на переход прав по договору аренды (а такое согласие необходимо), то вопрос разрешится сам собой.

Если право аренды все-таки подлежит включению в конкурсную массу, но не включено, то появляется риск взыскания с АУ убытков (http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/20...-2010_20151015_Reshenija_i_postanovlenija.pdf).

 

[Денис Лобаненко]

Если право аренды все-таки подлежит включению в конкурсную массу, но не включено, то появляется риск взыскания с АУ убытков (http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/20...-2010_20151015_Reshenija_i_postanovlenija.pdf).

Ну ты сравнила!!!
Договор аренды лесных участков площадью 1300 га и договор аренды участка выделенного для эксплуатации конкретного здания!
Некорректно, миледи!

 

[Прасковья]

Ну ты сравнила!!!
Договор аренды лесных участков площадью 1300 га и договор аренды участка выделенного для эксплуатации конкретного здания!
Некорректно, миледи!

Так меня еще никто не называл) ну да ладно)
А что касается сравнений, то и лесные участки, и участки под зданиями бывают разные (бывает, что здания и покупают-то ради участков).
В общем, Юрию виднее.

 

[Yuri1978]

Всем большое спасибо за выраженные мнения. Буду действовать по варианту 2

Оцениваем как здание, так и право аренды, при этом право оцениваем в символические 100 000 рублей. Выставляем единым лотом, при этом порядок утверждаем как залоговым кредитором, так и собранием , т.к. совместная реализация. В порядке прямо так сразу и пишем, что при оставлении залоговым кредитором имущества за собой, он имеет право приобрести право аренды по начальной цене повторных торгов, т.е. за 90 тысяч рублей.

Для подстраховки пойдем в суд за разногласиями.

 

[Паниковский]

Не претендуя на более опытного, получил бы отказ на продажу от собственника участка и продавал только залог.

 

[Николай Власов]

Право аренды это имущественный актив должника, подлежит оценке и продаже. Стоит ли этим озадачится, все зависит от вида его использования.

 

[dieseldenis]

Право аренды является недвижимостью? Может, продать отдельно без электронных торгов?

 

[Asteriks]

Есть автомойка, в залоге. Права аренды земли под ней (4 сотки) обременены залогом в силу закона. Все это дело зарегистрировано в фрс. (Право аренды больше 5 лет, при этом в инвентаризацию не включено).
Залоговый положение не присылает, на связь не выходит, готовим положение для суда сами.
Вопрос как продавать.
1. Автомойку отдельно. Право аренды земли перейдет покупателю по 552 ГК и помянутой тут ст.1 и 35 ЗК.
2. Автомойку и право аренды одним лотом.
Право аренды не включали в км, так как это не отдельная земля, а участок для эксплуатации стоящего на нем здания.
Я за первый вариант. Кто за второй или может быть есть еще варианты?

 

[anru]

Когда – то, давным-давно, был залог здания и залог права аренды земельного участка.
Потом банк судился с должниками по взысканию задолженности и обращению взыскания на предмет залога.
Потом Администрация с должниками заключили новый договор аренды.
Прошло время и в процедуре реализации имущества у этих граждан выясняется, что залога права аренды земельного участка уже нет.
Банк присылает требование ФУ немедленно обратится в Росреестр с целью регистрации залога права аренды.
Могут быть сейчас какие-то препятствия по регистрации залога права аренды под зданием?