Правомерен ли отказ Росреестра?

[Арнольд]

Такой вопрос,я обратился в росреестр за справкой о правоустанавливающих документах по сделкам должника.

Ну, понятное дело, речь идёт не о всех сделках должника, а только о тех, которые связаны с переходом права собственности на объекты недвижимости.

Говорят,что бесплатно они могут предоставить только по тем объектам по которым на данный момент не прекращены права.

Ну, в принципе, правильно говорят.

По объектам на которые прекращены права,200 руб за каждый договор купли продажи.

Wow, вот это уже нечто совершенно новое для меня. Очень прошу знающих людей пояснить правда ли это. То есть представим ситуацию: должник продал некое помещение второй фирме, далее вторая фирма продала его третьей фирме. Действительно ли я могу получить в Росреестре за 200 рублей копию договора купли-продажи между второй и третьей фирмой?

Должник выводил имущество после принятия заявления о признании банкротом,я хотел посмотреть стоимость по которой он приобретал имущество и по которой продал,чтобы оценить возможность оспаривания сделок.

Моё видение проблемы такое:

1-й шаг (бесплатно для АУ): Делаем в Росреестр обобщающий запрос по всем видам имущества Должника за период начиная за три года до введения наблюдения и заканчивая настоящим моментом. Запрос можно сделать как по своему региону, так и по РФ. К запросу естественно прикладываем подтверждение своих полномочий - определение или решение АС.
Получаем ответ на запрос (то есть выписку из ЕГРП) и видим перечень недвижимого имущества Должника (с указанием кадастровых номеров, площадей и адресов местонахождения), дату регистрации права собственности и дату регистрации прекращения права собственности.

Для простоты картины представим, что на 10 объектов недвижимости зарегистрировано право собственности Должника в июне 2014 года и на эти же 10 объектов зарегистрировано прекращение права собственности в феврале 2015 года.

2-й шаг (бесплатно для АУ): Делаем запрос в Росреестр с просьбой предоставить копии всех договоров купли-продажи, протоколов собраний учредителей, доверенностей на основании которых:
а) в июне 2014 года было зарегистрировано право собственности Должника на эти объекты. (Указанные копии договоров АУ получает бесплатно, потому что Должник участвовал в данных сделках купли-продажи непосредственно в качестве покупателя. Из данных договоров видим цену, за которую Должник приобрёл недвижимость и на всякий случай сопоставляем её с выпиской о движениях денежных средств по банковскому счёту).
б) в феврале 2015 года было зарегистрировано прекращение права собственности Должника на эти объекты. (Указанные копии договоров АУ получает бесплатно, потому что Должник участвовал в данных сделках купли-продажи непосредственно в качестве продавца. Из данных договоров видим цену, за которую Должник продал недвижимость и обязательно сопоставляем её с приходами на банковский счёт Должника. Бывают случаи, когда имущество перекидывается на другую фирму без оплаты, а к договору купли-продажи в Росреестр прикладывается акт приёма-передачи, в котором стороны указывают, что не имеют претензий друг к другу. А Росреестр никакого платёжного документа не требует.)

Ну значит, с помощью второго шага решается Ваша проблема - Вы видите цену покупки и продажи, а также по выписке из банка видно, был ли приход денег. Но для оспаривания сделки нужен ещё и третий шаг, так как с февраля 2015 года прошло много времени и эти десять объектов могли уйти уже к третий или даже к четвёртой фирме. А в случае оспаривания сделки нужно обязательно привлечь (в качестве третьего лица или ответчика) текущего владельца недвижимости, то есть того, кто владеет недвижимостью в данный момент.

3-й шаг (уже платно, так как имущество уже не принадлежит Должнику): Заказываем в Росреестре Выписку о переходе права собственности, отдельная выписка на каждый объект по 200 рублей. То есть по каждому объекту предоставляем в Росреестр кадастровый номер, адрес и квитанцию об оплате (в нашем примере 10 квитанций по 200 рублей). Такая выписка о переходе права собственности удобна тем, что в нем будут указаны все владельцы объекта начиная с самого начала и заканчивая сегодняшним днём.

У нас был случай когда суд отказался накладывать обеспечительные меры в виде запрета на регистрационные действия объектов недвижимости до тех пор, пока мы не получили вот такие выписки о переходе права собственности и не привлекли к судебному спору текущих владельцев недвижимости.

