Доля в квартире и преимущественное право!

[Дмитрий Р.]

Добрый день коллеги! Ситуация следующая:
У должника есть доля в квартире (не единственное жилье). Помимо должника еще 2 собственника (муж и сын). Не залог.
Сделал опись имущества и самостоятельно оценил. Нужно ли перед подачей в АС заявления об утверждения положения направить этим собственникам предложение о выкупе в рамках ст.250 ГК РФ?
Однако вышеуказанная статья гласит: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Очень бы хотелось торги не проводить. Поспособствовал ли бы соответствующий положительный результат голосования СК? (при необходимости можно ради этого СК собрать).
P.S. Поиском пользовался - к сожалению ответ не нашел. Заранее спасибо за помощь!

 

[Дмитрий Р.]

Коллеги, отзовитесь!)
В общем решил все-таки направить собственникам соответствующее заявление, предварительно согласовав в устной форме с единственным кредитором...
Кто что думает?

 

[Денис Лобаненко]

решил все-таки направить собственникам соответствующее заявление, предварительно согласовав в устной форме с единственным кредитором...

Какую цену в уведомлении поставили?

 

[Дмитрий Р.]

Какую цену в уведомлении поставили?

Оценил долю исходя из рыночной стоимости квартиры. В случае если преимущественным правом не воспользуются, в планах обратиться в АС с утверждением положения о продаже - эта стоимость будет утверждаться в качестве начальной цены.

 

[Денис Лобаненко]

Не правильно.
Сначала торги и определение цены.
Потом предложение о возможности воспользоваться преимущественным правом по установленной цене.
Все это предусматривается в порядке продажи, утверждаемом судом.

 

[Дмитрий Р.]

То есть никак не схитрить ?
К примеру: изъявили желание воспользоваться преимущественным правом - созвать СК где кредиторы голосуют за продажу данному лицу и за обращение в АС с целью утверждения положения - АС утверждает положение (продажа без проведения торгов данному лицу) - заключение ДКП.
Хочется просто побыстрее процедуру завершить, кредитор будет только ЗА (ИФНС).
Конечно если вариантов нет придется торги проводить, но хотелось бы этого избежать.

 

[Денис Лобаненко]

Можно схитрить? Можно! А можно и не хитрить.
Налоговая может проголосовать ЗА? Может! А может быть и нет.
Росреестр потом может возбудиться? Может!
Покупатель преимущественник потом может передумать ? Может!

"Каждый выбирает по себе..." (с) в зависимости от обстановки на фронтах...

 

[Виктор_1963]

Как все прошло?) Тоже озадачился, практику по банкротам пока не нашел. Есть только это (похоже да, сначала надо предлагать, торги потом)

4. Третий абзац комментируемой статьи (255 гК РФ) предусматривает порядок обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи ее с публичных торгов. Необходимым условием применения данной нормы является отказ других участников общей собственности приобрести ее.

В ряде случаев это положение толкуется судами как обязательный досудебный порядок разрешения спора.

Пример: Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда указала, что в соответствии со ст. 255 ГК РФ для удовлетворения требования о выделе доли должника в общем имуществе необходимо наличие совокупности обстоятельств: наличие у должника неисполненного денежного обязательства перед кредитором и недостаточность имущества для погашения долга; принадлежность должнику на праве общей долевой либо совместной собственности имущества, выделения доли в котором требует кредитор; отсутствие запрета на обращение взыскания на выделенную долю в праве собственности на имущество, а также отсутствие возражений против выдела доли в натуре остальных участников общей долевой собственности.

При этом в случае установления невозможности выдела доли в натуре взыскатель должен направить должнику соответствующее требование о продаже должником своей доли остальным участникам общей собственности, и только после невыполнения этого требования и получения отказа других собственников от покупки этой доли взыскатель вправе требовать в судебном порядке обращения взыскания на указанное имущество (см. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 26 июня 2014 г. по делу N 33-7257/2014, см. также Апелляционное определение Воронежского областного суда от 10 апреля 2012 г. по делу N 33-2039).

