Как сейчас снимать ипотеку при реализации залога?

[Taxarbitr]

Ребята, знаю, что в форуме ранее эти вопросы рассматривались, но это было так давно и думаю стоит создать тему заново, с учетом имеющихся реалий. У меня ситуация вообще превращается в аховую. Участник торгов купил недвижимое имущество, мы подали заяву о регистрации сделки. Росреестр приостановил, типо ипотека и все дела - нужно согласие банка. Уже месяц общаюсь с банком, они говорят перечисляй нам деньги, я говорю, что до регистрации не могу. Мотивирую чем: Пунктом 5 ст. 213.27 предусмотрено, что восемьдесят процентов суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Пунктом 10 ст. 110 Закона о банкротстве: "Продажа предприятия оформляется договором купли-продажи предприятия, который заключает внешний управляющий с победителем торгов". В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Косвенно подобный вопрос затронут здесь - Определение ВС РФ от 3 сентября 2018 г. N 308-ЭС18-5343, в частности расходование задатка, как части выручки от продажи имущества Должника, возможно после заключения договора, до заключения договора я в определенных случаях обязан обеспечить возврат как задатка так и оплаты имущества. Поскольку на сегодняшний день факт реализации недвижимости отсутствует и следовательно ДКП не считается заключенным, то соответственно я не могу перейти к расчетам с банком, хотя и хочу этого всей душой.

Покупатель, устает ждать и на грани срыва, типо пойду расторгать договор по суду, т.к., Вы все не можете его зарегить. Банк молчит.

Какие есть варианты, без распределения денег?
1. Покупатель идет с иском ко мне и банку о признании права собственности на недвигу и ипотеки отсутствующей в силу закона. На основании суд акта регим.
2. Я подаю, как ф\у заявление в росреестр о снятии ипотеки, без банка, получаю отказ по этому заявлению и отказ по регистрации сделки и иду в суд оспариваю с обязанием зарегить? Тут возникает доп. вопрос какая подсудность СОЮ или АС?

Что еще можно сделать и работает ли второй вариант, где ипотека погашается только по заявлению ф\у?

 

[TRIO.IRK]

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (п.8 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ):
8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Также в договоре обычно пишут, что он заключен с момента подписания его сторонами.
Вы же после полной оплаты акт приема-передачи подписали? Значит имущество передано, т.е. реализовано. А регистрируется уже переход права собственности на имущество, а не договор купли-продажи. Не путайте эти понятия.
Так что перечисляйте причитающиеся деньги банку, получайте закладную для снятия обременения и вперед.

 

[TRIO.IRK]

На будущее-совет: при продаже имущества, в отношении которого действуют особые законы(в том числе недвижимость), обращайтесь к специалистам из этой сферы. Как показывает моя практика, АУ далеко не все знают об особенностях реализации недвижки.

 

[Виктор_1963]

Мои 5 копеек, как-то попался отмороженный банк (А-т), морозил моего банкрота-физика 2,5 года! Не делал что должен на каждой стадии. Например порядок продажи ипотеч. квартиры выбили только через суд по обязанию (что ими было муторно оспорено потом в апелл, типа нас никто не имеет права обязывать, проиграли).

Наконец мы продали залог (квартиру), деньги им перевели, они получили, но они как и обычно - теперь не идут снимать ипотеку. Росреестр при этом конечно выносит отказ в регистрации, покупатель аналогично плачет, забыл что Москва слезам не верит.

В итоге, было творчески перепрочитано что вообще-то только лишь обязан делать Фин Упр - ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» :
«1. После завершения расчетов с кредиторами финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд отчет о результатах реализации имущества гражданина с приложением копий документов, подтверждающих продажу имущества гражданина и погашение требований кредиторов, а также реестр требований кредиторов с указанием размера погашенных требований кредиторов».

Все вышеперечисленное было в суд представлено и опытнейший судья, не менее нас уставший от этого банка, без сомнений завершил процедуру!

p.s. Если покупатель попросит охотно поучаствую в суде об обязании зарегить квартиру, слупим суд расходы с этого банка.

Сегодняшний мир принадлежит конечно банкам, они и диктуют законы, поэтому никакой управы не них нет к сож в ЗоБ, а нужно было бы сдержки и противовесы расставить, иначе все думают это АУ затягивают процедуры.

