В чем разница для покупателя обремененное залогом имущество или нет?

[N_N]

Право залогодержателя подтверждается договором и записью в ЕГРП. И оснований для его прекращения с продажей для погашения требований незалоговых кредиторов ни ЗоБ, ни ГК не дают.
Есть только Пленум 58, в котором ВАС "очень удачно" прописал случай погашения залога - это торги, проведенные согласно ст.110, ст. 138. То есть написали двусмысленно, т.к. торги по ст. 138 тоже так или иначе проходят с применением ст. 110. Вполне вероятно, что имелось ввиду только залоговые торги. Да и не имел ВАС законных (ЗоБ, ГК) оснований разъяснять, что залог снимается если залоговый не включился в РТК. Вот и написали и нашим и вашим как всегда. Естественно, все подхватили, что при обычных торгах (ст. 110 без ст. 138) залог также снимается. Ведь надо же поощрять включаться в РТК.
Так что ничего удивительного, что у Росреестра возникают вопросы. Они хотя бы на законе основаны.

п.12 ППВАС 58 "Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве."

Теперь смотрим указанные ВАСом случаи снятия залога пп.4 п.1 ст. 352 ГК, и абзац 6 п.5 ст. 18.1
"4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной."

Если залоговик в РТК не включился, реализация предмета не будет в целях его удовлетворения. Сложно придумать ситуцаию когда ему что-то достанется.

абз 5 п. 5 ст. 18.1.ЗоБ "Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Опять же, если залоговик не включился, каким образом реализация проходит по его требованию??

. То есть как всегда всё судпрактика вывернула как поудобнее, не заморачиваясь обоснованиями, чтениями разъяснений ВАС, законов...

А если имущество в залоге по обязательствам не должника, и это третье лицо в ртк не включалось ( т.к. Кроме залога Ничего нет) после продажи имущества с торгов, залог прекратится ?

 

[Вадим Пятаков]

А если имущество в залоге по обязательствам не должника, и это третье лицо в ртк не включалось ( т.к. Кроме залога Ничего нет) после продажи имущества с торгов, залог прекратится ?

На практике да, без разницы по чьи долгам

 

[Andrew H.]

Вопрос. Есть залоговый кредитор, включенный в реестр. Залоговый определил порядок и условия реализации залогового имущество (недвижимое имущество - нежилое помещение). Есть Определение арбитражного суда о начальной продажной стоимости недвижимого имущества. Взяли сведения из ЕГРП, помещение обременено договором ипотеки. Сейчас помещение выставлено на торги. Мы заявились на торги. Интересует порядок наших действий после победы на торгах. Когда снимается обременение с помещения? Потребуется ли что-то от залогового кредитора? Или мы просто идем с арбитражным управляющим в росреестр с договором купли-продажи, протоколом о результатах торгов и нам выдадут зеленку без обременения?
Вроде как есть п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда № 58 . "При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве."

 

[Andrew H.]

Не знаю, согласно ФЗ "О ипотеке" вроде как нужно заявление залогодателя или решение суда:
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

 

[Николай1]

Вопрос. Есть залоговый кредитор, включенный в реестр. Залоговый определил порядок и условия реализации залогового имущество (недвижимое имущество - нежилое помещение). Есть Определение арбитражного суда о начальной продажной стоимости недвижимого имущества. Взяли сведения из ЕГРП, помещение обременено договором ипотеки. Сейчас помещение выставлено на торги. Мы заявились на торги. Интересует порядок наших действий после победы на торгах. Когда снимается обременение с помещения? Потребуется ли что-то от залогового кредитора? Или мы просто идем с арбитражным управляющим в росреестр с договором купли-продажи, протоколом о результатах торгов и нам выдадут зеленку без обременения?
Вроде как есть п.12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда № 58 . "При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве."

все зависит от практики в вашем регионе (при том не судебной, а в росреестре). В абсолютном большинстве случаев росреест выдает зеленку новому собственнику имущества с обременением, так как в соответствии с закном о госрегистрации сделок с недвижимостью основаниями для погашения записи об ипотеке является судебный акт. в котором прямо будет прописано "погасить записи об ипотеке", либо совместное заявление залодержателя и залогодателя (раньше залодателю можно было принести справку от залогодержателя, где было бы указано на выполнение обязанностей перед залодержателем). Следовательно раз нет ни того ни другого - росреестр самостоятельно не погашает запись. В данном случае покупатель вынужден обращаться в суд с требованием о признании записи об обремеении отсутствующей. (Практики полно)
В крайне редком случае - росреестр самостоятельно погашает запись об ипотеке в соответствии с законом и разъяснении ВАС (например Липецкая область). Делается это одновременно с регистрацией договора (точнее за 5 минут до регистрации). на выходе - в вашей зеленке не будет записи об обременении

 

[Andrew H.]

Николай1, огромное спасибо за помощь. Вы говорите, что практики об удовлетворении требования о признании записи об обременении отсутствующей полно, могли бы поделиться ссылками?

 

[Николай1]

В соответствии с абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
29.04.2010 года № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не
может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого
незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости
зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество
зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение
прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть
осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения
отсутствующими.

По смыслу ст. 12 ГК РФ определение законом способов защиты гражданских прав
направлено, на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в ст. 12
ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита
прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

Суд также принимает во внимание позицию Управления Росреестра Московской
области, выраженную в отказах в государственной регистрации погашения записи об
ипотеке, согласно которой для восстановления нарушенного права истца необходимо
представить решение, в котором должны быть указаны сведения о погашении ипотеки.

 

[Николай1]

Николай1, огромное спасибо за помощь. Вы говорите, что практики об удовлетворении требования о признании записи об обременении отсутствующей полно, могли бы поделиться ссылками?

прочитайте данную ветку http://www.bankrot.org/threads/snjatie-ipoteki-posle-torgov.7196/

здесь есть ссылка и на практику))