Более обоснованной представляется позиция судов, допускающих возможность установления наличия у иных участников общей собственности возможности приобрести принадлежащую должнику долю при рассмотрении иска об обращении на нее взыскания. В этом случае в большей степени защищаются интересы кредитора, так как исключается необходимость затрат времени на направление соответствующего предложения сособственникам должника и получения от них отказа.

Пример: Верховный суд Удмуртской Республики указал, что из системного толкования ст. ст. 250 и 255 ГК РФ следует, что лица, имеющие преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности на имущество, не могут реализовать указанное право в случае продажи имущества на публичных торгах, поэтому проведение торгов допустимо только при отказе собственника от приобретения доли в праве в течение месяца с момента получения предложения сособственника о его продаже (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Иное означало бы нарушение гарантированного законом права лица, не отвечающего по обязательствам должника, на приобретение продаваемой доли в праве совместной собственности на недвижимое имущество в приоритетном порядке

 

[Igor_Sh]

Как все прошло?) Тоже озадачился, практику по банкротам пока не нашел. Есть только это (похоже да, сначала надо предлагать, торги потом)

Очевидно, что Ваша практика не относится к делам о банкротстве.
Практика по продаже имущества лицам с преимущественными правами приобретения разная,
можно сказать диаметрально противоположная. Оценочно, по юрикам учитывается преимущественное право покупки, по физикам нет.
Как сказал, Денис Борисович, все предусматривается в Порядке продажи.
Я склоняюсь к тому, что в процедуре банкротства, при продаже имущества на торгах, преимущественные права в приобретении реализуемого имущества не предоставляются (искл. ст. 179 ЗоБа).
Так как на торгах данные лица вправе участвовать, а во-вторых, проводить торги для формирования цены с целью дальнейшего направления соответствующего предложения по приобретению имущества не совсем целесообразно.
https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/4...13_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf
https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/d...2b3f72/A58-3107-2015_20161207_Opredelenie.pdf

 

[Aslan Ahmatovich]

Господа, у меня мнение такое, что преимущественное право покупки просто необходимо предусмотреть в положении о продаже имущества должника. Прикрепляю личную практику, утверждал положение в конце ноября 2017г. И кредиторы, и суд положительно посмотрели на данное предложение, так как нарушение прав нет, кредиторы возможно получат быстрые деньги, а ф\у не увеличит расходы на публикацию сообщений о торгах.))) Всем удачи.

 

[И р и С]

https://kad.arbitr.ru/PdfDocument/d...2b3f72/A58-3107-2015_20161207_Opredelenie.pdf

Хорошее определение))) а поняяятное . Типа нельзя, но если очень хочется, то можно .

 

[Аннушка]

Подскажите, все заверяли продажу доли квартиры у нотариуса? Или банкротство не требует этого?

 

[dieseldenis]

Подскажите, все заверяли продажу доли квартиры у нотариуса? Или банкротство не требует этого?

Можно попробовать и без нотариуса, но скорее всего Росреестр откажет. Проблема ещё заключается в поиске нотариуса, который не будет лепить чушь про преимущественное право

 

[TRIO.IRK]

Можно попробовать и без нотариуса, но скорее всего Росреестр откажет. Проблема ещё заключается в поиске нотариуса, который не будет лепить чушь про преимущественное право

И не только...
Еще весь ГК РФ и ЖК РФ вспомнят, а вот закон 127-ФЗ, такое впечатление, что им не ведам.

 

[Аннушка]

И не только...
Еще весь ГК РФ и ЖК РФ вспомнят, а вот закон 127-ФЗ, такое впечатление, что им не ведам.

ну вот еще и свидетельство просят о регистрации, которое не дают давно и много чего такого чего сами не знают на все вопросы отвечают: ну правоустанавливающие документы.. а что этоза документы при банкротстве они не знают

 

[dieseldenis]

ну вот еще и свидетельство просят о регистрации, которое не дают давно и много чего такого чего сами не знают на все вопросы отвечают: ну правоустанавливающие документы.. а что этоза документы при банкротстве они не знают

ну как бы если продавец купил до 2016-го, то свидетельство должно быть. Или копию должен в росреестре заказать. Также нотариусы требуют все документы, на основании которых возникло право (ДКП, ДДУ и т.д.). Их тоже можно понять, они, если что, несут ответственность