 

[Lamp]

Договор купли-продажи жилого помещения не требует госрегистрации, если он заключен после 01.03.2013. Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (п.8 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ):

Главное что Росреестр не путает, он то именно переход права отказывается регистрировать. По предлогом того ,что нужно письменно согласие банка-залогодержателя.

 

[Lamp]

Поскольку на сегодняшний день факт реализации недвижимости отсутствует и следовательно ДКП не считается заключенным, то соответственно я не могу перейти к расчетам с банком, хотя и хочу этого всей душой.

По моему вы не правы. Торги проведены, победитель торгов определен, ДКП вы с ним подписали, деньги он перевел. Следующим этапом вы должны перевести деньги банку-залогодержателю, он же кредитор. А вы этого не делаете. Почему вы решили, что вы , как ФУ, не можете деньги перечислить банку до регистрации перехода права на недвижимость?

P.S. И зачем в качестве примера приводите дело ( о задатке) , которое к вашей ситуации никакого отношения не имеет.

 

[leeex77]

Все просто недавно сам проходил практически подобное. Перечисляете деньги банку и требуете от него снятия обременения в виде записи об ипотеке. Ипотеки уже нет, т.к. имущество реализовано с торгов. Договор купли-продажи я Вас уже я так понял подписан. Далее новый владелец договора -купли продажи обращается в банк о снятии обременения. Если банк отказывает в подаче совместного заявления в Росреестр, то подается иск в СОЮ по месту нахождения имущества в соответствии со ст. 30 ГПК РФ о признания обременения отсутствующим, где банк ответчик, Росреестр третье лицо.

 

[АуАуАу]

Уже месяц общаюсь с банком, они говорят перечисляй нам деньги, я говорю, что до регистрации не могу

Перечисляйте им деньги.

 

[И р и С]

Случайно, как-то вдруг, невзначай, нашла вот такой проект договора купли-продажи: "Вместе с тем, Продавец сообщает, что имущество на момент продажи находится под обременением залогом (ипотекой) и реализовано на торгах с учетом требований, предусмотренных ст.ст. 18.1, 138, 139 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года № 127-ФЗ, а также указаний Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»; при этом продажа заложенного Имущества с публичных торгов влечет за собой в силу закона прекращение залога (ипотеки) в отношении этого имущества"
Рассказывали, что: Росреестр зарегистрировал переход права без снятия банком ипотеки., а сотрудник банка прыгал от счастья, что не надо было тратить время. Но деньги управляющим были перечислены банку до регистрации. Не знаю, правду ли рассказывают или нет.

 

[АуАуАу]

Рассказывали, что: Росреестр зарегистрировал переход права без снятия банком ипотеки., а сотрудник банка прыгал от счастья, что не надо было тратить время. Но деньги управляющим были перечислены банку до регистрации. Не знаю, правду ли рассказывают или нет.

Правду.

 

[TRIO.IRK]

Случайно, как-то вдруг, невзначай, нашла вот такой проект договора купли-продажи: "Вместе с тем, Продавец сообщает, что имущество на момент продажи находится под обременением залогом (ипотекой) и реализовано на торгах с учетом требований, предусмотренных ст.ст. 18.1, 138, 139 Федерального закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года № 127-ФЗ, а также указаний Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»; при этом продажа заложенного Имущества с публичных торгов влечет за собой в силу закона прекращение залога (ипотеки) в отношении этого имущества"
Рассказывали, что: Росреестр зарегистрировал переход права без снятия банком ипотеки., а сотрудник банка прыгал от счастья, что не надо было тратить время. Но деньги управляющим были перечислены банку до регистрации. Не знаю, правду ли рассказывают или нет.

Раз на раз, к сожалению, не приходится: регистраторы тоже люди и не всегда действуют в соответствии с этими положениями, и даже начальник им не указ, т.к они несут личную ответственность.
Последний случай: регистратор согласился с нами, что залог снимается в силу закона, но настаивала на предоставлении закладной по причине того, что она уже может быть перепродана и залогодержатель смениться. Как этот факт(даже если он имел бы место быть) должен был повлиять на снятие обременения, не знаю, но спорить с рег.органом через суд было не разумно: муторно, дорого и долго. Проще было исполнить требование регистратора. НО! За всю мою практику это был первый такой случай.