 

[Новый Арбитражный управляющий]

2-й шаг (бесплатно для АУ): Делаем запрос в Росреестр с просьбой предоставить копии всех договоров купли-продажи, протоколов собраний учредителей, доверенностей на основании которых:
а) в июне 2014 года было зарегистрировано право собственности Должника на эти объекты. (Указанные копии договоров АУ получает бесплатно, потому что Должник участвовал в данных сделках купли-продажи непосредственно в качестве покупателя. Из данных договоров видим цену, за которую Должник приобрёл недвижимость и на всякий случай сопоставляем её с выпиской о движениях денежных средств по банковскому счёту).
б) в феврале 2015 года было зарегистрировано прекращение права собственности Должника на эти объекты. (Указанные копии договоров АУ получает бесплатно, потому что Должник участвовал в данных сделках купли-продажи непосредственно в качестве продавца. Из данных договоров видим цену, за которую Должник продал недвижимость и обязательно сопоставляем её с приходами на банковский счёт Должника. Бывают случаи, когда имущество перекидывается на другую фирму без оплаты, а к договору купли-продажи в Росреестр прикладывается акт приёма-передачи, в котором стороны указывают, что не имеют претензий друг к другу. А Росреестр никакого платёжного документа не требует.)

я именно так и попытался сделать,росреестр ответил что 200 рублей за то чтобы узнать за сколько купил,200 рублей за сколько продал,т.к. должник находится в другом городе но в пределах области мне необходимо либо ехать в это город,либо отправлять нотариально заверенный запрос по почте с приложением подтверждения оплаты.

Ну значит, с помощью второго шага решается Ваша проблема - Вы видите цену покупки и продажи, а также по выписке из банка видно, был ли приход денег. Но для оспаривания сделки нужен ещё и третий шаг, так как с февраля 2015 года прошло много времени и эти десять объектов могли уйти уже к третий или даже к четвёртой фирме. А в случае оспаривания сделки нужно обязательно привлечь (в качестве третьего лица или ответчика) текущего владельца недвижимости, то есть того, кто владеет недвижимостью в данный момент.

права прекращены, я увижу цену покупки и продажи только после тех манипуляций о которых говорит росреестр и о которых я написал выше.

думаю подать заявление без оплаты,получить отказ,подать в суд ссылаясь на ст.20.3 127 ФЗ

 

[bankrot80]

Дело в тему! А28-5696/2015 . Кассация на 29.01.16 (первая и вторая в запросе КУ отказали)

 

[Vesto4ka]

Указанные копии договоров АУ получает бесплатно, потому что Должник участвовал в данных сделках купли-продажи непосредственно в качестве покупателя.

А нам росреестр не дает копии таких договоров, так как они заключены в отношении объектов недвижимости, которые уже не принадлежат должнику, потому что:
В соответствии с пунктом 13 статьи 62 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:
1) самим правообладателям или их законным представителям;
8) арбитражному управляющему, конкурсному управляющему в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости, принадлежащих соответствующему должнику, лицам, входящим в состав органов управления должника, контролирующим должника лицам, временной администрации финансовой организации в отношении объектов недвижимости, принадлежащих соответствующему должнику, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий арбитражного управляющего, конкурсного управляющего в деле о банкротстве, временной администрации финансовой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

Сказали, если заплатим пошлину, все равно получим отказ. Как быть?
Пишу в дело о банкротстве ходатайство об истребовании доказательств. Кто нибудь сталкивался? это поможет?

 

[Арнольд]

Сказали, если заплатим пошлину, все равно получим отказ. Как быть?
Пишу в дело о банкротстве ходатайство об истребовании доказательств. Кто нибудь сталкивался? это поможет?

Как я понимаю, в вашем случае два варианта:
1-й вариант - В рамках дела о банкротстве подать ходатайство об истребовании копий документов у Росреестра. В ходатайстве нужно обосновать необходимость этой документации. Суд вынесет определение и Росреестр никуда не денется и предоставит копии всех запрошенных документов, НО предоставит их в материалы дела, а не арбитражному управляющему. Этот вариант самый быстрый, но не самый удобный, так как с предоставленной документацией нужно будет знакомится в материалах дела.

2-й вариант - Уже вне рамок дела о банкротстве подать заявление о признании решений и действий Росреестра незаконными.
вот интересная судебная практика А21-6199/2012
Постановление апелляционной инстанции по этому делу.

Мои мысли такие:
Согласно статье 66 Закона о банкротстве, временный управляющий вправе получать любую информацию и документы, касающиеся деятельности должника.