 

[dieseldenis]

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 16 июля 2013 г. N 14-исх/06378-ГЕ/13

В связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра, а также физических и юридических лиц по вопросу о порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК), регулируются Законом о банкротстве.
Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.
На основании и во исполнение пункта 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
КонсультантПлюс: примечание.
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ внесены существенные изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ, с этого же срока действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.
При этом по смыслу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателями своих обязательств перед залогодержателями.
Также следует учитывать, что статьей 28 Закона об ипотеке установлена ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в том числе за неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке.
Для сведения также отмечаем, что постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 10).
Согласно пункту 12 вышеназванного постановления при рассмотрении споров в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона только применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

 

[Lamp]

При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства.

Вот это как то невнятно сформулировано. Что значит "погашается запись об ипотеке, но не основания прекращения обязательств"?

 

[Lamp]

Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.

Пора уже законодателям ввести специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом ( после продажи заложенной недвижимости с торгов в рамках банкротства) . И внести поправки в Закон об ипотеке, и в Закон о банкротстве.

 

[TRIO.IRK]

Вот это как то невнятно сформулировано. Что значит "погашается запись об ипотеке, но не основания прекращения обязательств"?

Обязательство-это долг перед кредитором, которое может быть не исполнено после реализации предмета залога, поэтому прекращение ипотеки не снимает с должника его обязательств автоматически.

 

[ZUM]

Может, по нежилой недвижке по другому регистраторы смотрят, но когда банк в силу занятости не захотел подавать совместное заявление о снятии ипотеки, то от нечего делать сам подал 2 заявления: совместное с покупателем на регистрацию и одно от себя на снятие обременения, с приложением порядка торгов, определения о включении залогодержателя в реестр, платежки о перечислении в банк денег от продажи, договора и много чего-то там еще. Не знаю, как уж регистратор высчитывает, все ли причитающееся перечислили залогодержателю, но обременение сняли.

 

[Lamp]

Обязательство-это долг перед кредитором, которое может быть не исполнено после реализации предмета залога, поэтому прекращение ипотеки не снимает с должника его обязательств автоматически.

Главное, чтобы на покупателя такой квартиры (купившему ее на основании выигранных торгах по банкротству) это обязательство выплатить остаток долга перед кредитором не переходило.

 

[Lamp]

когда банк в силу занятости не захотел подавать совместное заявление о снятии ипотеки, то от нечего делать сам подал 2 заявления: совместное с покупателем на регистрацию и одно от себя на снятие обременения, с приложением порядка торгов, определения о включении залогодержателя в реестр, платежки о перечислении в банк денег от продажи, договора и много чего-то там еще. Не знаю, как уж регистратор высчитывает, все ли причитающееся перечислили залогодержателю, но обременение сняли.

А вот это интересно. Хотелось бы точно знать, что привело к снятию регистратором залога с квартиры-ваше поданное заявление на снятие обременения , как ФУ (или КУ) с приложением к нему бумаг о порядка торгов, определения о включении залогодержателя в реестр, платежки о перечислении в банк денег от продажи, договора и много чего-то там еще, или...

 

[ZUM]

Хотелось бы точно знать, что привело к снятию регистратором залога

Это только у регистратора можно узнать, может настроение было все снимать (раз мое заявление всерьез не рассматривается).
Еще раз - у меня не жилая недвижимость, а земельный участок. Может для регистратора есть разница, не знаю.

 

[АнтошаАнтоша]

Как обычно. Понятно, что ничего не понятно. Вот у нас очередной интересный случай. Есть два обременения. В пользу Российской Федерации и в пользу Сбера. Сбер искал с месяц закладную, таки нашел. Российская Федерация после этого сказала - "у нас по регламенту 30 дней". Они вообще видели хоть раз такого терпиливого покупателя!? Который вместо того, чтобы купить объект на два - два с половиной месяца готов просто заморозить свои деньги... Ладненько, пойду я пошерщу об ипотеке закон. Непременно что-то найду.