Запрошенные арбитражным управляющим копии договоров купли-продажи недвижимого имущества касаются деятельности должника? Однозначно касаются, даже если это имущество было продано должником несколько лет назад.

Смущает, что в статье 66 речь идёт о ВрУ, а не не о КУ? Вот довод из вышеуказанного постановления:
У конкурсного управляющего, как руководителя должника,не может быть прав на получение запрашиваемых сведений меньше, чем у временного управляющего.

Смущает то, что в других законах прописан другой порядок предоставления информации, нежели чем в Зобе? Вот довод из постановления:
Закон о банкротстве имеет приоритетное значение в регулировании спорных правоотношений как закон специального действия, следовательно, обязанность предоставлять запрошенные арбитражным управляющим сведения должна быть исполнена регистрирующим органом в порядке, установленном этим законом.

И наконец, запрос арбитражным управляющим в Росреестр может быть подан даже не по форме, т.е. в свободной форме, и в этом случае Росреестр обязан предоставить запрошенную информацию и документы. Читаем постановление:
Довод Управления Росреестра по Калининградской области о том, что представленный конкурсным управляющим запрос о предоставлении сведений не соответствовал форме, предусмотренной Порядком предоставления сведений, содержащихсяв Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180, не может быть принят во внимание, поскольку в рассматриваемом случае конкурсный управляющий обратился в регистрирующий орган не в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации, а в рамках осуществления полномочий, предоставленных ему Законом о банкротстве.

 

[Vesto4ka]

Спасибо за ответ. Подала ходатайство об истребовании доказательств в дело о банкротстве и направила запрос в росреестр с просьбой пояснить, как получить документы, касающиеся деятельности должника, если в отделениях отказываются принимать запрос. Посмотрю, что ответят.

 

[Padre]

Дело в тему! А28-5696/2015 . Кассация на 29.01.16 (первая и вторая в запросе КУ отказали)

Практика устояла - обязали предоставить Кассация по этому делу!

 

[Padre]

Как я понимаю, в вашем случае два варианта:
1-й вариант - В рамках дела о банкротстве подать ходатайство об истребовании копий документов у Росреестра. В ходатайстве нужно обосновать необходимость этой документации. Суд вынесет определение и Росреестр никуда не денется и предоставит копии всех запрошенных документов, НО предоставит их в материалы дела, а не арбитражному управляющему. Этот вариант самый быстрый, но не самый удобный, так как с предоставленной документацией нужно будет знакомится в материалах дела.

2-й вариант - Уже вне рамок дела о банкротстве подать заявление о признании решений и действий Росреестра незаконными.
вот интересная судебная практика А21-6199/2012
Постановление апелляционной инстанции по этому делу.

Мои мысли такие:
Согласно статье 66 Закона о банкротстве, временный управляющий вправе получать любую информацию и документы, касающиеся деятельности должника.

Запрошенные арбитражным управляющим копии договоров купли-продажи недвижимого имущества касаются деятельности должника? Однозначно касаются, даже если это имущество было продано должником несколько лет назад.

Смущает, что в статье 66 речь идёт о ВрУ, а не не о КУ? Вот довод из вышеуказанного постановления:
У конкурсного управляющего, как руководителя должника,не может быть прав на получение запрашиваемых сведений меньше, чем у временного управляющего.

Смущает то, что в других законах прописан другой порядок предоставления информации, нежели чем в Зобе? Вот довод из постановления:
Закон о банкротстве имеет приоритетное значение в регулировании спорных правоотношений как закон специального действия, следовательно, обязанность предоставлять запрошенные арбитражным управляющим сведения должна быть исполнена регистрирующим органом в порядке, установленном этим законом.

И наконец, запрос арбитражным управляющим в Росреестр может быть подан даже не по форме, т.е. в свободной форме, и в этом случае Росреестр обязан предоставить запрошенную информацию и документы. Читаем постановление:
Довод Управления Росреестра по Калининградской области о том, что представленный конкурсным управляющим запрос о предоставлении сведений не соответствовал форме, предусмотренной Порядком предоставления сведений, содержащихсяв Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180, не может быть принят во внимание, поскольку в рассматриваемом случае конкурсный управляющий обратился в регистрирующий орган не в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации, а в рамках осуществления полномочий, предоставленных ему Законом о банкротстве.

Апелляция обязала Росрееестр, а Кассация отказала в обязании Росреестра. Противоречивая практика получается.